Welche Trends treiben den CEE-Immobilienmarkt im Jahr 2022 an?

Welche Trends treiben den CEE-Immobilienmarkt im Jahr 2022 an?

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Was ist 2022 auf dem aufstrebenden europäischen Immobilienmarkt angesagt und was nicht? Was sind die wichtigsten Trends, auf die Immobilieninvestoren achten müssen, wenn sie in die Region schauen?

Im Vorfeld der MIPIM 2022, der weltweit führenden Immobilienmarktveranstaltung, haben wir Experten von drei führenden Immobilienberatungsunternehmen zu den Chancen und Herausforderungen befragt, die sie derzeit auf dem Markt sehen. Folgendes haben sie uns gesagt.


Iglika Yordanova, Managing Partner Colliers Bulgarien

Stabilität und Diversifizierung waren die Haupttreiber der Immobilieninvestitionen in Bulgarien im Jahr 2021. Büroimmobilien hatten einen dominierenden Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen, gefolgt von Industrie und Logistik. Das Renditeniveau von Renditeobjekten blieb stabil bei 7,75 Prozent für Einzelhandelsflächen, 8,5 Prozent für Gewerbeflächen und für Büroimmobilien auf 7,75 Prozent komprimiert.

Das Aktivitätsniveau auf dem Büromarkt erholte sich, insbesondere in der zweiten Hälfte des Jahres 2021. Die Nachfrage wurde durch Optimierungs- und Konsolidierungsprozesse bestimmt – die Nutzer strebten nach verbesserten Mietbedingungen, einer effizienteren Flächenzuweisung und einem zunehmenden Augenmerk auf ESG. Haupttreiber der Nachfrage waren die Branchen IT und Outsourcing. Unternehmen setzten auf hybride Arbeitsmodelle und führten damit zu einer steigenden Nachfrage nach flexiblem Raum.

Der Industrie- und Logistikmarkt wurde vor allem von der Nachfrage aus dem Einzelhandel getrieben. Sowohl das Mietniveau als auch der Leerstand blieben stabil. Die guten Aussichten für das Logistik- und Produktionssegment haben auch zu einem aktiven Markt für den Erwerb von Entwicklungsgrundstücken geführt. In den nächsten Jahren werden große Mengen neuer Bestände in der Pipeline sowohl von internationalen als auch von lokalen Entwicklern erwartet.

Auf dem Einzelhandelsmarkt hat der kombinierte Effekt aus steigender Inflation, Herausforderungen in der Lieferkette und Veränderungen im Verbraucherverhalten die wachsende Bedeutung kleinerer Center und Parks verstärkt. Die aktive Entwicklung von Fachmarktzentren im ganzen Land wird im Jahr 2022 fortgesetzt, obwohl einige der 20 Projekte, die in den kommenden zwei Jahren geplant sind, durch die Baukosten und die Verfügbarkeit einiger Materialien in Frage gestellt werden könnten.


Marie Baláčová, Head of Data and Analytics Central and Eastern Europe, Cushman and Wakefield

Als das Ende der Covid-19-Pandemie schien, kehrten die Immobilienmärkte in Tschechien im Laufe des Jahres 2021 und Anfang 2022 auf ihr Niveau vor der Pandemie zurück: Die Nachfrage der Nutzer kehrte zurück und die Investitionstätigkeit begann Anfang 2022 an Dynamik zu gewinnen.

Die Entwickleraktivität auf dem Prager Büromarkt war gering: 2021 wurden die wenigsten Büroflächen seit 2016 fertiggestellt, und steigende Baukosten könnten den Sektor noch weiter bremsen. Auf der anderen Seite nimmt die Vermietungsaktivität zu und trägt dazu bei, die Marktlücken zu schließen, die durch Änderungen in der Nutzung von Unternehmensbüros entstanden sind. Auch die Leerstandsquoten bleiben relativ niedrig.

Der Industrieimmobilien- und Logistikmarkt beginnt, auf die beispiellose Nachfrage zu reagieren, die durch E-Commerce und Automobilherstellung angetrieben wird. Die Gesamtzahl der im Bau befindlichen Industrieflächen ist jetzt die höchste in der Geschichte, und der Mangel an Baumöglichkeiten drängt neue Entwicklungen weiter von Prag weg, insbesondere in der Nähe der Städte Olomouc, Ostrava und Brno. 76 Prozent der 1,1 Millionen Quadratmeter im Bau sind bereits vorvermietet, was darauf hindeutet, dass das Angebot die Nachfrage noch übersteigt. Die Mietpreise steigen also weiter.

Die Pandemie hat sich positiv auf den Online-Verkauf ausgewirkt und Einzelhändler reduzieren ihre stationären Geschäfte in Größe und Anzahl. Andererseits schafft die Übernahme von Omnichannel-Strategien durch große E-Commerce-Plattformen eine gewisse neue Nachfrage. Auch neue Discountketten, die in den tschechischen Markt eintreten, entwickeln sich sehr gut.

Leider hielt der Optimismus nicht lange an. Die russische Invasion in der Ukraine bringt Unternehmen erneut in eine schwierige Lage: Sie treibt die Inflation, die Zinssätze und die allgemeine Unsicherheit in die Höhe.


Klara Matic, Head of Capital Markets, Colliers Kroatien

Kroatien bietet durch eine Kombination aus attraktiven Renditen und günstigen Finanzierungsbedingungen hervorragende risikobereinigte Renditen, die selbst für erstklassige Vermögenswerte zweistellige Renditen ermöglichen. Die Transaktionsrenditen in den Core-CRE-Sektoren sind höher als in den meisten anderen EU-Märkten. Die Spitzenrendite liegt im Bereich von 6,5 bis sieben Prozent.

Die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes sehen für alle Immobilientypen gesund aus. Das Gesamtvolumen der Investitionstransaktionen betrug im Jahr 2021 rund 700 Millionen Euro. Ausländisches Kapital machte 75 Prozent des Transaktionsvolumens aus, wobei die meisten Aktivitäten aus den VAE, Österreich und den CEE-Ländern stammten. Der Wettbewerb um Bestandsgüter ist sehr stark und die Nachfrage übersteigt das Angebot in allen Sektoren.

Die Entwicklungstätigkeit wird immer noch von inländischen Akteuren dominiert, insbesondere im Wohnungssektor, wo der größte Mangel an neuem Angebot besteht. Ein neuer Entwicklungszyklus hat in den Märkten Lager & Logistik sowie Zweitwohnsitz-Resorts begonnen.

Kroatien wird von starken makroökonomischen Indikatoren mit guten Zukunftsprognosen, einer hervorragenden geografischen Lage und immer noch relativ niedrigen Beschäftigungskosten begünstigt. Das Land wird 2023 der Eurozone beitreten und danach der Schengen-Zone. Dies dürfte in den meisten Sektoren zu einer weiteren Renditekompression führen.


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