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Slate Grocery REIT: Mieterqualität und 8 % Dividendenrendite

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Kröger Supermarkt.  Die Kroger Co. ist eine der Welt

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Vor ein paar Wochen haben wir die operativen Schwächen bei Bed Bath & Beyond (BBBY) diskutiert und festgestellt, welche REITs von der Ankündigung von BBBY, dass sie bald bis zu 150 Geschäfte schließen würden, betroffen sein könnten. Letzte Woche veröffentlichte BBBY Investor Relations eine Liste der ersten 56 Standorte, die geschlossen werden sollen, und öffentliche REITs waren unter den Immobilieneigentümern. Vor der Pandemie schien kein Monat verstrichen zu sein, ohne dass ein großer nationaler Einzelhändler Insolvenz oder Umstrukturierung ankündigte. Die Identifizierung des Risikos einer Mieterschwäche war nur ein routinemäßiger Bestandteil des Due-Diligence-Prozesses für Einzelhandelsimmobilien.

Als die Kroger Co. (KR) starke Ergebnisse für das 2. Quartal 22 meldete und die Prognose in ihrer Gewinnveröffentlichung vom 9. September anhob, dachte ich, dass die gleiche Übung uns dabei helfen könnte, ein gewisses Maß an Stärke zu erreichen. Lebensmittelhändler sorgen für wöchentlichen Fußgängerverkehr und machen die Adresse für jeden anderen Mieter im Einkaufszentrum wertvoller. Das haben wir gefunden.

Kroger Company Vermieter

Ihr Lebensmittelhändler in der Nachbarschaft trägt vielleicht nicht den Namen Kroger, aber mit all diesen Logos sind sie wahrscheinlich in der Nähe.

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Die Firma Kröger

Unser Scan der Immobilieneigentümer von Einzelhandels-REITs zeigt, dass Kroger Beziehungen in der gesamten Branche hat.

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Die obige Tabelle trägt Namen, die REIT-Anlegern bekannt sind. Agree Realty (ADC), Brixmor Property Group (BRX), Federal Realty (FRT), Kimco Realty (KIM), Phillips Edison & Company (PECO) und Regency Centers (REG) haben alle ein bedeutendes Engagement in der Kroger Company. Der weniger bekannte Slate Grocery REIT (OTC:SRRTF, SGR.U) hat jedoch das relativ größte Engagement, da KR 11,20 % der profitablen Quadratmeter von SRRTF mietet.

Ach Kanada

Slate Grocery REIT ist ein extern verwalteter REIT mit Sitz in Toronto, der 110 in den USA verankerte Lebensmitteleinkaufszentren besitzt. Es erfreut sich einer kompromittierten Existenz von zwei an der Börse von Toronto notierten Aktien und einer US-OTC-Auslandsaktie; SGR.UN wird an der Börse von Toronto in kanadischen Dollar gehandelt, SGR.U wird an der Börse von Toronto in US-Dollar gehandelt, SRRTF ist die ausländische Stammaktie, die an der OTC in US-Dollar gehandelt wird, und diese fremde Stammaktienstruktur ist unser Besitz , es gehandelt, bewertet und Dividenden erhalten.

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Diese währungsübergreifende Preisstruktur wird von den Berichtsagenturen weiter verwirrt, aber Slate Grocery vereinfacht sie, indem es seine Geschäfte in US-Dollar meldet und seine monatliche Dividende in US-Dollar zahlt. Unsere Beobachtungen werden nur in US$ angegeben.

Der Antrag

Während wir mit Slate Grocery gehandelt hatten, wurde unser Interesse erst Ende 2020 groß, als sie bei einer kaputten Immobilientransaktion mit Armada Hoffer (AHH), einem REIT, mit dem wir seit langem eng verbunden sind, identifiziert wurden. AHH hatte den Verkauf eines kleinen Portfolios von Lebensmittel-verankerten Einkaufszentren an SRRTF ausgehandelt und dann COVID getroffen. In dem neuen unsicheren Umfeld zog sich SRRTF aus dem Handel zurück; Um Liquidität zu schaffen, stimmte AHH dem Verkauf mit einem Rabatt von über 20 % zu. AHH erhielt die gewünschte Liquidität; SRRTF hat eine Schnäppchenakquise getätigt. Wir waren fasziniert.

Seit dieser Zeit hat SRRTF eine Reihe anderer scheinbar vorteilhafter Übernahmen koordiniert. Ihr zusammengestelltes Portfolio ist ein geografisches Durcheinander, könnte sich aber zu einem attraktiven Vermögenswert für Cash-Flush-Käufer von verankerten Lebensmitteleinzelhändlern entwickeln.

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Das Portfolio ist unspektakulär, aber die Kennzahlen haben Spielraum, um bei einem Verkauf des gesamten Unternehmens Wert zu realisieren.

Wenn Sie Vergleichsbewertungen wie KIM mit 13,3x FFO, PECO mit 14,4x FFO und REG mit 14,9x FFO berücksichtigen, wird Slate Grocery mit einem erheblichen Abschlag gehandelt. SRRTF wird derzeit zum 10,2-fachen Konsens-FFO/Aktie von 2022 gehandelt, sodass ein Buyout zum 13-fachen auf dem heutigen fragilen Markt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine Win-Win-Situation wäre. Das starke Kroger Company-Imprimatur hilft auch.

Wenn ein Erwerber auf den Lebensmitteleinzelhandel abzielt, ist SRRTF ein Schnäppchen-Portfolio. Betrachten Sie die neuesten Nachrichten von STOR auf dem Net-Lease-Markt.

Pluszeichen und Minuszeichen

SRRTF wird nicht nur mit einem Abschlag von 10 % auf den Konsens-NAV gehandelt, sondern seine (annualisierte) monatliche Dividende von 0,864 $ entspricht einer Dividendenrendite von 8,01 %, gemessen am Aktienkurs von 10,78 $ (fast das Doppelte der Durchschnittsrendite der Vergleichsgruppe). Abgesehen von dieser fetten Rendite betrachten die meisten Depotbanken SRRTF als kanadisches Unternehmen und unterwerfen Ihre Dividende der ausländischen Quellensteuer.

Wie andere Small Caps, US-Anlagen, aber ausländische Ordinarien mit Sitz in Kanada, leidet SRRTF unter einem Mangel an Handelsvolumen. Wenn Sie Liquidität benötigen, ist dieses Thema nichts für Sie.

Zum heutigen Preis bietet Slate Grocery eine hohe Dividendenrendite, die mit einem Abschlag auf den NAV erhältlich ist. Ich besitze ein wenig in der Hoffnung, dass es eine Anschaffung zum Premiumpreis wird.

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