Kapitalertragssteuer auf Immobilien

Kapitalertragssteuer auf Immobilien

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Viele Menschen kennen die Grundlagen der Kapitalertragsteuer. Gewinne aus dem Verkauf von Privat- oder Anlagevermögen, das länger als ein Jahr gehalten wird, werden mit günstigen Kapitalertragssätzen von 0 %, 15 % oder 20 % besteuert, zuzüglich 3,8 % Anlagesteuer für Personen mit höherem Einkommen. Vergleichen Sie dies mit Gewinnen aus dem Verkauf von persönlichem oder als Finanzinvestition gehaltenem Eigentum, das höchstens ein Jahr lang gehalten wird und mit normalen Einkommenssätzen von bis zu 37 % besteuert wird. Aber es gibt viele Ausnahmen von diesen allgemeinen Regeln, wobei einige große Carveouts für Wohnimmobilien gelten.

Der Markt für Wohnimmobilien ist immer noch heiß, und wenn Sie heutzutage wie die meisten einzelnen Eigentümer von Immobilien sind, hat Ihre Immobilie seit dem Kauf wahrscheinlich an Wert gewonnen. Wenn Sie die Immobilie schließlich veräußern, müssen Sie die Einkommensteuerfolgen in Bezug auf diese eingebaute Wertsteigerung bestimmen.

Vielleicht denken Sie darüber nach, Ihr Eigenheim oder Ihre vermietete Wohnimmobilie zu verkaufen. Oder Sie haben leider finanzielle Probleme und erwägen einen Leerverkauf Ihres Hauses mit der Bank. Das Haus anderer Menschen wurde möglicherweise durch ein Lauffeuer, einen Hurrikan oder eine andere Naturkatastrophe zerstört. Wenn ja, lesen Sie weiter, um herauszufinden, wie Ihre Einkünfte in diesen Situationen und mehr besteuert oder nicht besteuert werden können.

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Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes

Bild von zu Hause mit einem Verkaufsschild davor

Viele Hausbesitzer kennen die allgemeine Steuerregelung für Hausverkäufe – wenn Sie mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf Ihr Haupthaus besessen und darin gelebt haben, bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsame Antragsteller) Ihres Gewinns ist steuerfrei. Jeder Gewinn, der den Ausschluss von 250.000 $ oder 500.000 $ übersteigt, wird mit Kapitalgewinnsätzen besteuert. (Verluste aus dem Verkauf von Erstwohnsitzen sind nicht abzugsfähig.)

Hier ist ein Beispiel: Angenommen, Sie sind verheiratet, haben Ihr Haus 1990 gekauft, haben eine Steuerbasis von 225.000 US-Dollar und verkaufen das Haus dieses Jahr für 700.000 US-Dollar. Der gesamte Gewinn in Höhe von 475.000 USD ist steuerfrei. Nehmen wir jetzt das gleiche Beispiel, aber anstatt das Haus für 700.000 $ zu verkaufen, verkaufen Sie es für 1 Million $. Die ersten 500.000 US-Dollar des Gewinns sind steuerfrei, und die verbleibenden 275.000 US-Dollar unterliegen Kapitalertragssteuersätzen von 15 % oder 20 %, abhängig von Ihrem Einkommen, zuzüglich eines Steueraufschlags von 3,8 % für Personen mit höherem Einkommen.

Um Ihren Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes zu ermitteln, beginnen Sie mit dem in Feld 2 des Formulars 1099-S angegebenen Bruttoerlös und ziehen Verkaufskosten wie Provisionen ab, um den realisierten Betrag zu erhalten. Sie reduzieren diese Zahl dann um Ihre Steuerbemessungsgrundlage im Haushalt, um Ihren Gewinn oder Verlust zu ermitteln.

Um Ihre Steuerbemessungsgrundlage im Haus zu berechnen, beginnen Sie mit den ursprünglichen Kosten, addieren Sie bestimmte Abrechnungsgebühren und Abschlusskosten, plus die Kosten für alle Ergänzungen sowie Verbesserungen, die den Wert Ihres Hauses erhöhen, seine Nutzungsdauer verlängern oder es anpassen zu neuen Verwendungen. Kosten für Reparaturen oder Wartungsarbeiten, die notwendig sind, um Ihr Haus in gutem Zustand zu halten, aber weder seinen Wert steigern noch seine Lebensdauer verlängern, erhöhen Ihre Steuerbemessungsgrundlage nicht. Die Unterscheidung zwischen Verbesserungen und Reparaturen kann schwierig sein, und die IRS-Veröffentlichung 523 kann dabei helfen.

Wenn Sie vor zwei Jahren verkaufen müssen, haben Sie je nach den Umständen möglicherweise noch Anspruch auf einen Teil des Ausschlusses. Verkäufe aufgrund von Jobwechsel, Krankheit oder unvorhergesehenen Umständen qualifizieren. Der Prozentsatz des Gewinnausschlusses von 500.000 $ oder 250.000 $, der in Anspruch genommen werden kann, entspricht dem Teil des Zeitraums von zwei Jahren, in dem Sie das Haus als Wohnsitz genutzt haben. Angenommen, eine alleinstehende Person kaufte im August 2020 ein Haus für 700.000 US-Dollar, lebte 19 Monate darin und verkaufte es im Februar 2022 für 805.000 US-Dollar, nachdem sie für einen Job aus dem Bundesstaat gezogen war. Der maximale Gewinnausschluss beträgt in diesem Fall 197.917 $ (250.000 $ x (19/24)). Der Gewinn von 105.000 $ ist also vollständig ausgeschlossen. Sie können für diese Berechnung Tage oder Monate verwenden.

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Verkauf eines Hauptwohnsitzes, für den Sie den Home Office-Abzug nehmen

Bild einer Frau, die von zu Hause aus arbeitet, während ein Kind hinter ihr spielt

Sie fragen sich vielleicht, ob sich die steuerlichen Folgen ändern würden, wenn Sie in den Vorjahren den Homeoffice-Abzug für die ausschließliche und regelmäßige Nutzung eines Zimmers oder sonstigen Raums in Ihrer Wohnung für geschäftliche Zwecke oder zur Vermietung (z Schlafzimmer). Es hängt davon ab, ob.

Grundsätzlich sind die steuerlichen Folgen unabhängig davon, ob der Homeoffice-Abzug vorher geltend gemacht wurde oder nicht. Der Gewinn aus dem Büro- oder Mietanteil gilt im Allgemeinen als Teil der Kapitalertragssteuerbefreiung von 250.000 $/500.000 $ für den Verkauf eines Hauptwohnsitzes, vorbehaltlich zweier Ausnahmen. Die erste ist für den sogenannten nicht eingezogenen Abschnitt 1250-Gewinn, der gilt, wenn Sie in der Vergangenheit Abschreibungsabzüge für das Büro oder die Mietfläche vorgenommen haben. (Dies wird weiter unten ausführlicher besprochen.) Die zweite Ausnahme gilt, wenn sich der Arbeitsplatz oder die Mietfläche in einem Gebäude auf dem Grundstück befindet, das vom Haupthaus getrennt ist – denken Sie an eine Ladenfront im ersten Stock mit angeschlossenem Wohnsitz, eine gemietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus , oder bewirtschafteter Bauernhof mit einem Bauernhaus auf dem Grundstück.

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Verkauf eines Ferienhauses

Bild eines Strandhauses

Gewinne aus dem Verkauf von Ferienhäusern qualifizieren sich nicht für den Kapitalertragssteuerausschluss von 250.000 $/500.000 $, der für den Verkauf von Haupthäusern gilt. Wenn Sie ein Ferienhaus verkaufen, unterliegt Ihr Gewinn den normalen Regeln der Kapitalertragsteuer. Wenn Sie das Haus vor dem Verkauf länger als ein Jahr besessen haben, unterliegt die Differenz zwischen Ihrem beim Verkauf realisierten Betrag und Ihrer Steuergrundlage im Haus einem Kapitalertragsteuersatz von 0 %, 15 % oder 20 %. abhängig von Ihrem Einkommen, zuzüglich 3,8 % Zuschlag für Personen mit höherem Einkommen.

Angenommen, Sie verkaufen ein Ferienhaus, das Sie seit 2005 besitzen, für 850.000 USD und haben eine Steuerbemessungsgrundlage von 725.000 USD. Ihr Gewinn von 125.000 $ wird mit Kapitalgewinnsätzen besteuert. Wie bei Erstwohnsitzen können Sie einen Verlust beim Verkauf eines Ferienhauses nicht abziehen.

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Verkauf eines umgebauten Ferienhauses

Bild eines Ferienhauses in den Bergen

Was ist, wenn Sie ein Ferienhaus zu Ihrem Hauptwohnsitz umbauen, dort mindestens zwei Jahre leben und es dann verkaufen? Können Sie sich für den vollen Kapitalertragssteuerausschluss von 250.000 $/500.000 $ qualifizieren? Nein.

Wenn Sie ein Haupthaus verkaufen, das Sie zuvor als Ferienhaus genutzt haben, ist ein Teil oder der gesamte Gewinn nicht für den Ausschluss des Eigenheimverkaufs förderfähig. Der zu versteuernde Teil des Gewinns bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraums nach 2008, in dem das Haus als Zweitwohnsitz genutzt oder vermietet wurde, zur Gesamtzeit, in der der Verkäufer das Haus besaß. Der verbleibende Gewinn ist für den Ausschluss von 250.000 $ oder 500.000 $ für den Verkauf von Eigenheimen berechtigt.

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Verkauf eines Miethauses

Bild eines Mietvertrages

Wenn Sie Mietimmobilien halten, wird der Gewinn oder Verlust beim Verkauf im Allgemeinen als Kapitalgewinn oder -verlust bezeichnet. Wenn es länger als ein Jahr gehalten wird, ist es ein langfristiger Kapitalgewinn oder -verlust, und wenn es ein Jahr oder weniger gehalten wird, ist es ein kurzfristiger Kapitalgewinn oder -verlust. Der Gewinn oder Verlust ist die Differenz zwischen dem beim Verkauf realisierten Betrag und Ihrer Steuerbemessungsgrundlage für die Immobilie.

Der Veräußerungsgewinn wird in der Regel mit 0 %, 15 % oder 20 % besteuert, zuzüglich des Zuschlags von 3,8 % für Personen mit höherem Einkommen. Eine Sonderregelung gilt jedoch für den Gewinn aus dem Verkauf von Mietobjekten, für die Sie Abschreibungen vorgenommen haben. Wenn abschreibungsfähige Immobilien, die länger als ein Jahr gehalten werden, mit Gewinn verkauft werden, verlangt die Regel, dass zuvor abgezogene Abschreibungen wieder als Einkommen erfasst und mit einem Höchstsatz von 25 % besteuert werden. Es ist bekannt als nicht eingezogener Abschnitt 1250-Gewinn, die Nummer seines eigenen Bundessteuergesetzbuchabschnitts.

Nehmen Sie dieses einfache Beispiel: Sie haben ein Mietshaus für 300.000 $ gekauft, 109.000 $ Abschreibung abgezogen und die Immobilie in diesem Jahr für 500.000 $ verkauft. Die Abschreibung in Höhe von 109.000 $ wird vom Kaufpreis abgezogen, um eine bereinigte Basis in Höhe von 191.000 $ zu erhalten. Das bedeutet, dass Ihr Gewinn aus dem Verkauf 309.000 $ beträgt (500.000 $ – 191.000 $ = 309.000 $). Die ersten 109.000 $ Ihres Gewinns von 309.000 $ sind nicht eingezogene Section 1250-Gewinne, die mit einem Höchstsatz von 25 % besteuert werden, während die verbleibenden 200.000 $ mit den regulären Steuersätzen für langfristige Kapitalerträge besteuert werden.

Beachten Sie, dass der nicht eingezogene Gewinn aus Abschnitt 1250 auch für den Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes gelten kann, wenn Sie in der Vergangenheit Abschreibungen dafür vorgenommen haben, z .

Kapitalverluste aus dem Verkauf von Mietimmobilien können Ihre Kapitalgewinne plus bis zu 3.000 USD an sonstigen Einnahmen ausgleichen.

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Leerverkauf Ihres Hauptwohnsitzes

Bild eines Leerverkaufszeichens

Einige Hausbesitzer in finanzieller Not erwägen möglicherweise einen Leerverkauf ihres Hauses. Ein leerer ausstehender Verkauf tritt auf, wenn Ihr Hypothekengeber zustimmt, weniger als den Restbetrag Ihres Darlehens zu akzeptieren, um einen schnellen Verkauf der Immobilie zu ermöglichen. Die für Leerverkäufe geltenden Steuervorschriften unterscheiden sich je nachdem, ob es sich bei der Schuld um einen Rückgriff oder einen Nicht-Rückgriff handelt.

Rückgriffsschuld liegt vor, wenn der Schuldner persönlich für einen etwaigen Fehlbetrag haftet. Wenn der Kreditgeber am Ende die verbleibenden Schulden erlässt, sieht eine spezielle Steuerregelung vor, dass bis zu 750.000 USD an erlassenen Schulden für ein Hauptwohnsitz steuerfrei sind. Der Schuldner wird auf alle verbleibenden erlassenen Schulden zu normalen Einkommensteuersätzen von bis zu 37 % besteuert.

Die Steuerergebnisse sind bei Schulden ohne Rückgriff anders, was bedeutet, dass der Schuldner nicht persönlich für den Mangel haftet. In diesem Fall wird der Forderungsverzicht in den realisierten Betrag zur Berechnung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts aus dem Leerverkauf einbezogen. Bei Hauptwohnsitzen ist kein Verlust zulässig und bis zu 250.000 USD Gewinn (500.000 USD für gemeinsame Antragsteller) können für Hausbesitzer, die die Nutzungs- und Eigentumstests von zwei von fünf Jahren erfüllen, vom Einkommen ausgeschlossen werden.

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Gleichartiger Austausch

Bild eines Mannes, der ein kleines Haus hält

Beim Tausch einer gewerblich genutzten oder als Anlage gehaltenen Immobilie gegen eine gleichartige Immobilie gemäß § 1031 der Abgabenordnung kann der Gewinn, der sonst beim Verkauf der Immobilie erzielt würde, ganz oder teilweise abgegrenzt werden. Diese Steuervergünstigung gilt nicht für Hauptwohnsitze oder Ferienwohnungen, kann aber für vermietete Immobilien gelten, die Sie besitzen.

Die Regeln sind sehr kompliziert und knifflig, mit vielen Anforderungen, die erfüllt werden müssen. Außerdem haben Präsident Biden und der Kongress Regeln vorgeschlagen, um die Pause zu begrenzen. Sprechen Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater, wenn Sie einen gleichartigen Tausch in Betracht ziehen.

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Zerstörung Ihres Hauptwohnsitzes

Bild eines von einem Tornado zerstörten Hauses

Wenn Ihr Hauptwohnsitz durch einen Hurrikan, ein weit verbreitetes Lauffeuer oder eine andere bundesstaatlich erklärte Katastrophe beschädigt oder zerstört wird, haben Sie einen Gewinn in dem Umfang, in dem die Versicherungseinnahmen, die Sie erhalten, Ihre Steuerbemessungsgrundlage vor der Katastrophe im Haus übersteigen. Bis zu 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar für gemeinsame Antragsteller) dieses Gewinns sind vom Einkommen ausgeschlossen, wenn Sie die Nutzungs- und Eigentumstests nach zwei von fünf Jahren bestehen. Gewinne, die diese Beträge übersteigen, werden mit Kapitalgewinnsätzen besteuert.

Eine Möglichkeit, die Besteuerung aller oder eines Teils der ansonsten steuerpflichtigen Veräußerungsgewinne hinauszuzögern, besteht darin, die Erlöse, die Sie von Ihrer Versicherungsgesellschaft erhalten, zu verwenden, um innerhalb von vier Jahren nach der Katastrophe ein neues Zuhause zu kaufen. Die Regeln der sogenannten „unfreiwilligen Umwandlung“ sind komplex, also wenden Sie sich auch hier unbedingt an Ihren Steuerberater, wenn Sie diesen Weg einschlagen möchten.

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