Wo werden Immobilieneinnahmen in 1 Jahr sein?

Wo werden Immobilieneinnahmen in 1 Jahr sein?

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In einem Jahr Net Lease-Riese Immobilieneinnahmen 1,39 %) ist höchstwahrscheinlich ein größeres Unternehmen. Das ist nicht gerade eine weltbewegende Vorhersage, wenn man bedenkt, dass Real Estate Investment Trusts (REITs) durch den Erwerb von mehr Immobilien wachsen. Was hier jedoch bemerkenswert ist, ist, dass gerade für eine Immobilie ein wichtiges Geschäft in Bearbeitung ist, das Realty Income deutlich von der Masse abhebt.

Hier ist, was Sie über das wachsende Portfolio dieses REITs wissen müssen und was es für die Aktie bedeuten könnte.

Ein großes Net-Lease-Portfolio muss immer größer werden

Net-Leasing-REITs wie Realty Income besitzen Single-Tenor-Immobilien, für die ihre Mieter den größten Teil der Betriebskosten der von ihnen genutzten Vermögenswerte tragen. Jede einzelne Immobilie birgt ein erhebliches Risiko, da ein Leerstand die Mieteinnahmen aus dem Gebäude schnell auf Null drücken würde.

Die Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen, reduziert jedoch die Risiken für den Vermieter, was angesichts der hohen Inflationsraten heute bemerkenswert ist. Und wenn Sie dieses Nutzen-Risiko-Verhältnis auf ein großes Portfolio verteilen, überwiegen die Vorteile schnell die Nachteile. Realty Income verfügt mit über 11.000 Gebäuden über eines der größten Net-Lease-Portfolios der Welt.

Eine riesige Person, die die Decke eines Wohnzimmers durchbricht.

Bildquelle: Getty Images.

So groß zu sein, ist sowohl gut als auch schlecht, denn es gibt wirklich nur wenige Möglichkeiten, wie REITs wachsen können. Mietsteigerungen können durch jährliche Erhöhungen oder den Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Raten erfolgen. Das ist normalerweise eine kleine Zahl, wenn es um das Gesamtwachstum geht. Größere Vorteile ergeben sich aus dem Aufbau neuer Vermögenswerte von Grund auf oder dem Kauf von Gebäuden und Gebäudeportfolios (einschließlich des Erwerbs anderer Unternehmen). Kleinere REITs können ein bedeutendes Wachstum erzielen, indem sie nur ein paar neue Gebäude hinzufügen, aber größere REITs müssen größere Geschäfte machen. Realty Income ist an einem Punkt angelangt, an dem es groß werden oder nach Hause gehen muss.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2022 kaufte Realty Income 340 Immobilien: 289 in den Vereinigten Staaten und 51 in Europa. Dem standen 104 Veräußerungen von Vermögenswerten gegenüber, sodass das Unternehmen rund 236 Immobilien hinzugefügt hat. Und Realty Income hat weitere 83 Immobilien in der Entwicklung. Das sind ziemlich ansehnliche Zahlen, und das Jahr hat noch sechs Monate übrig. Der REIT rechnet für das Gesamtjahr mit Immobilienakquisitionen in Höhe von 6 Milliarden US-Dollar.

Es ist also leicht zu erkennen, dass in den nächsten 12 Monaten wahrscheinlich ein größeres Portfolio in Sicht sein wird. Aber es gibt einen Deal, der auffällt.

Ein überdimensionaler Deal für Realty Income im Jahr 2022

Realty Income besitzt zum größten Teil Einzelhandelsimmobilien (fast 80 % der Mieten). Dabei handelt es sich in der Regel um ziemlich generische Kisten, die nicht allzu groß sind und bei Bedarf leicht freizugeben oder zu verkaufen sind. Aber es hat auch Industrieimmobilien und eine Sammlung von Weinbergen, die es vor einigen Jahren gesammelt hat. Obwohl die Weinberge nur ein kleiner Teil des Portfolios sind, zeigen sie, dass das Managementteam von Realty Income bereit ist, über den Tellerrand des Einzelhandels hinauszuschauen.

Das zeigte sich Anfang 2022 in großem Maße, als es einen 1,7-Milliarden-Dollar-Deal zum Kauf eines Casinos in Boston ankündigte. Sobald das Geschäft abgeschlossen ist, wird diese einzelne Immobilie etwa 3 % der Gesamtmiete von Realty Income ausmachen. Das ist keine kleine Zahl, wenn man bedenkt, dass der REIT in den ersten sechs Monaten des Jahres Mieten in Höhe von 1,6 Milliarden US-Dollar erwirtschaftet hat. Casino-Betreiber Wynn Resorts wird sofort in die Top-10-Mieterliste von Realty Income aufgenommen. Unter der Annahme, dass dieser Deal wie erwartet abgeschlossen wird, wird Realty Income mit der Hinzufügung von nur einer Immobilie einen großen Sprung in der Größe seines Portfolios erleben. Das macht die Frage, wo das Portfolio in einem Jahr (größer) sein wird, viel einfacher.

Es wird sich jedoch nur sehr wenig ändern. Die Portfoliodiversifikation von Realty Income wird in Bezug auf Mieter oder Branche nicht wesentlich negativ verändert. Nur wenige andere im Net-Lease-Bereich hätten einen Deal dieser Größe abschließen können, ohne ihr Geschäftsmodell auf den Kopf zu stellen. Ja, einige Netto-Leasing-REITs sind Casino-Immobilien gewidmet. Dennoch sind sie keine wirklich direkten Konkurrenten von Realty Income (obwohl Realty Income jetzt ein Konkurrent für die Casino-REITs ist, um den man sich Sorgen machen muss). Realty Income schlägt im Grunde genommen einen neuen Kurs innerhalb des breiteren Net Lease-Bereichs ein.

Realty Income beweist seine Alleinstellung

Letztendlich fügt der Casino-Kauf dem Portfolio von Realty Income ein interessantes neues Segment hinzu, das außerhalb der Norm liegt und in Zukunft zusätzliche Wachstumsmöglichkeiten bieten könnte. Das Unternehmen wird dadurch deutlich größer, jedoch nicht zu Lasten des bestehenden Portfolios. Und es zeigt, warum sich der REIT von der Masse abhebt und an der Wall Street oft eine erstklassige Bewertung erhält. Die Dividendenrendite von rund 4,4 %, die dieser Dividendenaristokrat bietet, ist nicht so hoch wie bei anderen Net-Lease-REITs, aber manchmal zahlt es sich aus, für Qualität zu bezahlen. Das Wachstum, das für das nächste Jahr geplant ist, angetrieben von diesem Casino in Boston, ist ein Beweis für die branchenführende Position von Realty Income und die Wachstumschancen, die es dem REIT und seinen Aktionären bietet.

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