Verwirrt über den Wohnungsmarkt?  Hier ist, was passiert

Verwirrt über den Wohnungsmarkt? Hier ist, was passiert

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Wie die Fed den Immobilienmarkt beeinflusst

Die Verlangsamung des ansonsten brandheißen Immobilienbooms war erstaunlich schnell.

Der US-Immobilienmarkt ist während der Pandemie sprunghaft angestiegen, als die Menschen, die ans Haus gebunden waren, nach neuen Wohnorten suchten, was durch die rekordniedrigen Zinssätze angekurbelt wurde.

Jetzt sagen Immobilienmakler, die einst von Käuferschlangen vor offenen Häusern und Bieterkämpfen auf dem Hinterdeck berichteten, dass Häuser länger sitzen und Verkäufer gezwungen sind, ihre Sicht zu senken.

Das lässt sowohl potenzielle Käufer als auch Verkäufer fragen, wo sie stehen.

“Da Rezessionssorgen die Verbraucheraussichten belasten, zeigt unsere Umfrage, dass Unsicherheit in die Köpfe vieler Käufer eingedrungen ist”, sagte Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com.

Hier sind die wichtigsten Faktoren hinter dem auf den Kopf gestellten Wohnungsmarkt.

Hypothekenzinsen

Der Haupttreiber der Verlangsamung sind steigende Hypothekenzinsen. Der durchschnittliche Zinssatz für die 30-jährige Festhypothek, die heute mit Abstand das beliebteste Produkt ist und mehr als 90 % aller Hypothekenanträge ausmacht, lag zu Beginn dieses Jahres bei rund 3 %. Laut Mortgage News Daily liegt sie jetzt knapp über 6 %.

Das bedeutet, dass eine Person, die ein Haus im Wert von 400.000 US-Dollar kauft, jetzt eine monatliche Zahlung von etwa 700 US-Dollar mehr hätte als im Januar.

Hohe Preise, geringes Angebot

Die anderen Treiber der Verlangsamung sind hohe Preise und ein geringes Angebot.

Laut dem nationalen Hauspreisindex von S&P Case-Shiller sind die Preise jetzt 43 % höher als zu Beginn der Coronavirus-Pandemie. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern wächst laut Realtor.com Anfang September um 27 % im Vergleich zur gleichen Zeit vor einem Jahr. Obwohl dieser Vergleich groß erscheint, reicht er immer noch nicht aus, um den jahrelangen Mangel an zum Verkauf stehenden Häusern auszugleichen.

Der aktive Bestand ist immer noch 43 % niedriger als im Jahr 2019. Neue Angebote gingen Ende September ebenfalls um 6 % zurück, was bedeutet, dass potenzielle Verkäufer jetzt besorgt sind, da sie sehen, dass mehr Häuser länger auf dem Markt bleiben.

Das Immobilienvermögen sinkt, wenn das angreifbare Eigenkapital sinkt

Paul Legere ist Käuferagent bei der Joel Nelson Group in Washington, DC. Er konzentriert sich auf das umkämpfte Viertel Capitol Hill und sagte, er habe kurz nach dem Labor Day einen Anstieg der Angebote um 20 auf 171 gesehen. Er nennt den Markt jetzt „aufgebläht“. Zum Vergleich: Im März standen nur 65 Häuser zum Verkauf.

„Dies ist eine sehr traditionelle Bestandserhöhung nach dem Labor Day, und es wird sehr aufschlussreich sein, in etwa einer Woche zu sehen, wie der Markt die neuen Bestände aufnimmt“, sagte er. “Sehr.”

Der Lagerbestand erleidet landesweit einen Schlag, weil Hausbauer die Produktion verlangsamen, weil weniger potenzielle Käufer ihre Modelle bereisen. Laut der US-Volkszählung gingen die Baubeginne für Einfamilienhäuser im Juli gegenüber Juli 2021 um 18,5 % zurück.

Laut der National Association of Home Builders fiel die Stimmung der Bauherren auf dem Einfamilienhausmarkt im August zum ersten Mal seit einem kurzen Einbruch zu Beginn der Pandemie in den negativen Bereich. Bauunternehmen meldeten geringere Umsätze und einen schwächeren Käuferverkehr.

„Eine straffere Geldpolitik der Federal Reserve und anhaltend erhöhte Baukosten haben zu einer Immobilienrezession geführt“, sagte NAHB-Chefökonom Robert Dietz im Augustbericht.

Einige Käufer bleiben dran

Die Käufer sind jedoch trotz des immer noch teuren Verkaufsmarktes und des ebenso teuren Mietmarktes nicht vollständig verschwunden.

„Die Daten deuten darauf hin, dass einige Eigenheimkäufer Silberstreif am Horizont in Form eines abkühlenden Wettbewerbs um die steigende Zahl von zum Verkauf stehenden Eigenheimen finden“, sagte Hale von Realtor.com. „Besonders für Käufer, die kreativ werden, indem sie beispielsweise kleinere Märkte erkunden, könnte dieser Herbst relativ bessere Chancen bieten, innerhalb des Budgets ein Zuhause zu finden.“

Wir könnten landesweit mit sinkenden Eigenheimpreisen rechnen, sagt Robert Shiller von Yale

Die Immobilienpreise beginnen sich endlich abzukühlen. Laut Black Knight, einem Hypothekentechnologie- und Datenanbieter, gingen sie von Juni bis Juli um 0,77 % zurück, der erste monatliche Rückgang seit fast drei Jahren.

Obwohl der Rückgang gering erscheinen mag, ist es der größte Preisrückgang in einem Monat seit Januar 2011. Es ist auch die zweitschlechteste Juli-Performance seit 1991, nach dem Rückgang um 0,9 % im Juli 2010 während der Großen Rezession.

Erschwinglichkeitsprobleme

Dennoch wird dieser Preisverfall kaum dazu beitragen, die durch steigende Hypothekenzinsen verursachte Erschwinglichkeitskrise zu verbessern. Während die Zinsen im August leicht zurückgingen, sind sie diese Woche wieder stark gestiegen, was die am wenigsten erschwingliche Woche für Wohnraum seit 35 Jahren bedeutet.

Derzeit sind 35,51 % des Medianeinkommens erforderlich, um die monatliche Kapital- und Zinszahlung für das Medianhaus mit einer 30-jährigen Hypothek und 20 % Anzahlung zu leisten. Das ist ein geringfügiger Anstieg gegenüber dem vorherigen 35-Jahres-Hoch im Juni, als das Verhältnis von Zahlung zu Einkommen 35,49 % erreichte, so Andy Walden, Vizepräsident für Unternehmensforschung und -strategie bei Black Knight.

In den fünf Jahren, bevor die Zinssätze zu steigen begannen, blieb das Einkommen-zu-Zahlungs-Verhältnis konstant bei etwa 20 %. Obwohl die Immobilienpreise in den Jahren 2020 und 2021 stark gestiegen sind, haben rekordtiefe Zinssätze die Erhöhungen wieder ausgeglichen.

„Angesichts der großen Rolle, die die Erschwinglichkeitsherausforderungen bei der Veränderung der Dynamik des Wohnungsmarktes zu spielen scheinen, wird sich der jüngste Rückgang der Immobilienpreise wahrscheinlich fortsetzen“, sagte Walden.

Der Wohnungsmarkt verlangsamt sich, da die Hypothekenzinsen 6,25 % erreichen

Ein neuer Bericht des Immobilienmaklerunternehmens Redfin zeigte, dass die Nachfrage von Eigenheimkäufern im August zwar etwas erwachte, der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen in der vergangenen Woche sie jedoch sofort wieder einschläfern ließ. Weniger Menschen haben in der Woche bis zum 3. September bei Google nach „Immobilien zum Verkauf“ gesucht – laut dem Bericht 25 % weniger als im Vorjahr.

Der Nachfrageindex von Redfin, der Anfragen nach Hausbesichtigungen und anderen Hauskaufdiensten von Redfin-Agenten misst, zeigte, dass die Nachfrage in den sieben Tagen bis zum 4. September gegenüber dem Tiefststand von 2022 im Juni um 18 % gestiegen ist, aber im Jahresvergleich immer noch um 11 % zurückgegangen ist Jahr.

„Der Immobilienmarkt kühlt sich zu dieser Jahreszeit immer ab“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom von Redfin, „aber dieses Jahr erwarte ich, dass Herbst und Winter besonders kalt werden, da die Verkäufe mehr als gewöhnlich austrocknen.“

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