WeWork-Immobilienchef Peter Greenspan über die nächsten Schritte des Flex-Giganten – Handelsbeobachter

By | May 30, 2022
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Auf einem Symposium der New York University über REITs im April, neu Wir arbeiten Vorsitzender Sandeep Mathrani wurde nach der Apple TV+ Miniserie über die Ursprünge seines Unternehmens mit dem Namen „WeCrashed“ gefragt. Er sagte, er warte auf die Fortsetzung „We Crushed It“.

Trotz aller Tsouris lebt WeWork weiter und ist mit 765 Standorten weltweit immer noch der Name Nr. 1 für flexible Büroflächen der neuen Generation, der die meisten seiner Konkurrenten in den Schatten stellt. WeWork hat sich mit seinem High-Design-Interieur, Spielen, Kaffee in all seinen Formen und gelegentlichen Bierfässern immer als attraktiv für die Millennial-Generation und ihre Tech-/Kreativ-Startups gesehen. Alles brach 2018 zusammen, ausgelöst durch einen Börsengang, der drunter und drüber ging.

Und das war vor der Pandemie. Jetzt projiziert sich behutsam ein traurigeres, vorsichtigeres WeWork ein gezüchtigter Markt, in der Hoffnung, von seiner Markenidentität und seiner beneidenswerten Präsenz zu profitieren. Mathrani selbst ist ein Symbol für das neue, nüchternere WeWork 2.0. Er war der Typ, der Ordnung brachte Vornado Realty Trust‘s nationales Netzwerk von Einzelhandelsflächen. Dann beaufsichtigte er BrookfieldÜbernahme von General Growth Properties, einem REIT, der sich auf Einkaufszentren und Einkaufszentren spezialisiert hatte, zu einer Zeit, als der E-Commerce das Mittagessen des traditionellen Einzelhandels verzehrte.

In einer vielleicht überraschenden Entwicklung arbeitet die unsicherere Welt der Post-COVID-Arbeit hat einen Markt für Flexspace geschaffen. Während Unternehmen gerade erst anfangen, sich um diese mutige, neue Welt der Hybridarbeiter zu kümmern, wie viel Büroraum sie wirklich brauchen und wo er sein sollte, gibt es eine Litanei von Raumanbietern, die hoffen, von ihrer Unsicherheit zu profitieren.

Einer der Menschen, denen Mathrani diese Ära von WeWork anvertraut hat, ist Peter Grünspan, Global Head of Real Estate bei WeWork. Er kam 2014 zum ersten Mal zu WeWork und war sein erster Anwalt für Immobilienrecht. Später wurde er zum General Counsel befördert und bekleidete diese Position von 2017 bis 2018. Im November 2018 wurde er Leiter des Immobilienbereichs von WeWork, etwa 10 Monate bevor Adam Neumann, der Mitbegründer des Unternehmens und treibende Kraft hinter dem misslungenen Börsengang, als CEO zurücktrat und Stimmrecht abgegeben.

Greenspan verbrachte im Mai einige Zeit damit, den Übergang von WeWork zu erklären. Seine Bemerkungen wurden aus Gründen der Klarheit und Länge bearbeitet.

Handelsbeobachter: Goldman Sachs kürzlich de-betonte SPACs (Zweckakquisitionsgesellschaften, umgangssprachlich „Blankoscheck“-Unternehmen genannt, die Investorengelder aufbringen, um ein privates Unternehmen zu erwerben und an die Börse zu bringen. WeWork ging letztes Jahr auf diese Weise an die Börse nachdem es von BowX Acquisition Corp. gekauft wurde) Ich bin neugierig, ob sich das negativ auf Sie oder WeWork auswirkt?

Peter Greenspan: Nein überhaupt nicht. WeWork ging über das SPAC als Chance an die Börse, als BowX auf der Suche nach einem aufstrebenden Unternehmen zu uns kam, das für sie sinnvoll war. Aber die Tatsache, dass wir über einen SPAC an die Börse gegangen sind, ist irrelevant für unser Geschäftsmodell, irrelevant für unsere Einnahmen. Es war nur eine Möglichkeit, sich den öffentlichen Märkten anzuschließen.

Ich vermute, der Grund dafür ist, dass Unternehmen Zugang zu Investitionskapital wollen, das sie sonst nicht bekommen würden. Ermöglicht dies WeWork, die Globalisierung seiner Marke voranzutreiben?

WeWork hatte vor dem SPAC eine globale Marke und eine globale Reichweite. Wir hatten bereits in den meisten Großstädten der Welt eröffnet, und ich glaube, wir galten bereits als die Top-Marke oder vielleicht die einzige Marke für Flex-Büroflächen weltweit. Wir hatten bereits Partnerschaften und Franchise in Indien, China, ganz Asien, Israel, ganz zu schweigen von Europa und den Vereinigten Staaten und Lateinamerika.

Als BowX auf uns zukam, waren wir nicht auf dem Markt, um Geld zu beschaffen, wir waren nicht auf der Suche nach Eigenkapital. Es gab eine strategische Entscheidung für SPAC. Das SPAC war eine Chance, aber nichts, was wir brauchten oder auf das wir setzten. Aber es hat sich herausgestellt, dass es viele gute, kluge Vordenker und Immobilien zusammengebracht hat. Daher ist es offensichtlich ein Vorteil für das Unternehmen, Immobilienexpertise und Technologieexpertise in unseren Vorstand einzubringen

Sprechen Sie ein wenig über den Erfolg Ihres Unternehmens, falls vorhanden, bei der Reduzierung der Burn-Rate.

Sicher. Sandeep trat dem Unternehmen Anfang 2020 vor COVID bei, und wir stellten uns alle auf eine Strategie zur Reduzierung unserer Kostenstrukturen ein. Das begann mit der Veräußerung der nicht zum Kerngeschäft gehörenden Geschäfte, die wir zuvor gekauft hatten, einschließlich Schulen – aller nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerte, die vor 2019 zusammengelegt worden waren – und einer sehr ernsthaften Fokussierung auf unser Portfolio, um sicherzustellen, dass wir ein Portfolio zu einem Preis hatten Struktur, die es uns ermöglichen würde, in den nächsten Jahrzehnten nachhaltig profitabel zu sein.

Während der Hyperwachstumsphase von WeWork haben wir ein unglaubliches Portfolio an Standorten in Kernstädten und Gateway Cities angehäuft. Wir hatten und haben immer noch einige der besten Standorte in Orten wie London, New York, Shanghai, Tel Aviv, Hongkong, wie Sie es nennen. Und dann hatten wir bei dieser Expansion leider auch einige Immobilien, die nicht geeignet waren für ein, sagen wir mal, nachhaltigeres Geschäft, das Rezessionen, Höhen und Tiefen überstehen kann.

Wir arbeiten mit unseren Vermietern von Person zu Person, von Telefonat zu Telefonat, um entweder unsere Mietverträge umzustrukturieren oder zu beenden, alles in einvernehmlichen Transaktionen. Es wurde kein Konkurs verwendet, es gab nur einen sehr, sehr kleinen Betrag, der sogar in einen Gerichtssaal ging, in einem geringfügigen Kampf. So haben wir am Ende ein sehr starkes Portfolio von rund 750 Gebäuden, die sich überall in Gateway Citys in erstklassigen Gebäuden befinden, was uns sehr freut.

[A WeWork spokeswoman said the company expects earnings before taxes, depreciation and amortization, or EBITDA, to be positive by the end of this year.]

Unternehmen scheinen Schwierigkeiten zu haben, zu verstehen, was passiert ist, und langfristige Pläne zu schmieden, was widersinnigerweise Coworking-Unternehmen wie Ihrem zugute gekommen ist. Aber sie scheinen auch mehr Vorstadtflächen, weniger Flächen im zentralen Geschäftsviertel und mehr schlüsselfertige Flächen im Gegensatz zu offenen Grundrissen zu wollen. Wir scheinen an einem radikalen Wendepunkt zu stehen. Sprechen Sie mit mir darüber, wie Sie das ausgehandelt haben.

Lassen Sie mich zunächst sagen, dass das WeWork-Produkt nicht nur eine Gruppe von Unternehmen ist, die zusammenarbeiten. Wir haben Angebote und Produkte für jeden Mitgliedstyp. Wir haben alles, von einem Ein-Personen-Unternehmen, das einen Hot Desk für vier Stunden oder einen Konferenzraum für vier Stunden benötigt, über unser All-Access-On-Demand-Produkt bis hin zu Fortune-500-Unternehmen, die 30.000 private Quadratmeter von uns nehmen , keine Vermischung mit anderen Unternehmen. Obwohl ich Ihnen zustimme, dass COVID die Transformation der Bürobranche beschleunigt hat, würde ich nicht sagen, dass dies eine kurzfristige Auswirkung von COVID ist.

Was stattdessen passierte, basierte auf Kopf-unten-Arbeit, 9 bis 5, alle kamen zur gleichen Zeit und konnten im Wesentlichen nicht produktiv sein, es sei denn, alle waren im Büro, unter der Aufsicht ihres Vorgesetzten, tippten und schwiegen.

Die Frage ist also, was ist körperlich benötigt, wenn überhaupt. Was aus dieser Pandemie hervorzugehen scheint, ist, dass alle verschiedenen Unternehmen experimentieren und es keine Einheitsgröße gibt, die für alle geeignet ist. Beispielsweise sitzen Anwälte, die 500 Seiten Dokumente prüfen müssen, an einem Dienstag möglicherweise einen Tag lang zu Hause. Aber wenn sie vor Gericht erscheinen oder eine Geschäftstransaktion verhandeln müssen, möchten sie persönlich anwesend sein und zusammenarbeiten.

Es klingt also so, als würden viele Unternehmen Büroflächen jetzt als Wegwerfware betrachten. Sie müssen sich nicht mehr in einer Einrichtung mit spezieller Firmenmarke befinden.

Schau, ich denke, es wird immer einen Hybriden geben. Und ich denke, einige Unternehmen werden ihren eigenen Markenhauptsitz haben wollen, aber dann werden sie für diese langfristigen Mietverträge kleinere Fußabdrücke nehmen. Diese Pachtverträge reichen von sieben bis 15 bis 20 Jahren, wobei große, große Investitionsausgaben getätigt werden.

Es wird beides geben. Aber die Sache, auf die sich WeWork konzentriert, ist, neben der Möglichkeit, unseren Mitgliedern diese Flexibilität und unseren Unternehmen diese Flexibilität zu bieten, ihnen bei der Entscheidung zu helfen, wo sie ihren eigenen Raum haben möchten. Brauchen sie überhaupt eine eigene Zentrale? Es wird eine sehr individuelle Entscheidung sein.

Die andere Sache, die wir versuchen, und wir waren bisher sehr erfolgreich, ist wirklich intelligente Partnerschaften mit anderen Unternehmen einzugehen, die es diesen Unternehmen ermöglichen, tatsächlich flexibler zu sein und ihre End-to-End-Lösung zu verwalten, was auch immer Experiment sie tun.

Es scheint, als würde sich der Wettbewerb in Ihrem Markt verschärfen. Ich habe kürzlich einige Zeit damit verbracht, mit High-Ups zu sprechen Zustimmenaus Industriellvon einer neuen Firma namens Tagesbasis. Haben Sie das Gefühl, dass Sie am Ende für sie übernehmen werden, oder ist es eine Leben-und-leben lassen-Sache?

Der Anteil von Coworking an der gesamten Bürofläche liegt je nach Stadt zwischen 1 und 3 Prozent. Wenn Sie sich die Vorhersagen für das nächste Jahrzehnt ansehen, sprechen Sie von Vorhersagen von nur 15 Prozent bis hin zu 30 Prozent, was eine unglaublich dramatische Veränderung darstellt. Ich sehe alle diese Betreiber auf dem Markt als Erfüllung einer anderen Nachfrage und eines anderen Bedarfs. Es ist unmöglich, dass ein Betreiber oder ein Vermieter in der Lage sein wird, die Nachfrage zu befriedigen, die in den nächsten zehn Jahren nach dieser neuen Arbeitsweise kommen wird.

Wie viel und wie schnell erwarten Sie ein Wachstum?

Wir haben einige unglaubliche Standorte in der Pipeline, die im nächsten Jahr eröffnet werden. Darüber hinaus haben wir mit Vermietern an verschiedenen Arten von vermögensarmen Finanzstrukturen gearbeitet, so wie die Branche in Zukunft wirklich arbeiten muss. Und der Grund dafür ist, dass der Vermieter, die Eigentümer des Vermögenswerts und Ihre Kreditgeber Strukturen wünschen werden, die die Anreize des Betreibers besser an den Anreizen zum Eigentum ausrichten. Das sind Dinge wie Managementverträge, das sind Dinge wie Umsatzbeteiligungsverträge, Betriebsvereinbarungen.

Ein weiterer Bereich, in dem Sie Wachstum von uns sehen werden, wird unsere Franchise-Aktivität sein. Wir haben ein paar Franchise-Unternehmen, die unglaublich erfolgreich waren. Sie wachsen von alleine.

WeWork ist die beste Marke der Welt, wahrscheinlich die einzige Marke, die weithin als Bürounternehmen bekannt ist, und sicherlich die beste Marke für flexible Büroräume. Es ist eine beliebte Marke, trotz einiger ihrer Geschichte auf Unternehmensebene. Diese Marke auf neue Märkte zu bringen, ist unglaublich spannend für uns.

Da der Markt für flexible Büroflächen weiter wächst, wäre es nicht verantwortungsvoll, Ihnen heute eine Zahl zu nennen, denn wir werden kein Unternehmen mehr sein, das auf Hyperwachstum angewiesen ist.

Hat WeWork immer noch den Anspruch, der McDonald’s des Coworking zu sein? Will es das Unternehmen sein, an das Leute denken, wenn sie an Coworking denken?

Ich glaube nicht, dass wir das wollen. Wir sind. Wir sind das Unternehmen. Es gibt nur ein Unternehmen. Es gibt nur ein Unternehmen auf der Welt, von dem Ihre Nicht-Immobilienfachleute in diesem Bereich gehört haben. Und das liegt nicht nur an der offensichtlichen Presseberichterstattung, die wir erhalten. Sie haben davon gehört, weil sie zu Meetings gegangen sind, sie sind zu Treffen gegangen. Wir sind der erste Name für flexible Büroräume.

Ich kann die McDonald’s-Analogie nicht kommentieren, weil ich nicht sicher bin, wohin uns das führen würde, aber wir sind der Markenname in dieser Branche.

Ich habe irgendwo gelesen, dass Adam Neumann noch etwa 11 Prozent an der Firma hält. Hat er noch Einfluss? Sitzt er auf dem Brett? Meldet er sich?

Nein, er sitzt nicht im Vorstand. Er meldet sich nicht. Er hat nichts mit dem Management oder dem Geschäft zu tun.

Wenn es meine 11 Prozent wären, würde ich zumindest verfolgen, was ihr vorhabt, nur um sicherzugehen, dass ihr nicht aus dem Ruder läuft.

Er hat kein Management oder Kontrolle, aber ich bin mir sicher, dass er seine Investitionen verfolgt. Alle seine Investitionen.

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