Will The Housing Market Crash? Experts Give 5-Year Predictions.

Wird der Wohnungsmarkt zusammenbrechen? Experten geben 5-Jahres-Prognosen ab. –Forbes-Berater

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Diese Geschichte ist Teil einer Reihe, in der Immobilienexperten gebeten werden, ihre Prognose für die nächsten fünf Jahre abzugeben, wie sich Investoren auf den Markt auswirken und welche staatlichen oder föderalen Interventionen gegebenenfalls erforderlich sind.

Der Wohnungsmarkt scheint ungebremst zu funktionieren, da die Immobilienpreise weiter steigen – der nationale Median-Listenpreis verzeichnete im April einen weiteren zweistelligen Anstieg auf 341.600 $. in Trotz des Anstiegs von 19,1 % im April gegenüber dem Vorjahr steigen die Hypothekenzinsen weiter, und die Käufer geben nicht nach.

Da immer mehr Anzeichen darauf hindeuten, dass sich der Immobilienmarkt auf einem rasanten Aufwärtstrend befindet, fragen sich viele: Treten wir in eine Immobilienblase ein? Und wird der Markt irgendwann in naher Zukunft zusammenbrechen oder zumindest deflationieren?

Forbes Advisor hat fast ein Dutzend Immobilienexperten nach ihrer Prognose für den Immobilienmarkt in den nächsten fünf Jahren gefragt. Während die meisten Experten davon ausgehen, dass die Nachfrage von Eigenheimkäufern anhalten wird, gibt es einige Warnzeichen, dass die Eigenheimpreise angesichts steigender Inflation und geopolitischer Unsicherheit ins Stocken geraten könnten.

Steuern wir in eine Immobilienblase?

Die Federal Reserve Bank of Dallas identifizierte Anzeichen einer „brauenden USA Immobilienblase“ in einem Blogbeitrag vom 29. März. Obwohl der starke Anstieg der Eigenheimpreise an sich keine Blase anzeigt, so der Bericht, gibt es andere grundlegende Faktoren zu berücksichtigen, darunter „Verschiebungen des verfügbaren Einkommens, der Kreditkosten und des Zugangs dazu , Versorgungsunterbrechungen und steigende Lohn- und Baurohstoffkosten gehören zu den wirtschaftlichen Gründen für anhaltende reale Immobilienpreisgewinne.“

Was dazu führt, dass der Immobilienmarkt von diesen Fundamentaldaten „aus den Angeln gehoben“ wird, ist, wenn „weit verbreitet der Glaube besteht, dass die heutigen robusten Preissteigerungen anhalten werden“, heißt es im Bericht der Dallas Fed. „Wenn viele Käufer diese Überzeugung teilen, können Käufe aus der Angst, etwas zu verpassen, die Preise in die Höhe treiben und die Erwartungen an starke Hauspreisgewinne steigern.“

Obwohl der Bericht den derzeitigen Wohnungsmarkt als „anormal“ bezeichnete, kamen die Autoren zu dem Schluss, dass „Es ist nicht zu erwarten, dass die Auswirkungen einer Immobilienkorrektur in Bezug auf das Ausmaß mit der Krise von 2007–2009 vergleichbar wären.

„Die Haushaltsbilanzen scheinen in besserer Verfassung zu sein, und eine übermäßige Kreditaufnahme scheint den Immobilienmarktboom nicht anzuheizen“, heißt es in dem Bericht und fügt hinzu, dass Marktteilnehmer und Regulierungsbehörden besser mit Instrumenten und Frühwarndetektoren ausgestattet sind, um eine solche Krise zu verhindern.

Warum der Wohnungsmarkt wahrscheinlich heiß bleiben wird

Wenn Sie auf einen großen Abschwung gehofft haben, um ein billigeres Zuhause zu ergattern, denken Sie noch einmal darüber nach. Die meisten Immobilienexperten gehen aus mehreren Gründen davon aus, dass der Markt noch eine Weile stark bleiben wird.

1. Millennials Nachfrage nach Wohnraum ist gestiegen, mit Gen Z direkt dahinter

Die Zahl der potenziellen Eigenheimkäufer ist reichlich, wobei Amerikaner, die entweder Millennials oder jünger sind, die Hälfte der US-Bevölkerung ausmachen, oder 166 Millionen (Stand: Juli 2019). Dies ist von Bedeutung, da Erstkäufer von Eigenheimen den größten Anteil ausmachen (31 %). von Leuten, die Häuser kaufen, gemäß Daten von der National Association of Realtors (NAR). Und die meisten Erstkäufer sind jünger als 40, was bedeutet, dass der Käuferpool groß ist – ein guter Hinweis darauf, dass die Nachfrage stark bleiben wird, zumal der Wohnungsbestand auf einem historischen Tiefstand ist.

„Wir werden keinen Abschwung sehen, weil der Wohnungsmarkt in den letzten zehn Jahren nur einen geringen Anstieg der Bestände verzeichnet hat. In ein paar Jahren wird die Generation Z 30 Jahre alt und finanziell besser bereit, Hausbesitzer zu werden, als es die Millennials in ihrem Alter waren“, sagt Polina Ryshakov, Senior Director of Research und Lead Economist bei Sundae, einem Immobilienmarktplatz für notleidende Immobilien. „Dies bedeutet, dass die Nachfrage nach Eigenheimen genauso hoch, wenn nicht höher sein wird, während der Bestand immer noch hinter der Nachfrage zurückbleibt.“

2. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten

Das äußerst geringe Angebot trägt auch dazu bei, die Nachfrage anzukurbeln und die Immobilienpreise zu erhöhen, was ein weiterer Grund ist, warum Immobilienexperten sagen, dass der Markt in den kommenden Jahren stark bleiben wird.

„Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage ist der Hauptgrund dafür, dass die Immobilienpreise so schnell gestiegen sind“, sagt Rick Sharga, Executive Vice President bei RealtyTrac. „Und nachdem sie in den letzten zehn Jahren nicht annähernd genug Häuser gebaut haben, werden Hausbauer mindestens mehrere Jahre brauchen, um genug neues Angebot hinzuzufügen, um den Markt auszugleichen.“

In einem ausgeglichenen Markt würden die Angebotsmonate etwa sechs Monate betragen – die Zeit, die es dauern würde, um alle zum Verkauf stehenden Häuser beim derzeitigen Verkaufstempo zu erschöpfen. Aber der heutige Markt hat nur ein Angebot von 1,7 Monaten, was ein drastisches Ungleichgewicht zugunsten der Verkäufer zeigt.

Es ist ein hilfreiches Zeichen, dass der Wohnungsneubau im Februar mit einer Jahresrate von 6,8 % gestiegen ist, das schnellste Wachstum seit 2006. Aber die fast 1,8 Millionen Neubauten werden die Wohnungspreise wahrscheinlich nicht belasten.

„Es wird einige Zeit dauern, die angehäuften Immobilienschulden abzubauen“, sagt Odeta Kushi, stellvertretende Chefökonomin bei First American Financial Corp. „Das Ungleichgewicht wird weiterhin Aufwärtsdruck auf die Immobilienpreise ausüben, auch wenn sie sich gegenüber dem Höhepunkt des Wachstums im Jahr 2021 abschwächen.“

3. Es ist weniger wahrscheinlich, dass Kreditnehmer mit ihren Hypotheken in Verzug geraten

Einer der Unterschiede zwischen dem heutigen Immobilienmarkt und dem der Immobilienkrise von 2008 besteht darin, dass die Kreditvergabestandards aufgrund von Lehren und neuen Vorschriften, die nach der letzten Krise erlassen wurden, strenger sind. Im Wesentlichen bedeutet dies, dass diejenigen, denen heute eine Hypothek genehmigt wurde, weniger wahrscheinlich ausfallen als diejenigen, die in der Kreditvergabezeit vor der Krise genehmigt wurden.

Es ist heute selten, dass ein Kreditgeber sogenannte „No-Doc-Darlehen“ anbietet, bei denen der Antragsteller keine Einkommensnachweise vorlegen musste – eine gängige Praxis vor der Immobilienkrise. Außerdem haben viele staatlich abgesicherte Kredite eine Reihe von Standards, wie z. B. Mindestkreditwürdigkeit und Anzahlungsanforderungen. Und die Aufsichtsbehörden erwarten jetzt von den Kreditgebern, dass sie unter anderem die Fähigkeit eines Kreditnehmers zur Rückzahlung des Kredits überprüfen.

Im vierten Quartal 2021 wurden mehr als 1 Billion US-Dollar an neuen Hypotheken vergeben, wobei 67 % dieser Hypotheken an Kreditnehmer mit Kreditwerten von über 760 gingen. Diese Bewertung gilt laut FICO als „sehr gut“.

„Die Kreditvergabestandards sind strenger geworden und die Bonitätsbewertungen für neue Hypotheken sind heute im Durchschnitt viel höher als Anfang der 2000er Jahre“, sagt Nicole Bachaud, Ökonomin bei Zillow. „Viel wahrscheinlicher ist eine allmähliche Verlangsamung des Preisanstiegs, wenn die Immobilienpreise weiter steigen, nur nicht so schnell wie jetzt.“

4. Warnzeichen, die den Wohnungsmarkt dämpfen könnten

Das Gemurmel einer Rezession hat die Oberfläche dessen durchbrochen, was ansonsten von vielen Beobachtern als „Stärkung der Wirtschaft“ bezeichnet wird. Die Inflation begann letztes Jahr zu steigen und ließ die Alarmglocken läuten, als die Verbraucherpreise zu steigen begannen.

Als Reaktion auf den Inflationsanstieg erhöhte die US-Notenbank im Mai ihren Federal Funds Rate – die größte Fed-Zinserhöhung seit 22 Jahren – ein Zeichen dafür, dass es zu einer Verlangsamung kommen könnte. Während der Federal Funds Rate die langfristigen Hypothekenzinsen nicht direkt beeinflusst, wirkt er sich auf kurzfristige Zinsen wie Kreditkarten und Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) aus. Höhere Zinssätze könnten eine Verlangsamung der Verbraucherausgaben auslösen.

Goldman Sachs prognostiziert für Ende 2022 ein Wachstum des US-BIP um lediglich 1,75 %. Darüber hinaus schätzen Ökonomen der Goldman Sachs Group eine Wahrscheinlichkeit von bis zu 35 %, dass die Wirtschaft in eine Rezession gerät, was sich auf den Immobilienmarkt auswirken würde.

Russlands Krieg gegen die Ukraine wird der Wirtschaft nicht helfen

Energiepreise, die bereits im Steigen begriffen waren, sehen sich einem weiteren Aufwärtsdruck ausgesetzt, da die USA und die Eurozone russisches Öl nach ihrer Invasion in der Ukraine verboten haben. Höhere Energiepreise werden die Flammen der Inflation weiter anfachen, was zusammen mit höheren Zinssätzen dazu führen könnte, dass die Menschen ihre Ausgaben zurückziehen. Dies bedeutet, dass die Verbraucher auch den Appetit auf den Eigenheimkauf verlieren könnten.

Das Verbrauchervertrauen fiel im März auf ein 10-Jahres-Tief, wie aus dem neuesten Consumer Sentiment Index der University of Michigan hervorgeht. Der Index fiel im März im Vergleich zum Vorjahr um 30 % auf 59,4. Die Umfrage zeigte, dass die Befragten besorgt waren, wie sich Russlands Invasion in der Ukraine auf die US-Wirtschaft auswirken könnte, sowie auf hohe Inflation und Ölpreissprünge.

Der Dominoeffekt des US-Ölembargos gegen Russland kann zu noch mehr Problemen mit Lieferkettenproblemen führen, was zu einer bereits erhöhten Inflation beitragen wird. Da die Kosten für Waren steigen, fühlen sich die Verbraucher bei großen Anschaffungen wie dem Kauf eines Eigenheims tendenziell weniger wohl.

„Geopolitische Konflikte scheinen der Joker zu sein und könnten weitere Auswirkungen auf die Inflation haben“, die „wahrscheinlich länger andauern wird als ursprünglich erwartet“, sagt Selma Hepp, stellvertretende Chefökonomin bei CoreLogic. „Infolgedessen wird erwartet, dass die Federal Reserve damit beginnt, ihre entgegenkommende Politik, einschließlich steigender Zinssätze, einzustellen. Eine aggressive Zinserhöhung könnte zu einer weiteren Abschwächung führen, insbesondere auf den Immobilienmärkten, wenn die Hypothekenzinsen steigen.“

Was Hauskäufer tun sollten

Hauskäufer stehen auf dem heutigen Markt vor schwierigen Entscheidungen. Prognosen deuten darauf hin, dass die Eigenheimpreise weiter steigen und der Neubau von Eigenheimen weiter hinterherhinken wird, was Käufer auf absehbare Zeit in eine knappe Wohnungssituation bringen wird.

Für manche Käufer bedeutet das, aus den Großstädten in günstigere Metropolen zu ziehen. Für andere bedeutet es, ihr Budget zu strapazieren oder Kompromisse bei der Größe oder anderen Annehmlichkeiten einzugehen. Und dann gibt es Käufer, die bereit sind, die Würfel zu rollen und auf wichtige Eventualitäten wie die Hausbesichtigung zu verzichten, um ihr Angebot zu versüßen. Dies könnte sie auf lange Sicht mehr kosten, wenn das Haus größere Probleme hat, die der Verkäufer bei der Inspektion nicht entdeckt und behoben hat.

Auf der anderen Seite könnte es bedeuten, sich jetzt ein Haus zu schnappen, selbst wenn es bedeutet, andere Anschaffungen zu opfern, später Geld zu sparen, wenn die Immobilienpreise und das Eigenkapital weiter steigen. Es besteht die Möglichkeit, dass sie auch sparen könnten, indem sie ein Haus kaufen und einen Zinssatz festlegen, bevor sowohl die Zinssätze als auch die Hauspreise steigen.

Andererseits kann das Gegenteil der Fall sein, wenn das Risiko besteht, dass das begrenzte Angebot in Verbindung mit einer steigenden Inflation so extrem werden könnte, dass der Immobilienmarkt darunter leidet und die Preise fallen, insbesondere wenn die Wirtschaft in eine Rezession gerät.

„Wenn wir den Wohnungsmangel nicht angehen, laufen wir Gefahr, die Inflationsbrände zu schüren, anstatt sie zu löschen. Das Ergebnis könnte „Stagflation“ sein, ein Wort, das die meisten von uns seit einer Generation nicht mehr verwendet haben – hohe Inflation und wirtschaftliche Rezession“, sagt David Dworkin, Präsident und Chief Executive Officer der National Housing Conference. “Dies würde die Wohnungswirtschaft zerstören und unsere derzeitigen Herausforderungen bei der Wohnungsversorgung nur verschärfen.”

Wenn die Immobilienpreise plötzlich fallen, könnten Käufer mit Unterwasserhypotheken festsitzen, was bedeutet, dass sie im Haus bleiben müssen, bis sich der Markt erholt, oder sie verkaufen und verlieren Geld. Obwohl Immobilienexperten dieses Szenario für unwahrscheinlich halten, sollte es dennoch nicht ignoriert werden.

Dies kommt ins Spiel, wenn Käufer mit Bieterkriegen konfrontiert sind oder sogar den geschätzten Wert eines Eigenheims überzahlen. Obwohl es Fälle gibt, in denen diese Taktik angewendet werden sollte, muss sorgfältig darüber nachgedacht werden, ob sich das Haus, die Nachbarschaft und die Zeit, die Sie in diesem Haus verbringen möchten, auf lange Sicht lohnen.

Eine weitere wichtige Überlegung in diesem Markt ist, wie lange Sie planen, im Haus zu bleiben. Menschen, die ihr „Ewiges Zuhause“ kaufen, müssen sich weniger Sorgen machen, wenn sich der Markt umkehrt, da sie auf der Welle von Höhen und Tiefen reiten können. Käufer, die planen, in ein paar Jahren umzuziehen, sind in einer riskanteren Position, wenn der Markt einbricht. Aus diesem Grund ist es so wichtig, sich gleich zu Beginn an einen Immobilienmakler und Kreditgeber zu wenden, die erfahrene Immobilienexperten in Ihrem Interessensgebiet sind und denen Sie vertrauen, dass sie Sie fundiert beraten.

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