Market turmoil makes real estate a draw for family offices

Marktturbulenzen machen Immobilien zu einem Anziehungspunkt für Family Offices | Alternativen

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High Net Worth (HNW)-Investoren und Family Offices, die ihr Vermögen verwalten, strömen in Scharen zu Gewerbeimmobilien. Die Entwicklung kommt zu einer Zeit, in der die öffentlichen Märkte eine hohe Volatilität aufweisen und institutionelle Anleger, die die Dienste von Immobilien-Asset-Managern in Anspruch nehmen, möglicherweise durch die Beschränkungen der Anlagedauer ihrer Fonds herausgefordert werden.

Joel Rothstein

Laut Joel Rothstein, Leiter der Asien-Immobilienpraxis bei der US-amerikanischen Anwaltskanzlei Greenberg Traurig, hat sich das Wachstum der grenzüberschreitenden Transaktionsaktivitäten von HNW-Family Offices in den letzten 3-5 Jahren trotz der Covid-19-Pandemie beschleunigt.

„HNW-Investoren haben nicht unbedingt den Zeitdruck in Bezug auf den Zeitpunkt des Ein- und Ausstiegs von Anlagevermögen“, sagte Rothstein Asiatischer Investor. „Daher können Immobilien, die möglicherweise weniger liquide sind als andere Anlagen, ein akzeptables Ziel sein.“

Letzten Monat erweiterte das Raffles Family Office (RFO), ein in Hongkong ansässiger Mehrfamilien-Manager, seine Anlagekapazitäten und stellte Joe Kwan als Geschäftsführer ein, um das neue Immobilienteam des Unternehmens zu leiten und aufzubauen. Kwan sieht einen erweiterten Spielraum für vermögende Privatpersonen (HNWIs), um sich Immobilienmöglichkeiten zunutze zu machen.

Joe Kwan

„Privatvermögen, das weniger empfindlich auf Leverage und Einstiegsrendite reagiert, kann einen Markt ohne Liquidität nutzen, um die besten Vermögenswerte herauszupicken, die normalerweise nicht verfügbar oder nur einer ausgewählten Gruppe von Marktteilnehmern zugänglich sind“, sagte Kwan Asiatischer Investor. „Strukturell wird dies wahrscheinlich den Beginn eines neuen Kapitaltrends signalisieren, bei dem Privatvermögen zusammen mit den traditionellen Big Hitters an die größten Verhandlungstische eingeladen wird.“

Für die Kunden von RFO, die mehr Kapital in Immobilien investieren möchten, umfassen aktuelle Themen die Absicherung gegen Inflation, eine bessere Absicherung gegen Volatilität und das Management regulatorischer und geopolitischer Risiken.

„Das derzeitige unsichere globale Umfeld führt uns zu internationalen Gateway Cities, wo wir beginnen, starke Wertvorschläge zu sehen“, sagte Kwan. „Obwohl wir steigende Zinsen und Inflationsniveaus im Auge behalten, glauben wir, dass es reichlich Gelegenheiten für intelligentes längerfristiges Geld gibt – zum Beispiel solche, die weit über den typischen Fondslebenszyklus von sieben bis neun Jahren hinausgehen.“

RFO ist nicht nur bestrebt, Kapital in Gateway-Städten auf der ganzen Welt einzusetzen, sondern schaut auch nach Asien, da die vielen aufstrebenden Märkte der Region Gelegenheiten für langfristige Investoren bieten.

GROSS AUF JAPAN

Laut Vermögens- und Vermögensverwalter Lombard Odier ist 2022 APAC HNWIs-Studie, positionieren HNW-Anleger im asiatisch-pazifischen Raum ihre Portfolios neu und weichen stärker von traditionellen Anlageklassen wie Aktien und Anleihen ab. Die Studie zeigte einen Anstieg der Investitionen in alternative und Private-Equity-Anlagen um 37 % in den letzten zwei Jahren.

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„Immobilien werden auch als geeignete Anlage zur Vermögensaufbewahrung angesehen“, sagte Rothstein. „Es ist auch ein Sachwert, der für Privatanleger attraktiv ist. Darüber hinaus bietet die Direktanlage in Immobilien dem Anleger mehr Kontrolle über die Anlage als Fondsanlagen oder Anlagen in komplexe Finanzinstrumente.“

In den letzten Jahren erfolgte die aktivste grenzüberschreitende Kapitalbewegung von HNWI im Immobilienbereich von Singapur nach Japan, von Hongkong und China – in Form von Offshore-Kapital – in die Vereinigten Staaten und von Japan in die Vereinigten Staaten, Rothstein sagte. In jüngster Zeit kam es aufgrund der Stärkung des Yen zu einem Rückgang der Immobilienkapitalflüsse von Japan in die USA.

Während des Höhepunkts der Covid-19-Pandemie war Rothstein in Tokio ansässig und hatte einen Platz in der ersten Reihe des beliebtesten Investitionsziels in Asien. Ein Hauptgrund für die Attraktivität Japans ist das Fehlen von Eintrittsbarrieren für ausländische Investoren in mehreren anderen asiatischen Märkten.

Japan ist ein transparenter Markt, auf dem Transaktionen relativ einfach ausgeführt werden können, ohne die Probleme der Währungsrückführung, mit denen Anleger in anderen Märkten konfrontiert sein können. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass im Bereich Gewerbeimmobilien Vermögenswerte unterschiedlicher Größe und Preisklasse verkauft werden.

„Die Variation der Vermögensgrößen und Preispunkte ist hilfreich für HNW-Investoren“, sagte Rothstein. „Sie kaufen kein denkmalgeschütztes Bürogebäude. Sie erwerben eher ein kleines Portfolio von Mehrfamilienhäusern, z. B. 15-30 Einheiten pro Immobilie. Außerdem sind in Japan erschwingliche und attraktive Finanzierungen für diejenigen Investoren verfügbar, die ihre Investitionen nutzen möchten.“

Hideotoshi Ono

Die Attraktivität japanischer Immobilien hat Family Offices an Land gelockt. Im Juli stellte das in Singapur ansässige Tsao Family Office, das Vermögen für die Nachkommen des verstorbenen Schifffahrtsmagnaten Frank Tsao verwaltet, den japanischen Immobilienveteranen Hidetoshi Ono als seinen Country Head für Japan ein. Tsao Family Office antwortete nicht Asiatischer Investor‘s Anfragen zu seiner Expansion in Japan.

Laut dem Forschungsbericht des globalen Gewerbeimmobilienmaklers Jones Lang LaSalle Japan Capital Flow 1H22Inbound-Investitionen, definiert als Immobilienkäufe durch ausländische Investoren, beliefen sich im ersten Halbjahr 2022 auf 362,1 Milliarden Yen (2,52 Milliarden US-Dollar), was einem Rückgang von 8 % gegenüber 392,3 Milliarden Yen im gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht.

SCHWERPUNKTWECHSEL

Ein Fokus auf eher geschäftsorientierte Vermögenswerte wie Büros, Einzelhandelsflächen und Logistikanlagen war der Lehrbuchansatz institutioneller Investoren, die sich an Immobilieninvestitionen wagten. Aber dieser Ansatz ist unter HNWIs und Family Offices möglicherweise nicht der am weitesten verbreitete.

Die beliebteste Anlageklasse in allen Regionen waren Mehrfamilienhäuser. Laut Rothstein bieten diese Vermögenswerte stabile Cashflows, die für HNW-Investoren attraktiv und relativ einfach zu verwalten sind.

Laut Jones Lang LaSalle stieg beispielsweise der Anteil der Investitionen in Mehrfamilienhäuser in Japan von 11 % der gesamten Immobilieninvestitionen im Jahr 2021 auf 20 % im ersten Halbjahr 2022 Japan Capital Flow 1H22 Bericht. Büros, die wichtigsten Vermögenswerte, gingen leicht von 47 % auf 44 % zurück, während Logistik von 19 % auf 13 % zurückging.

„Es gab auch Interesse an Hotelimmobilien“, sagte Rothstein. „Diese Assets sind in der Regel Drei- oder Vier-Sterne-Hotels mit höchstens 100 bis 150 Zimmern. Markenhotels, die von den Marken professionell geführt werden, werden bevorzugt.“

Kwan von RFO sagte, dass Investmententscheidungen von Family Offices oft mit soliden Kenntnissen der Grundlagen von Immobilieninvestitionen getroffen werden.

„Viele Single Family Offices und sehr vermögende Familien sind seit langem im Immobilienbereich tätig, und einige werden immer anspruchsvoller, wenn es um Investitionen in die Anlageklasse geht“, sagte er. „Umfang und Umfang ihrer Investitionen nehmen ebenfalls zu und überschreiten oft Grenzen und Marktsegmente.

„Während ein Großteil unseres derzeitigen Fokus auf der Optimierung des bestehenden Immobilienportfolios unserer Kunden liegt, suchen wir auch aktiv nach neuen Allokationen weltweit auf der Suche nach Alpha. Natürlich wird es Unterschiede in Bezug auf segmentale und geografische Präferenzen geben, und wir müssen uns auch an der langfristigen Risikobereitschaft jedes Kunden ausrichten“, sagte Kwan.

Rothstein sagte, der gesteigerte Appetit sei bemerkt worden, da es nicht ungewöhnlich sei, Vertreter von HNW-Family Offices auf Immobilienkonferenzen in Asien zu treffen, was vor 10-15 Jahren selten gewesen wäre.

„Die Maklergemeinschaft wird bestimmte HNW-Investoren als ‚übliche Verdächtige’ anvisieren, um Vermögenswerte bestimmter Größen zu vermarkten [in the] Anlageklasse. Die Tatsache, dass sie Ziele für Marketing-Deals sind, bestätigt ihre Ankunft und wichtige Präsenz auf dem Markt“, sagte er.

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