Momentaufnahme: Mietverträge in den USA (Delaware)

By | May 14, 2022
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Mietverträge

Mietverträge

Unterliegen Mietverträge in Ihrem Bundesland irgendwelchen Formvorschriften?

Wohnungsmietverträge müssen schriftlich abgeschlossen werden, um für eine Laufzeit von mehr als einem Jahr wirksam zu sein, und Vermieter müssen dem Mieter eine Kopie dieser schriftlichen Vereinbarung zur Verfügung stellen. Bei mündlichem Mietvertrag hat der Vermieter dem Mieter auf Verlangen einen schriftlichen Mietvertrag auszuhändigen, aus dem die Namen und Geschäftsadressen aller Personen hervorgehen, die Eigentümer des Mietobjekts sind oder als Vermieter der Einheit gelten. 25 Del. C.§§ 5105, 5106.

Gewerbliche Mietverträge können schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden und legen die Bestimmungen, Vorschriften, Bedingungen, Regeln und sonstigen Bestimmungen bezüglich der Nutzung und Belegung der gewerblichen Mieteinheit fest. 25 Del. C.§ 6102(6). Wenn der Vermieter Versorgungsleistungen kauft, die Versorgungsleistungen an die Mieter weiterverteilt und die Nutzung der Mieter in der Gewerbeeinheit kontinuierlich misst, kann der Vermieter den Mietern als Miete oder auf andere Weise einen Betrag in Rechnung stellen und einziehen, der den Betrag der Mieter nicht übersteigt würden von den öffentlichen Versorgungsunternehmen für die Versorgungsleistung in Rechnung gestellt. 25 Del. C. § 6101.

Legen staatliche oder lokale Gesetze zwingende oder verbotene Bestimmungen in Mietverträgen fest?

Ein Wohnungsmietvertrag muss die Namen und Geschäftsadressen aller Personen enthalten, die Eigentümer des Mietobjekts oder ihres ansässigen Vertreters sind, und aller Personen, die als Vermieter der Einheit gelten. 25 Del. C. § 5105. Ein Wohnungsmietvertrag darf keine Bestimmungen enthalten, in denen der Mieter zustimmt, auf Rechte oder Rechtsbehelfe gemäß dem Delaware Code zu verzichten oder darauf zu verzichten, eine Person ermächtigt, ein Urteil über einen Anspruch aus dem Mietvertrag zu gestehen, oder der Exkulpation zustimmt oder Beschränkung einer Haftung des Vermieters, die sich aus dem Gesetz ergibt, oder um den Vermieter von dieser Haftung oder den damit verbundenen Kosten freizustellen. Solche Bestimmungen, die in einem Mietvertrag erscheinen, sind nicht durchsetzbar, und der Mieter kann Klage erheben und zurückfordern, wenn der Vermieter versucht, diese Bestimmungen durchzusetzen. 25 Del. C. § 5301.

Eine kaufmännische schriftliche Mietbestimmung, die eine andere Person als den Mieter ermächtigt, ein Urteil gegen den Mieter zu gestehen, ist nichtig und nicht durchsetzbar. 25 Del. C. § 6104.

Welche Standardformen von Mietverträgen werden in Ihrem Bundesland verwendet?

In Delaware gibt es keine Standardformen für Mietverträge; Der Commercial-Industrial Real Estate Council in Delaware hat jedoch ein Formular für gewerbliche Mietverträge veröffentlicht.

Laufzeit

Gibt es staatliche oder lokale Gesetze, die die Mietbedingungen regeln? Werden Langzeitmietern Sonderrechte bei Verlängerung oder Erneuerung von Mietverträgen eingeräumt?

Bei einem Wohnungsmietvertrag muss ein Vermieter dem Mieter vor Ablauf des Mietvertrags eine Kündigungsfrist von 60 Tagen mitteilen, um den Mietvertrag vorbehaltlich geänderter oder geänderter Bestimmungen zu verlängern. 25 Del. C. § 5107. Ein dauerhaft verpachtetes Anwesen, das für immer verlängert werden kann, wird als gebührenfreies Anwesen betrachtet. 25 Del. C. § 5304. Wohnungsmietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr bedürfen der Schriftform. 25 Del. C. § 106.

Jeder Pächter von Grundstücken oder Räumlichkeiten, die sich in Delaware für eine Laufzeit von 10 Jahren oder mehr befinden, kann den Pachtvertrag des Pächters oder die Laufzeit in den verfallenen Räumlichkeiten mit einer Hypothek belasten. 25 Del. C. § 2501. Die Hypothek für die Laufzeit des Pächters muss in gleicher Weise anerkannt, im zuständigen Bezirk eingetragen und in derselben Weise indexiert werden, wie es das Gesetz für Eigentumsanteile und -titel vorschreibt. Id. Eine solche Hypothek darf die Rechte des Vermieters, den Vorrang oder die Rechtsbehelfe für die Miete nicht beeinträchtigen. Ausweis.

Miete und Kautionen

Gibt es staatliche oder lokale Gesetze, die Mieterhöhungen regeln?

Bei einem Wohnungsmietvertrag muss ein Vermieter dem Mieter 60 Tage vor Ablauf des Mietvertrags mitteilen, dass der Vertrag vorbehaltlich geänderter oder geänderter Bestimmungen verlängert wird, einschließlich der Höhe der Kaution oder Miete. Möchte der Mieter den bestehenden Mietvertrag kündigen, muss der Mieter den Vermieter mindestens 45 Tage vor dem letzten Miettag informieren. 25 Del. C. § 5107.

Gibt es staatliche oder lokale Gesetze, die Mietkautionen regeln?

Das gesetzliche Recht von Delaware regelt Kautionen für Wohnungsmietverträge und sieht vor, dass Kautionen auf einem Treuhandkonto bei einem staatlich versicherten Bankinstitut mit einer Niederlassung in Delaware gehalten werden müssen. 25 Del. C. § 5514. Die Kaution darf eine Monatsmiete nicht übersteigen, wenn der Mietvertrag für ein Jahr oder länger geschlossen wird, oder für Hauptwohnungsmietverträge mit unbestimmter Laufzeit, oder von Monat zu Monat, wenn das Mietverhältnis ein Jahr oder länger gedauert hat. Ausweis.

Die Rechtsprechung von Delaware schränkt den Betrag, den ein gewerblicher Vermieter als Kaution verlangen kann, nicht ein, und es gibt keine Vorschriften oder Anforderungen für die Rückgabe der Kaution. Gewerbliche Mietverträge können vorsehen, dass der Mieter ein Akkreditiv als Kaution hinterlegt. Akkreditive unterliegen Artikel 5 des Delaware Uniform Commercial Code (UCC). Ein Akkreditiv ist im Allgemeinen gemäß seinen Bedingungen vollstreckbar und kann nur widerrufen werden, wenn es dies vorsieht. Ein Akkreditiv ohne ausdrückliches Ablaufdatum oder andere Angabe der Dauer verfällt ein Jahr nach Ausstellung und fünf Jahre nach Ausstellung, wenn das Akkreditiv besagt, dass es unbefristet ist.

Kann der Mieter Mietzahlungen aus irgendwelchen Rechtsgründen zurückhalten?

In Delaware hat ein gewerblicher Mieter kein gesetzliches Recht, die Miete einzubehalten, und das Recht eines gewerblichen Mieters, die Miete einzubehalten, wird durch die geltenden vertragsrechtlichen Grundsätze und die Bedingungen des Mietvertrags geregelt. Während Delaware die Doktrin der konstruktiven Räumung anerkennt und einem Mieter erlaubt, die Räumlichkeiten zu verlassen und den Mietvertrag zu kündigen, wenn der Mieter durch die Handlungen des Vermieters der Nutzung und Nutzung der Räumlichkeiten beraubt wird und aus diesem Grund gezwungen ist, die Räumlichkeiten zu verlassen , können die Mietbedingungen einen Mieter davon ausschließen, einen Anspruch auf faktische Räumung geltend zu machen. Tandy Corp. v. Fusco-Eigenschaften, LP., 1996 WL 280774 (Del. Super. Ct. 10. April 1996).

Hält der Vermieter die Mietsache nicht in bewohnbarem Zustand, ist der Mieter berechtigt, die Miete bis zur Reparatur zurückzuhalten. Der Mieter hat auch das Recht, Reparaturen an der Mietsache vorzunehmen und diese Kosten dann von der Miete abzuziehen. 25 Del. C. §§ 5307, 5308. Delaware erkennt die Doktrin der Zwangsräumung an und kodifiziert diesen Schutz für Wohnungsmieter, und der Mieter kann bei Zwangsräumung Schadensersatz verlangen, einschließlich Mietminderung. 25 Del. C.§ 5302; Blutegel v. Ehemänner152 A. 729, 733-34 (Del. Super. Ct. 1930).

Untervermietung

Unter welchen Umständen ist eine Untervermietung zulässig?

Die Gesetze von Delaware regeln nicht, ob ein Mieter eines gewerblichen Mietvertrags den Mietvertrag abtreten kann. Ein gewerblicher Mietvertrag ist wie jeder andere Vertrag im Allgemeinen abtretbar, es sei denn, der Mietvertrag schränkt die Abtretung ein. Ebenso kann ein Mieter im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags grundsätzlich untervermieten, es sei denn, der Mietvertrag schränkt die Untervermietung ausdrücklich ein. Die Rechtsprechung ist nicht klar, ob ein Zumutbarkeitsmaßstab impliziert wäre, wenn der Mietvertrag nicht darüber schweigt, ob ein Vermieter bei der Erteilung seiner Zustimmung vernünftig sein muss. Lola Cars Intern. GmbH. v. Krohn Racing, LLC2009 WL 4052681 (Del. Ch. 2009).

Bei Wohnungsmietverträgen kann der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters den Mietvertrag abtreten oder die Räumlichkeiten untervermieten, es sei denn, Vermieter und Mieter vereinbaren schriftlich etwas anderes. Auch wenn etwas anderes vereinbart ist, darf ein Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung nicht unbillig verweigern. 25 Del. C. § 5508.

Verpflichtungen und Verbindlichkeiten

Was sind die allgemeinen Pflichten und Haftungen des Vermieters in Bezug auf die Immobilie und welche Folgen hat ein Verstoß?

Der Vermieter eines Wohnungsmietvertrags muss die Mieteinheit in Besitz nehmen, und wenn der Vermieter dies nicht tut, kann der Mieter den Mietvertrag kündigen oder die Ausgaben zurückfordern, die zur Sicherung einer gleichwertigen Ersatzwohnung für bis zu einem Monat erforderlich sind. Auch ein Wohnungsvermieter hat die unter 25 Del. C. § 5304 jederzeit während des Mietverhältnisses. Ein Vermieter muss die Mieteinheit in angemessenem Zustand und bewohnbar halten, einschließlich der Wartung aller Elektro-, Sanitär- und Heizungssysteme. Wenn der Vermieter einen Verstoß begeht, der dem Mieter einen wesentlichen Teil des Vorteils oder Genusses des Mietergeschäfts entzieht, kann der Mieter den Vermieter schriftlich über die Bedingung informieren, und wenn der Vermieter die Bedingung nicht innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt behebt Kündigungsfrist kann der Mieter den Mietvertrag kündigen.

Der Vermieter eines gewerblichen Mietvertrags unterliegt den im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen, und die Gerichte von Delaware haben nicht festgestellt, dass ein gewerblicher Vermieter oder Mietvertrag eine stillschweigende Garantie für die Bewohnbarkeit, eine Verpflichtung zur stillen Nutzung oder eine Verpflichtung zur Durchführung von Reparaturen hat. Die Folgen eines Verstoßes des Vermieters werden durch den Vertrag festgelegt.

Was sind die allgemeinen Pflichten und Haftungen des Mieters in Bezug auf die Immobilie und welche Folgen hat ein Verstoß?

Ein Wohnungsmieter muss die Miete bei Fälligkeit zahlen und die in 25 Del. C. § 5503.

Der Mieter eines gewerblichen Mietvertrags unterliegt den im Mietvertrag vereinbarten Verpflichtungen, und die Folgen eines Verstoßes des Mieters werden durch den Vertrag festgelegt. Vom Mieter gezahlte oder erhobene Steuern werden mit der Miete oder anderen Forderungen des Eigentümers für Nutzung oder Gewinne für die Räumlichkeiten verrechnet. 25 Del. C. § 6105. Für gewerbliche Mietverträge gibt es eine Mietpfändungsklage, die es dem Vermieter ermöglicht, eine Klage beim Justice of the Peace Court einzureichen. 25 Del. C. §§ 6302, 6303. Nach der Feststellung einer Mietschuld erlässt das Gericht unverzüglich einen Beschluss, der den Kläger auffordert, eine Barkaution oder eine Bürgschaft in der Höhe und in der Form zu hinterlegen, die das Gericht bestimmt, und an Anordnung an einen Polizisten oder Sheriff dieses Bezirks, der anordnet, dass alle Waren in den gemieteten Räumlichkeiten erhoben werden, sobald der Kläger die Kaution eingereicht hat. Das Eigentum des Mieters kann durch Hinterlegung einer Bürgschaft beim Gericht von der Abgabe befreit werden. 25 Del. C § 6307.

Versicherung

Sind Vermieter und Mieter an Versicherungspflichten gebunden?

Für Gewerbe- oder Wohnraummietverträge gibt es keine gesetzlichen Versicherungspflichten. Die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags können vereinbaren, dass der Mieter eine Sach- und Haftpflichtversicherung oder eine andere Versicherung abschließt, die erforderlich ist, und dass die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter als zusätzlicher namentlich genannter Versicherter aufgeführt wird.

Die Parteien eines Wohnungsmietvertrags können vereinbaren, dass der Mieter eine Versicherungspolice abschließt, um das persönliche Eigentum des Mieters zu versichern. In solchen Fällen können Wohnungsmieter im Rahmen der Versicherungspolicen des Vermieters für das Grundstück des Vermieters als stillschweigend versichert angesehen werden. Lexington Ins. Co. v. Rabin712 A.2d 1011, 1015 (Del. Super. Ct.), aff’d, 723 A.2d 397 (Del. 1998).

Kündigung und Räumung

Welche Regeln und Verfahren gelten für die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter und die Räumung des Mieters aus der Immobilie?

Ein Vermieter darf bei einem Wohnungsmietvertrag keine Selbsthilfemaßnahmen ergreifen. Delaware verlangt von einem Vermieter, dass er eine 15-tägige Kündigungsfrist einreicht, um die Klage zur Räumung eines Mieters zu räumen. Vermieter können Mieter wegen unbezahlter Miete, Verletzung von Mietverträgen, Handlungen des Mieters, die die Gesundheit und Sicherheit anderer Mieter in den Räumlichkeiten beeinträchtigen, und Handlungen des Mieters, die physische Schäden an den Räumlichkeiten verursachen, kündigen.

Delaware erlaubt keine Selbsthilferäumungen; Stattdessen müssen Vermieter, einschließlich gewerblicher Vermieter, ein summarisches Verfahren vor dem Friedensgericht einleiten. Erschwingliche Autos, Inc. v. Dietert, 2016 gelöscht. Toll. LEXIS 134 (Del. Super. Ct. 24. März 2016).

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