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Wenn Sie diese Gelegenheit verpassen, werden Sie es REITgret

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depressiver mann, der sein haus aufgrund von schulden und hypotheken verliert

Cunaplus_M.Faba/iStock über Getty Images

Koproduziert mit Treading Softly

Reue.

Es ist ein mächtiges Wort und eine noch mächtigere Emotion. Ich habe Menschen gesehen, die große und schreckliche Entscheidungen treffen, weil sie die schwere Last des Bedauerns auf ihren Schultern tragen.

Wir oft noch schlimmere Fehler machen, um Reue zu vermeiden. “Ich möchte diese Entscheidung in Zukunft nicht bereuen”, also treffen wir eine noch schlechtere Entscheidung.

Niemand ist ein effektiver Wahrsager. Wir können die Zukunft nicht kennen. Ich habe einmal gehört, dass wir die Vergangenheit niemals bereuen sollten, da sie uns zu dem gemacht hat, was wir heute sind. Wir können aus der Vergangenheit lernen und daran wachsen, aber wir können sie nicht ändern. Wir können nur die ungeschriebenen Seiten unserer Zukunft beeinflussen.

Blick auf den Markt. Die Angst, etwas zu verpassen, oder die Macht der Gier können uns dazu bringen, Entscheidungen zu treffen, die wir vielleicht bereuen. Wir können es bereuen, nicht verkauft zu haben, wenn wir haben sollten, oder zu kaufen, wenn wir nicht haben sollten.

Wenn es um Real Estate Investment Trusts („REITs“) geht, gibt es heutzutage wie Sand am Meer selbsternannte Experten. Jeder hat große Meinungen und kurze Erfolgsbilanzen. Investoren müssen also ihre Due Diligence durchführen, nach Antworten suchen und Meinungen abwägen. Ich möchte nicht, dass jemand einfach meine oder die Meinung anderer übernimmt, ohne alle Ansichten sorgfältig abzuwägen und eine persönliche Entscheidung zu treffen. Sie sind der ultimative Kapitän Ihres Portfolios.

Wir haben in letzter Zeit einige große Meinungen zu einigen REIT-Investitionen gesehen, die wir als hervorragende Gelegenheiten und Ertragsinvestitionen ansehen. Deshalb haben wir beschlossen, zu wiederholen, warum wir sie mögen und warum wir weiterhin in diese Möglichkeiten investiert sind.

Tauchen wir ein.

Auswahl Nr. 1: NLY – Rendite 14,5 %

Annaly Capital Management, Inc. (NLY) gab bekannt, dass es einen umgekehrten Split von 1:4 durchführen wird. Das bedeutet, dass jeweils vier Aktien der Anleger zu einer einzigen Aktie zusammengefasst werden. Wenn Sie vor Geschäftsschluss am 23. September 100 Aktien haben, dann haben Sie am Montag, den 26. September, 25 Aktien. Wenn die Berechnung einen Bruchteil ergibt, sagen wir, Sie haben 101 Aktien, dann erhalten Sie Bargeld für diesen Bruchteil.

Beispiel: Wenn der Aktienkurs von NLY nach Handelsschluss am 23. 6,20 $ beträgt und Sie 101 Aktien haben, dann haben Sie am Montag, den 26., 25 NLY-Aktien, die zu 24,80 $/Aktie gehandelt werden, und Sie erhalten 6,20 $ dafür Teilanteil (0,25 x 24,80 $), sodass Sie nach der Aufteilung denselben Gesamtwert haben wie vor der Aufteilung.

Viele Aktionäre sind gegen umgekehrte Splits voreingenommen. Sie werden es in dem Kommentar darüber sehen, dass umgekehrte Splits „immer schlecht“ sind. Dies ist wahrscheinlich auf einen der häufigsten Gründe für Unternehmen zurückzuführen, einen Reverse Split durchzuführen, der darin besteht, die Börsennotierungsstandards aufrechtzuerhalten. Börsen verlangen, dass Aktien über 1 $ gehandelt werden, und wenn dies nicht der Fall ist, wird das Unternehmen von der Börse genommen. Daher ist ein umgekehrter Split, um den Preis auf über 1 US-Dollar zu erhöhen, eine gängige „letzte Atemzug“-Strategie für ein Unternehmen, das um jeden Preis börsennotiert bleiben möchte. Da die zugrunde liegenden Probleme nicht gelöst wurden, fällt der Preis weiter. Dies ist zwar einer der häufigsten Gründe für einen umgekehrten Split, aber nicht der einzige.

NLY droht nicht, von der Börse genommen zu werden. Ihr Aktienkurs müsste um weitere 95 % fallen, um überhaupt eine Warnung zu erhalten. Tatsächlich wird NLY am 19. September in den S&P 400 Midcap Index aufgenommen, was bedeutet, dass es nun in Fonds gehalten wird, die dem Midcap Index folgen. Warum macht NLY also einen umgekehrten Split? Aus der Pressemitteilung:

Das Unternehmen führt den umgekehrten Aktiensplit mit dem Ziel durch, die Anzahl der ausstehenden Stammaktien von Annaly zu reduzieren, um sie besser an die Anzahl der ausstehenden Stammaktien von Unternehmen mit ähnlicher Marktkapitalisierung anzupassen. Infolge des umgekehrten Aktiensplits wird die Anzahl der ausstehenden Stammaktien von Annaly von etwa 1,8 Milliarden auf etwa 445 Millionen reduziert. Darüber hinaus ist das Unternehmen der Ansicht, dass der umgekehrte Aktiensplit die Stammaktie für ein breiteres Spektrum von Anlegern attraktiver machen wird, was das Potenzial hat, die Aktienkursvolatilität im Laufe der Zeit zu verringern.

REITs wachsen durch die Ausgabe von Aktien. Dies gilt insbesondere für Hypotheken-REITs. Die Steuergesetze verlangen, dass sie im Wesentlichen alle ihre Einkünfte ausschütten, was bedeutet, dass sie selten einen nennenswerten Cashflow behalten können. Aktien-REITs genießen alle Arten von günstiger steuerlicher Behandlung von Immobilien, wie Abschreibungen, die einen erheblichen Teil des Cashflows vor den Steuerbehörden und Ausschüttungsanforderungen abschirmen. Hypotheken genießen diese günstige Behandlung nicht. mREITs wachsen also, indem sie neue Aktien ausgeben, um mehr Kapital für zukünftige Investitionen zu beschaffen. Die Ergebnisse dieser Investitionen werden dann als Dividenden an die Aktionäre weitergegeben.

Wenn wir uns die historischen Renditen von NLY ansehen, sehen wir, dass sie alle aus Dividenden stammen.

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Daten von YCharts

Jetzt ist ein Teil davon auf das Timing zurückzuführen. Noch im September 2017 lag die Kursrendite von NLY im Wesentlichen bei null, und der Preis von NLY lag zeitweise bis zu 65 % über dem IPO-Preis. Doch selbst zu diesem Höhepunkt im Februar 2008 waren über 80 % der Gesamtrendite von NLY seit dem Börsengang Dividenden. Kurz gesagt, der Aktienkurs hat immer nur einen eher geringen Beitrag zur Gesamtrendite von NLY geleistet. Deshalb machen wir uns darüber keine Gedanken. Was ist wichtiger, der Faktor, der 5–10 % zu Ihrer Gesamtrendite beiträgt, oder der Faktor, der 90–95 % ausmacht?

Um eine den Markt übertreffende Gesamtrendite von 761 % zu erzielen, hat NLY im Laufe der Jahrzehnte viele Aktien ausgegeben. Beachten Sie, dass die Ausgabe von Aktien im Allgemeinen vor NLY höhere zukünftige Renditen hatte.

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Daten von YCharts

Der Grund ist einfach und kausal – NLY gibt Aktien aus, wenn sie glauben, dass es attraktive Anlagemöglichkeiten gibt. Daher sollten Anleger im Allgemeinen froh sein, wenn sie sehen, dass NLY mehr Eigenkapital ausgibt, da dies bedeutet, dass NLY davon ausgeht, dass die zukünftigen Renditen höher sein werden als die aktuellen Renditen.

Im Laufe der Zeit hat das jedoch zu über 1,5 Milliarden Aktien geführt, das ist eine Menge. Wie reduziert NLY diesen Überschuss? Reverse-Split. Es ändert mathematisch nichts an Gewinn, NAV oder Dividende. NLY verdient den gleichen Geldbetrag, hat den gleichen NAV und hat die gleiche Dividende. Das einzige, was sich ändert, ist die Anzahl der Aktien.

Eine Änderung des Aktienkurses wirkt sich positiv auf die Volatilität des Aktienkurses aus. Da die meisten Käufer/Verkäufer dazu neigen, in vollen Cent zu bieten, beträgt die Ein-Penny-Differenz für eine Aktie, die bei 6,20 $ gehandelt wird, 0,16 %. Wenn also ein Käufer 6,19 $ bietet und ein Verkäufer 6,21 $ verlangt, beträgt die Preisdifferenz 0,32 %. Wenn die Aktien 24,80 $ kosten und ein Käufer 24,79 $ bietet und ein Verkäufer 24,81 $ verlangt, beträgt die Preisdifferenz nur 0,08 %. Dies verringert die Versuchung für Daytrader, von Kursschwankungen von nur wenigen Cent zu profitieren. Da NLY noch 445 Millionen ausstehende Aktien haben wird, wird immer noch reichlich Liquidität für den Handel vorhanden sein.

Wir haben einige umgekehrte Splits im HDO-Portfolio gesehen. Zuletzt war America First Multifamily Investors, LP (ATAX), die am 2. März angekündigt und am 4. April implementiert wurde. Seit der Reverse Split angekündigt und umgesetzt wurde, hat ATAX den S&P 500 übertroffen und auch seine Dividende erhöht, da die Gewinne weiterhin beeindruckend sind.

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Daten von YCharts

Viele Marktteilnehmer betrachten Reverse Split als automatisch negativ. Die Realität ist, dass sie es nicht sind. Es ist eine Kaufgelegenheit, wenn dies zu einem Abwärtsdruck auf den Aktienkurs von NLY führt.

Auswahl Nr. 2: AWP – Rendite 10,2 %

Wenn es eine Rezession gibt, wann erreicht der Aktienmarkt die Talsohle?

Für COVID kam der Tiefpunkt am 23. März. Sieben Tage in „zwei Wochen, um die Kurve abzuflachen“, von denen wir jetzt wissen, dass diese Einschränkungen viel länger andauerten.

Während der Großen Finanzkrise kam der Tiefpunkt am 6. März 2009, obwohl viele Ökonomen vorhersagten, dass es noch schlimmer kommen würde.

Der Punkt ist, dass wir nie wirklich wissen, wann der Tiefpunkt erreicht wird. Manchmal tritt es früh auf, während die Rezession noch andauert und die Nachrichten schrecklich zu sein scheinen. Die beste Zeit zum Kaufen ist oft dann, wenn es am schlechtesten aussieht. Selbst wenn die Dinge schlechter werden, erholen sich die Aktien oft und blicken in eine bessere Zukunft.

In diesem Fall sprechen wir nicht über die USA, wir sprechen über Europa. Es ist kein Geheimnis, dass sich Europa wahrscheinlich bereits in einer Rezession befindet, wobei die Energieversorgung auf dem gesamten Kontinent zu einem großen Problem wird und die Lebenshaltungskosten in die Höhe schnellen. Da es jedoch kein Geheimnis ist, wurden in Europa ansässige Unternehmen hart getroffen.

Dies hat sich auf die HDO-Holding Aberdeen Global Premier Properties Fund (AWP) ausgewirkt, die zu etwa 57 % in den USA und zum Rest in verschiedenen Ländern weltweit engagiert ist. (Quelle: Abrdnawp.com)

abrdn Global Premier Properties Fund

abrdn Global Premier Properties Fund

Da weite Teile Europas von einer Rezession und einem starken US-Dollar bedroht sind, hat dieses internationale Engagement die Ergebnisse von AWP im Vergleich zu anderen geschlossenen REIT-Fonds („CEFs“) mit einem stärkeren US-Fokus belastet. Aber es ist durchaus möglich, dass die Talsohle naht. Europäische Immobilien sind sehr attraktiv bewertet, da sie erheblich gefallen sind, was die Erwartungen des Marktes an schwierige Zeiten widerspiegelt.

Betrachten wir Vonovia SE (OTCPK:VONOY), ein deutsches Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt auf Wohnungen. Mit knapp 2 % ist dies eine der größten Investitionen von AWP außerhalb der USA. Der Preis ist um mehr als 50 % gefallen und wird zum niedrigsten Preis aller Zeiten gehandelt.

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Daten von YCharts

Vonovia blickt auf eine lange Geschichte steigender Funds from Operations („FFO“) und beständiger Dividendenerhöhungen zurück.

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Vonovia Halbjahr 1, 2022

Der NAV von Vonovia liegt bei 62,54 €/Aktie, während die Aktie bei knapp über 26 €/Aktie gehandelt wird. Im Gegensatz zu US-REITs, die den NAV nach Kostenbasis abzüglich Abschreibungen berechnen, müssen sie in Europa anhand der beizulegenden Zeitwerte aktualisiert werden.

Sie ist ein qualitativ hochwertiges Immobilienunternehmen mit einer sehr guten Historie und erwartet, trotz Rezessionsrisikos weiter zu wachsen. Vonovia hat eine Bilanz mit A-/BBB+/A3-Rating und eine gute Staffelung ihrer fälligen Verbindlichkeiten, wobei nicht mehr als 11 % in einem Jahr fällig werden.

Vonovia Halbjahr 1, 2022

Vonovia Halbjahr 1, 2022

Dies bedeutet, dass Vonovia Zeit hat, die Mieten zu hebeln oder zu erhöhen, um die Kosten höherer Zinssätze bei der Refinanzierung auszugleichen. Kurz gesagt, während einer Rezession ist dies die Art von Unternehmen, die wir auf unserer Auswahlliste haben würden, um sie zu kaufen. Es besteht kaum Zweifel, dass es überleben und genauso stark wie zuvor aus der Rezession herauskommen wird.

AWP bietet uns Zugang zu dieser Art von Unternehmen, die wir bei anderen US-zentrierten CEFs nicht sehen. Ist die Talsohle für Europa da? Wir wissen es nicht. Aber da die Preise dieser Anlagen um 50 % gesunken sind, ist die Bewertung definitiv attraktiv. Wir bei HDO ziehen es vor, in US-amerikanischen Anlagen übergewichtet zu sein, aber wir wissen auch, dass eine Erholung eintreten wird, und wir wollen einen Vorgeschmack. AWP bietet uns diesen Geschmack mit einem Engagement in zahlreichen Unternehmen wie Vonovia, die sich erholen werden, wenn der Markt wieder optimistisch in die Zukunft Europas blickt.

Das Beste daran ist, dass AWP dieses Engagement bietet und gleichzeitig ein größeres Engagement in US-REITs hat, was dazu beiträgt, uns vor dem Risiko zu schützen, dass sich die Lage im Ausland verschlechtert. Wir können heute eine großzügige Dividende kassieren, die durch die stärkere Wertentwicklung von US-REITs abgesichert ist, und Kursgewinne realisieren, wenn sich der internationale Markt erholt. Ich liebe es, fürs Warten bezahlt zu werden!

Shutterstock

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Fazit

Wir alle bereuen es, aber wir sollten andere Menschen – insbesondere anonyme Online-Personen – nicht entscheiden lassen, ob wir sie haben oder nicht. Das können Sie selbst entscheiden, und vertrauen Sie mir, wir sind historisch unsere eigenen schärfsten Kritiker.

Ich kaufe nichts, was ich nicht verstehe oder von dem ich nicht glaube, dass es mir ein starkes Einkommen bringen kann. Bei NLY und AWP sehen wir, dass widersprüchliche Stimmen laut werden, und ich begrüße eine gut informierte Diskussion über die Zukunftsaussichten. Ebenso ignoriere ich rückwärtsgewandte, schlecht recherchierte Schlagerstücke. Die beste Zeit zum Kaufen ist, wenn die Preise am niedrigsten sind und die vergangenen Renditen am schlechtesten aussehen.

Wir alle müssen unsere eigenen Investitionsziele kennen und wissen, wie wir gemessenen Erfolg erzielen. Niemand sonst kann das für dich tun. Für mich liegt mein Fokus auf dem Aufbau einer Einkommensquelle. Ich versuche nicht, eine Aktie für einen schnellen Gewinn umzudrehen, sondern Investitionen zu kaufen, die einen erheblichen wiederkehrenden Cashflow in mein Portfolio bringen.

Ihr Ruhestand gehört Ihnen, niemand anderem. Finden Sie die Anlagemethode, die für Sie funktioniert. Finden Sie die Investitionen, die Ihrer Methode und Ihren Zielen entsprechen. Behalten Sie sie im Auge und stellen Sie sicher, dass sie immer noch das tun, was Sie brauchen, um Ihre Anforderungen zu erfüllen.

Für viele geht es einfach darum, das Einkommen zu bekommen, das sie brauchen, um ihre Rechnungen zu bezahlen und den Ruhestand zu genießen. Für andere zieht es den Arm der Spielautomaten des Marktes in der Hoffnung, dass sie den Durchschnitt schlagen können.

Sammeln Sie weiterhin Ihr Einkommen und steigern Sie Ihren Einkommensstrom, wir sind alle zusammen dabei!

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