Könnte Mumbais Immobiliensektor Preisdruck erleben?

By | April 27, 2022
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Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Mumbai ist in den letzten zwei Jahren sprunghaft angestiegen und die Preise befinden sich in einem langsamen Aufwärtstrend. Die Aktivität in der Branche nahm schnell zu, nachdem die Stempelsteuer erheblich gesenkt worden war, Bauherren begannen, Rabatte anzubieten, und Kredite zu niedrigen Zinssätzen in Anspruch genommen werden konnten.

Da die Nachfrage und die Kosten für Baumaterialien steigen, fordern die Bauherren jetzt eine deutliche Preiserhöhung. Einige Branchenexperten haben jedoch mehrere mögliche Probleme mit steigenden Immobilienpreisen in Mumbai hervorgehoben.

Neues Inventar kommt in Mumbai

Ein großes Hindernis für steigende Preise wäre der neue Bestand von 15 Millionen Quadratmetern, der 2021 genehmigt worden war. Die Regierung hatte im Januar 2021 alle Prämien für neue und laufende Projekte gekürzt, wodurch es für Bauherren billiger wurde, Baupläne voranzutreiben. Bis 2019 war die Begeisterung für neue Projekte deutlich geringer, aber der Schritt der Regierung zu niedrigeren Prämien in Verbindung mit einer hohen Nachfrage änderte das Szenario. Infolgedessen gelang es einer Horde von Bauherren, Genehmigungen für Neubauten in Mumbai zu erhalten.

Während einige dieser Projekte als Sanierungsprojekte bezeichnet werden, handelt es sich bei anderen um neue Projekte. Einige dieser Projekte werden kumulativ auf ein Vielfaches des Umsatzes in den Bereichen geschätzt, für die sie bestimmt sind. Beispielsweise wird in bestimmten Gebieten in Mumbai eine fünf- bis sechsfache Zunahme neuer Bestände erwartet. Daher besteht in mehreren Bereichen, die mit erhöhten Lagerbeständen rechnen, eine erhebliche Chance auf erhöhten Preisdruck.

Beeinflussen die Baukosten die Preise?

Immobilienunternehmen haben kürzlich damit begonnen, das Thema steigender Einkaufspreise anzusprechen, und haben einen möglichen Preisanstieg von 10 bis 15 Prozent im laufenden Jahr angekündigt. Einige Branchenveteranen weisen jedoch darauf hin, dass der Anstieg der Rohstoffpreise keine wesentlichen Auswirkungen auf die Kostenstrukturen von Immobilienmaklern hat, die auf den Märkten von Mumbai tätig sind.

In einem solchen Fall könnte der tatsächliche Preisanstieg niedriger sein als die von Maklern vorgeschlagenen Zuschläge – die eindeutig die Anreize haben, ein höheres Preiswachstum zu prognostizieren. So wie die Zentralbanken versuchen, Inflationserwartungen festzulegen, trägt die Prognose eines höheren Preisanstiegs dazu bei, die Erwartungen der Immobilienkäufer festzulegen, und ermutigt die Käufer, den Kauf heute zu tätigen, anstatt ihn zu verschieben.

Auswirkungen steigender Zinssätze

Steigende Zinsen für Wohnungsbaudarlehen könnten ein weiteres Problem sein, mit dem sich Immobilienunternehmen befassen müssten. Angesichts der hohen Inflation, die wir derzeit erleben, deuten die globalen Anleihemärkte auf einen deutlichen Zinsanstieg hin. Banken wie die State Bank of India, Kotak Mahindra und Axis haben die MCLR bereits angehoben, da sie in naher Zukunft mit einer Verschärfung rechnen. Die Reserve Bank of India (RBI) hat deutlich gemacht, dass sie sich auf die Bekämpfung der Inflation konzentriert.

Eine Studie der RBI aus dem Jahr 2006 zeigt, dass der Leitzins offenbar „der wichtigste Schiedsrichter“ für das zukünftige Wachstum des indischen Immobilienmarktes ist. Ein relativ höherer Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen in Kombination mit höheren Preisen (wie die Branche vorschlägt) würde neue Käufer davon abhalten, Häuser zu kaufen, es sei denn, die Einkommen steigen proportional.

In den Vereinigten Staaten sind die Zinsen für 30-jährige Festhypotheken von 3,20 Prozent im April 2021 auf rund 5,2 Prozent im April 2022 gestiegen. In den USA hat sich das Antragsvolumen für Festhypotheken halbiert, da die Zinssätze gestiegen sind. Im März 2022 gingen die gesamten Verkäufe bestehender Wohnungen im Vergleich zum März 2021 um 4,5 Prozent zurück. US-Immobilienexperten glauben, dass hohe Eigenheimpreise in Verbindung mit hohen Kreditkosten die Eigenheimverkäufe belasten.

Niedrige Renditen, die von indischen Immobilien angeboten werden

Mumbai hat relativ niedrige Immobilienrenditen, die laut Daten von 99 Acres im Juli 2020 bei rund 2,7 Prozent lagen. Die Rendite reicht nicht einmal annähernd an die Rendite anderer sicherer Anlageklassen wie Festgeldanlagen heran und erlaubt es Immobilieninvestoren nicht, ihre Kapitalkosten von rund 7-10 Prozent zu decken.

Niedrige Renditen weisen darauf hin, dass die Mieten nicht entsprechend den Preisen gestiegen sind. Die Schlussfolgerung wird durch den großen Bestand an verkauften, aber leerstehenden Wohnungen in vielen indischen Metropolen gestützt. Doch obwohl sie seit Jahren niedrige Renditen bieten, stecken Investoren und Käufer weiterhin Geld in indische Immobilien.

Insgesamt gibt es einige bedeutende Faktoren, die in mehreren Bereichen des Immobilienmarktes von Mumbai Preisdruck erzeugen könnten.

Dieses Stück wurde zuerst hier veröffentlicht.

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