Mögliche neue AML-Vorschriften für den Immobiliensektor erfordern besondere Sorgfalt

Mögliche neue AML-Vorschriften für den Immobiliensektor erfordern besondere Sorgfalt

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Der Immobiliensektor wird von staatlichen Regulierungs- und Vollzugsbehörden verstärkt auf die Einhaltung der Geldwäsche- und Meldepflichten geprüft

Kürzlich vorgeschlagene regulatorische Änderungen und Gesetze deuten darauf hin, dass die Vereinigten Staaten versuchen, ihr System zur Bekämpfung der Geldwäsche (AML) zu verbessern, und dass sich insbesondere der Immobiliensektor mit ziemlicher Sicherheit auf neue Anforderungen und Meldepflichten gemäß dem Bank Secrecy Act vorbereiten muss ( BSA).

Das Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) hat im Dezember 2021 eine Advance Notice of Proposed Rulemaking (ANPRM) herausgegeben, um öffentliche Kommentare zu möglichen Anforderungen im Rahmen des BSA für bestimmte an Immobilientransaktionen beteiligte Personen und Organisationen einzuholen. In Verbindung mit dem kürzlich im Senat eingeführten Gesetz Kleptocrat Liability for Excessive Property Transactions and Ownership (KLEPTO) Act deuten die Entwicklungen darauf hin, dass die US-Immobilienbranche und die in der Branche Beteiligten ihre Risikobereitschaft proaktiv neu bewerten und ihre Compliance-Prozesse aktualisieren sollten. Das KLEPTO-Gesetz würde auf dem im Januar 2021 eingeführten Corporate Transparency Act (CTA) aufbauen, das private Unternehmen verpflichtet, ihre wirtschaftlichen Eigentümer bei ihrer Gründung einem nationalen Register offenzulegen.

Geldwäsche von Immobilien in den USA

Geldwäsche durch den Kauf von US-Immobilien durch Einzelpersonen und Unternehmen gleichermaßen ist nach wie vor ein wichtiger Schichtungsmechanismus, der die Verschleierung illegaler Vermögenswerte erleichtert. Beispielsweise wurden zwischen 2015 und 2020 mindestens 2,3 Milliarden US-Dollar durch US-Immobilien gewaschen, aber diese Zahl ist mit ziemlicher Sicherheit viel höher, so ein kürzlich erschienener Bericht des Think Tanks Global Financial Integrity (GFI) aus Washington, DC.

Im April erneuerte FinCEN seine geografischen Targeting-Aufträge (GTOs) – die Reaktion der Agentur auf erhebliche Geldwäscherisiken im Immobiliensektor – die seit 2016 Rechtstitelversicherungsunternehmen dazu verpflichten, die natürlichen Personen hinter Briefkastenfirmen zu identifizieren, die bei Immobilien-Bartransaktionen eingesetzt werden . Diese 12th Die Verlängerung der GTO erweitert die Anforderungen auf weitere Gerichtsbarkeiten in den Vereinigten Staaten, um Teile von Washington, DC, Nord-Virginia und Maryland sowie weitere Hawaii-Inseln und die Stadt und den Landkreis Baltimore einzuschließen.

Die GTOs haben sich als nützliches Instrument für die Strafverfolgung erwiesen und geben den Behörden die Möglichkeit, GTO-gemeldete juristische Personen mit Verdachtsmeldungen (SARs) zu vergleichen, die von Banken und Finanzinstituten eingereicht wurden. In seinem Beratung von Finanzinstituten und Immobilienfirmen und Fachleuten Im Jahr 2017 stellte FinCEN fest, dass mehr als 30 % der im Rahmen der GTOs gemeldeten Immobilientransaktionen einen wirtschaftlichen Eigentümer oder Vertreter des Käufers betrafen, der Gegenstand von US-Finanzinstituten ohne Bezug SARs war. Obwohl Titelmakler und Immobilienfachleute nicht verpflichtet sind, Verdachtsmeldungen einzureichen, betont diese Empfehlung ihre Bedeutung bei den Bemühungen zur Bekämpfung krimineller Aktivitäten und liefert eine mögliche zusätzliche Rechtfertigung, um BSA-Meldepflichten für den Immobiliensektor aufzuerlegen.

Die aktuellen GTOs, die alle sechs Monate erneuert werden müssen, sind auf Wohnimmobilien beschränkt und gelten nur für 13 Gerichtsbarkeiten in den Vereinigten Staaten. Sie sind nur ein Teil des Kampfes gegen die Nutzung des Immobiliensektors zum Verbergen und Waschen von Vermögenswerten. Die vorgeschlagenen FinCEN-Vorschriften und mögliche zusätzliche rechtliche Maßnahmen, die im Kongress anhängig sind, werden mit ziemlicher Sicherheit dazu beitragen, die Schlupflöcher zu schließen, die es böswilligen Akteuren ermöglichen, auf das US-Finanzsystem zuzugreifen und es auszunutzen. Weitere zusätzliche Maßnahmen sind:

      • Mögliche Änderungen, die in der ANPRM von FinCEN vorgeschlagen werden, umfassen das Entfernen von Meldeschwellen, die landesweite Ausweitung der Meldepflichten auf Bartransaktionen und die Aufnahme von Gewerbeimmobilien in die Meldepflichten.
      • Etwa 463 Milliarden US-Dollar an Wohnimmobilientransaktionen im Jahr 2021 werden „wahrscheinlich ohne weitere Transaktionen durchgeführt [anti-money laundering] Meldepflichten“, so FinCEN, wodurch „ein wesentlicher Teil des Immobilienmarktes“ ungeschützt vor den Risiken potenzieller Geldwäscher bleibt. Um das Problem zu entschärfen, könnte FinCEN AML-Meldepflichten auf alle Segmente des Immobiliensektors anwenden.

Darüber hinaus empfiehlt die Financial Action Task Force (FATF), die globale Standards und Empfehlungen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung festlegt, dass Länder „die Risiken des Missbrauchs juristischer Personen für Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung bewerten und Maßnahmen ergreifen, um dies zu verhindern Missbrauch“, um sicherzustellen, dass die Register aktuell und genau sind.

Regulatorische Herausforderungen

Das Tax Justice Network bezeichnete dieses Jahr die Vereinigten Staaten als die geheimnisvollste Gerichtsbarkeit der Welt, was den Kongress wahrscheinlich dazu veranlassen wird, die Ressourcen des FinCEN aufzustocken, um die Fähigkeit der Behörde zu verbessern, zusätzliche Transparenz und Berichterstattung anzuordnen, Mittel für zusätzliches Personal bereitzustellen sowie zu schaffen und zu verwalten das CTA-Register.

Der amtierende FinCEN-Direktor Him Das hat kürzlich vor dem Ausschuss für Finanzdienstleistungen des Repräsentantenhauses getestet, dass viele der Personalanfragen der Agentur nicht finanziert sind, obwohl sie durch das Gesetz zur Bekämpfung der Geldwäsche von 2020 vorgeschrieben sind, einschließlich des Personals, das zur Umsetzung des Rahmens für wirtschaftliches Eigentum im Rahmen des CTA benötigt wird. Vollzugspersonal und andere.

Obwohl neue FinCEN-Vorschriften und -Ressourcen mit ziemlicher Sicherheit dazu beitragen werden, die Geldwäsche im Immobilienbereich einzudämmen, stellt der Mangel an Infrastruktur in der Branche zur Bewältigung neuer AML-Anforderungen eine Herausforderung dar. Führende Handelsorganisationen, die American Land Title Association (ALTA) und die National Association of Realtors, gaben kürzlich bekannt, dass die meisten ihrer Tausenden von Mitgliedern und Mitgliedsorganisationen nicht über die Ermittlungsinstrumente oder -ressourcen verfügen, um die AML/CFT-Vorschriften im Rahmen der BSA einzuhalten.

ALTA-Mitglieder geben zwischen 45 und 250 US-Dollar pro Transaktion aus, um den/die wirtschaftlich Berechtigten in Übereinstimmung mit den aktuellen GTOs zu recherchieren – eine Kosten, die nach Angaben der Gruppe, die auch fast zwei Drittel der Titelgesellschaften verzeichnet, normalerweise an den Kunden weitergegeben werden haben fünf oder weniger Mitarbeiter und 94 % haben weniger als 20 Mitarbeiter. ALTA erklärte, dass die Auferlegung von AML-Anforderungen, die denen von Finanzinstituten ähneln, Titelgesellschaften unnötig kostspielig und belastend wäre.

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