Weiße Immobilien

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Es besteht kaum Zweifel daran, dass, solange die Federal Reserve (Fed) an ihrer straffenden Anti-Inflationspolitik festhält, der Wohnungsbau – sowohl der Verkauf als auch der Bau und die Preisgestaltung – weiterhin unter steigenden Hypothekenzinsen leiden wird. Aber das ist nicht die ganze Geschichte. Gegenströmungen werden in die Wohnungsgleichung eintreten, da die Menschen zunehmend Immobilien als eine Möglichkeit sehen, ihr Vermögen vor den negativen Auswirkungen der Inflation auf Aktien, Anleihen und andere Finanzinstrumente zu schützen.

Bisher hat sich der meiste Druck auf die negative Seite des Immobilienbuchs ausgewirkt. Seit die Fed im vergangenen März mit der Zinserhöhung begann, ist der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige festverzinsliche Hypothek gleichmäßig von 2,8 % auf über 6,0 % gestiegen. Da dieser Schritt die Kosten für die Unterstützung einer Hypothek mehr als verdoppelt hat, ist es kein Wunder, dass der Kauf darunter gelitten hat. Die vom Handelsministerium erfassten Verkäufe neuer Eigenheime sind von den Höchstständen im vergangenen Januar bis Juli, dem jüngsten Zeitraum, für den Daten verfügbar sind, um 39 % gefallen. Es folgte der Bau. Die Baubeginne für neue Eigenheime sind landesweit um 19 % von ihren Höchstständen im vergangenen Februar abgerutscht. Auch die Immobilienpreise sind gesunken. Der Durchschnittspreis eines in den USA verkauften bestehenden Eigenheims fiel laut der National Association of Realtors (NAR) um 2,2 % von 420.000 USD im Juni auf 410.600 USD im vergangenen Juli, dem jüngsten Zeitraum, für den der Verband eine Zahl anbietet.

Die Fed verspricht, diesen negativen Druck in den kommenden Monaten zu erhöhen. Der Vorsitzende Jerome Powell hat sich verständlicherweise geweigert, genau zu sagen, wie weit und wie schnell er beabsichtigt, die Zinssätze zu erhöhen, aber er hat sich verpflichtet, diese Schritte so lange fortzusetzen, wie es dauert, um die Inflation unter Kontrolle zu bringen. Wenn die Nation nicht sehr viel Glück hat und die Inflation von selbst nachlässt, wird er viel mehr tun müssen, als er bereits getan hat. Bedenken Sie, dass bei einer Inflation von 7-8 % und 1-Jahres-Zinssätzen von 3-4 % die Kreditnehmer einen Kredit mit Dollars zurückzahlen, die erheblich mehr an realer Kaufkraft verloren haben als die Zinsen, die sie dem Kreditgeber geben. Das trägt kaum dazu bei, den Strom der inflationsverursachenden Kreditnachfrage einzudämmen.

Aber selbst wenn die wahrscheinlichen Maßnahmen der Fed die Hypothekenkosten erhöhen und entsprechend negative Einflüsse auf den Wohnungsbau verstärken, wird der Wunsch, die Inflation mit Immobilien abzusichern, zunehmend ins Spiel kommen. Die Menschen werden tun, was sie können, um trotz steigender Kosten zu kaufen, denn Wohneigentum, ob direkt oder mit einer Festhypothek unterstützt, wird einen wichtigen Teil des Haushaltsbudgets stabilisieren, was in einem Umfeld steigender Inflation eine große Verlockung darstellt andere Lebenshaltungskosten. Darüber hinaus werden Immobilien wahrscheinlich zumindest parallel zur allgemeinen Inflationsrate steigen, was sie zu einem attraktiveren Vermögensspeicher macht als beispielsweise Anleihen, deren Preise mit jeder Zinserhöhung fallen werden, und Aktien, die darunter leiden werden negative Bewertungskalkulation durch steigende Zinsen sowie die unvermeidlichen Unsicherheiten durch den allgemeinen Preisdruck.

Diese Kräfte haben sicherlich während der letzten großen Inflation in den 1970er und 1980er Jahren gesiegt. Zwischen 1970 und 1990 stieg der Verbraucherpreisindex hierzulande um durchschnittlich 6,2 Prozent pro Jahr. Die Festhypothekensätze stiegen von etwa 7,3 Prozent im Jahr 1970 auf über 13 Prozent im Jahr 1985, wodurch die Kosten für die Unterstützung einer Hypothek um fast 80 Prozent anstiegen. Für diejenigen, die ihre Häuser vollständig besaßen oder deren Hypothekenzinsen festgeschrieben waren, bedeutete dies nichts, aber für potenzielle Käufer war es sehr wichtig. Doch trotz des erheblichen Gegenwinds steigender Hypothekenzinsen, die dem Kauf auferlegt wurden, stieg der mittlere Preis eines in den Vereinigten Staaten verkauften Hauses in dieser Zeit von 23.900 USD auf 125.000 USD, ein Anstieg von 8,6 Prozent pro Jahr und eine Kapitalrendite von 2,4 Prozentpunkten a Jahr über der Inflation und besser als die meisten anderen Vehikel, die Anlegern zur Verfügung stehen.

Natürlich haben die steigenden Hypothekenkosten in dieser Zeit Käufer gebremst, die nach einer Inflationsabsicherung für Immobilien suchen, und sie werden dies im gegenwärtigen Umfeld tun. Aber anstatt die Leute einfach zu vertreiben, deutet die Geschichte darauf hin, dass die Käufer die Preisverteilung wahrscheinlich nach unten verschieben werden. Die durch steigende Finanzierungskosten auferlegte Budgetbeschränkung wird die Menschen dazu zwingen, nicht wegzugehen, sondern sich mit einem kleineren Haus an vielleicht weniger üppiger Lage zufrieden zu geben. Dieser Effekt zeigt sich bereits in den Daten des Handelsministeriums. Im vergangenen Dezember, als die Hypothekenzinsen noch niedrig waren und Inflationssorgen gerade aufkeimten, wurden überproportional viele Verkäufe am oberen Ende der Preisverteilung getätigt. Obwohl der vom NAR erfasste mittlere Hauspreis bei etwa 360.000 US-Dollar lag, lag ein ganzes Drittel der landesweiten Hauskäufe bei über 500.000 US-Dollar. Nur 29 % der nationalen Käufe erfolgten zu Preisen nahe dem Median. Mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen hat sich die Preisverteilung nach unten bewegt. Ab Juli erfolgten rund 83 % der Käufe zu Preisen, die eng um den Medianpreis lagen.

Dieses beginnende Muster wird wahrscheinlich im Laufe dieses Jahres und bis 2023 noch extremer werden. Es könnte länger andauern, falls die Inflation nicht unwahrscheinlich ist. Der Verkauf zu den allerhöchsten Preisen wird sich zweifellos halten. Erschwinglichkeit bedeutet weniger für diejenigen, die in diesem Bereich kaufen, während dieselben Menschen ein starkes Bedürfnis haben, Vermögen vor Verlusten auf den Finanzmärkten und vor den anderen Verwüstungen der Inflation zu schützen. Andere, die einst aufgrund niedriger Hypothekenzinsen erreichen konnten, werden näher am Medianpreis handeln, während diejenigen, die immer am unteren Ende der Preisverteilung kaufen mussten, aus dem Markt gedrängt werden. Der negative Druck wird den Verkauf und den Bau einschränken und Kursgewinne zurückhalten, aber weniger, als ein vereinfachter Blick nur auf die Finanzierungskosten vermuten lässt.

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