WP Carey: Schutz vor Inflation (NYSE:WPC)

By | May 1, 2022
Spread the love

Darren415/iStock über Getty Images

Das Viertel

W. P. Carey (NYSE:WPC) meldete eines seiner Uhrwerkquartale: ein Schlag auf die AFFO-Linie (1,35 $/Aktie gegenüber 1,31 $/Aktie geschätzt) und eine kleine Erhöhung der Dividende (auf 1,057 $/Aktie vierteljährlich) und eine Bestätigung der Jahresprognose für das Jahr 5,18-5,30 $ (6,47 % Mittelpunkt Rendite bei 81 $/Aktie).

Das Management verbrachte während der Telefonkonferenz viel Zeit mit der Positionierung des Unternehmens für eine inflationäre Welt. Das erste Highlight war, wie aktiv das Unternehmen im vergangenen Jahr bei der Refinanzierung seiner Schulden war, als die Zinssätze sehr niedrig waren. Sie nahmen über 1,5 Milliarden US-Dollar an Schulden auf, die alle nach 2030 zu Zinssätzen von 0,95 % bis 2,45 % fällig wurden. Das Unternehmen hat Hypothekenschulden in Höhe von weniger als 300 Millionen US-Dollar, die vor Jahresende 2023 fällig werden, keine unbesicherten Schulden, die vor April 2024 fällig werden, und diese Anleihe ist eine davon höher Zinssätze im Kapital des Unternehmens bei 4,6 %. Dieses Laufzeitprofil und Zinsbild ist ein strategisches Asset.

Balkendiagramm der WPC-Schulden

WPC-Schuldenlaufzeitplan (Blümberg)

Noch wichtiger ist, dass das Management den Markt daran erinnerte, dass 99 % der Mietverträge des Unternehmens eine Art Mieterhöhung beinhalten, wobei über 60 % in irgendeiner Weise mit dem CPI verbunden sind. Denken Sie daran, dass Immobilien ein Geschäft mit Cashflow und Kapitalkosten sind. Unter der Annahme, dass die Belegung und die Mieteinnahmen weiterhin stark sind (etwa 99 % in beiden Fällen), ist es eine Frage der Mietsätze im Vergleich zu den Zinszahlungen. Wenn das Unternehmen 99 % seiner ABR (durchschnittliche Grundmiete) mit Rolltreppen hat, von denen ~ 60 % an den CPI gebunden sind, und sich den Rest des Jahrzehnts weitgehend zu Zinssätzen weit unter dem CPI finanziert hat, wird der Cashflow aus Mieten übersteigen Zinsaufwendungen zu progressiv höheren Sätzen ohne jedes organische Wachstum in Form von wertsteigernden Akquisitionen oder organischen Expansionen. Kurz gesagt, im Gegensatz zu vielen anderen Unternehmen profitiert WPC tatsächlich von der Inflation. Auf diese Dynamik für WPC habe ich in meinem Bericht vom Oktober über das Unternehmen hingewiesen.

Das Management formulierte die oben genannte Tugend prägnant, indem es bei dem Anruf sagte:

„Auf ABR-Basis haben 40 % unserer Vermögenswerte mit an den CPI gebundenen Mieterhöhungen im ersten Quartal planmäßige Mieterhöhungen mit einer durchschnittlichen Steigerung von 4,5 % durchlaufen. Es ist wichtig zu bedenken, dass die 4,5 % das Jahr über dem Jahr erfassen Auswirkungen des CPI im vierten Quartal.

Und da die Inflation derzeit sowohl in den USA als auch in Europa bei etwa 8 % liegt, erwarten wir für 2022 ein statistisch höheres Mietwachstum und für 2023 sogar noch deutlichere Auswirkungen. Wir sehen dies vielleicht als eine wertvolle Spezialität im aktuellen Umfeld an von REIT-Anlegern unterschätzt, da es mit keinen Kapitalkosten verbunden ist und das Potenzial hat, den Gewinnen auch nach einem Rückgang der Inflation einen anhaltenden Rückenwind zu verleihen. Und natürlich würden wir erwarten, zusätzliches Aufwärtspotenzial zu nutzen, wenn die Inflationserwartungen weiter und länger steigen.“

Ich habe in diesem Artikel auch gesagt, dass ich WPC dank des Inflationsschutzes von WPC anderen Single-Tenant-REITs wie Realty Income (O), National Retail Properties (NNN) und Necessity Retail (RTL) vorgezogen habe. Das hat sich als richtig erwiesen, wie Sie unten sehen können.

Diagramm der WPC-Aktienperformance

Performance von WPC vs. NNN, O, RTL seit dem 29.10.2021 (Blümberg)

Ich gehe davon aus, dass diese Outperformance anhalten wird, und das nicht nur wegen der Rolltreppen von WPC rent. Ich werde immer pessimistischer, wenn es um diskretionäre Ausgaben geht, da Lebensmittel- und Energiekosten beginnen, den Verbraucher zu belasten. Das Einzelhandelsengagement des Unternehmens beträgt nur etwa 18 %, und viele seiner größten Mieter sind Betreiber mit hoher Bonität wie Baumärkte in Europa.

Risiken:

35 % der Vermögenswerte des Unternehmens befinden sich in Europa. Der Krieg in der Ukraine bringt Europas Wirtschaft ins Wanken. Bis heute hat das Unternehmen keine Unterbrechungen erlebt, aber jedes Unternehmen mit Vermögenswerten in Europa ist mit einem gewissen Maß an Unsicherheit konfrontiert.

Fazit

Ich habe seit letztem Jahr um diese Zeit auf den Tisch von WPC geschlagen. Ich freue mich sagen zu können, dass jeder, der kaufte, als dieser Artikel veröffentlicht wurde, eine Gesamtrendite von über 13,5 % erzielte. Meine Meinung hat sich trotz der Wertsteigerung der Aktie nicht geändert. Ich glaube, dass dieses Unternehmen Anlegern (insbesondere Einkommensanlegern) eine sichere Einkommensquelle bietet, die auf einzigartige Weise von der Inflation profitiert.

Leave a Reply

Your email address will not be published.