Immobilienanalyst, der den Crash von 2008 ankündigte, sieht Hauspreise im Jahr 2023, 2024 fallen: „Poison“ Ivy Zelman

Immobilienanalyst, der den Crash von 2008 ankündigte, sieht Hauspreise im Jahr 2023, 2024 fallen: „Poison“ Ivy Zelman

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“Giftiger Efeu.” So nannten Immobilienbullen die Analystin Ivy Zelman, nachdem sie 2005 herauskam und die Spitze der Immobilienblase nannte.

Bei Toll Brothers CEO Bob Toll versuchte zu sagen, dass der Wohnungsmarkt 2006 seinen Tiefpunkt erreicht hatte, Zelman witzelte bekanntermaßen zurück: „Welches Kool-Aid trinkst du, weil ich etwas haben möchte?“ Natürlich erwiesen sich Zelmans Befürchtungen wegen einer Immobilienpleite als mehr als richtig, und all diejenigen, die damals dachten, die Demografie würde die Immobilienpreise weiter in die Höhe treiben, lagen völlig falsch.

Spulen wir bis 2022 vor, und Zelman bringt die Immobilienbullen wieder einmal ins Schwitzen.

Bereits im Februar nannte der Gründer von Zelman & Associates den „Höhepunkt“ des pandemischen Immobilienbooms. Sie war wieder auf dem Geld. Nur wenige Wochen später trieben hohe Hypothekenzinsen den US-Immobilienmarkt in eine Abkühlung. In diesem Sommer, als sich die Wohnimmobilienkorrektur verschärfte, gab Zelman den Kunden ihres Boutique-Immobilienforschungsunternehmens eine rückläufige Einschätzung der US-Immobilienpreise.

„Im Moment bekommen wir also eine Gegenreaktion auf den Richtungswechsel von kostenlosem Geld zu jetzt dem Aufstieg [mortgage] Zinsen und Inflation. Der Markt ist also bereit für eine ziemlich bedeutende [price] Korrektur. Und wir sehen in den letzten Monaten bereits Anzeichen dafür“, sagte Zelman kürzlich auf der Macro Hive-Gespräche Podcast. „Die Lagerbestände in bestimmten Märkten – hauptsächlich an der Westküste, im Südwesten und in den Bergstaaten – steigen mit Machgeschwindigkeit.“

Das Prognosemodell von Zelman prognostiziert, dass die Hauspreise in den USA im Jahr 2023 um 4 % fallen werden. Für 2024 prognostiziert sie dann einen weiteren Rückgang um 5 %.

“So schnell wie [inventory levels] steigen und die Nachfrage sinkt, konnten wir ziemlich viel sehen [home] Preiskorrekturen. Aber es wird je nach Markt variieren“, sagt Zelman. „Ich glaube nicht, dass das schnell enden wird. Dies wird 2023 und 2024 national ein sehr unter Druck stehender Markt sein.“

Zelmans Prognose beläuft sich auf einen Rückgang der US-Eigenheimpreise um 8,8 % zwischen 2022 und 2024. Historisch gesehen wäre dies einer der drei stärksten jemals verzeichneten Preisrückgänge für Eigenheime. Die anderen beiden sind die aus der Großen Depression und der Großen Rezession.

Wenn Zelmans Vorhersage zutrifft, Reichtum müssten wir unser Branding vom Pandemic Housing Boom – einem Zeitraum, in dem die US-Immobilienpreise in etwas mehr als drei Jahren um 43 % gestiegen sind – auf die Pandemic Housing Bubble verlagern. Allerdings ist dieser prognostizierte Rückgang immer noch eher eine Immobilienkorrektur als ein Immobiliencrash – etwas, von dem die Branche sagt, dass ein Preisrückgang von 20 % erforderlich ist. Zumindest wäre es nicht auf dem Niveau des letzten Crashs: Die US-Immobilienpreise fielen zwischen 2006 und 2012 vom Höhepunkt bis zum Tiefpunkt um 27 %.

Natürlich stimmt nicht jeder mit Zelmans rückläufigem Ausblick überein. Für das kommende Jahr prognostiziert Zillow, dass die US-Immobilienpreise um weitere 2,4 % steigen werden. Goldman Sachs prognostiziert, dass die Hauspreise in den USA im Jahr 2023 um 1,8 % und im Jahr 2024 um 3,5 % steigen werden. Unterdessen prognostizieren Unternehmen wie die Mortgage Bankers Association, CoreLogic, Fannie Mae und Freddie Mac weiterhin Preissprünge im niedrigen einstelligen Bereich im Jahr 2023.

Aber Zelman ist auch nicht der einzige Immobilienbär. Moody’s Analytics erwartet, dass die US-Eigenheimpreise landesweit von 0 % auf 5 % sinken werden. Wenn eine Rezession eintritt, verschiebt sich diese Moody’s-Prognose auf 5 % bzw. 10 %. Sinkende Eigenheimpreise werden auch von Marktforschungsunternehmen wie John Burns Real Estate Consulting, Zonda, Capital Economics und Pantheon vorhergesagt. Fitch Ratings geht davon aus, dass die Eigenheimpreise um 10 % bis 15 % fallen könnten, wenn der Immobilienabschwung eine schlimmere Wendung nimmt.

Mark Zandi, Chefökonom bei Moody’s, erzählt Reichtum dass Faktoren wie „rekordtiefer Leerstand“, „sehr gutes Underwriting“ und „Plain Vanilla Lending“ nicht ausreichen werden, um einen einstelligen Rückgang der Eigenheimpreise zu verhindern. Es wird jedoch verhindern, dass der US-Immobilienmarkt in einen ausgewachsenen „Immobiliencrash“ abgleitet. Dieses Mal, sagt Zandi, seien Hausbesitzer in einer viel besseren finanziellen Verfassung.

Denken Sie daran, dass ein Ökonom oder Analyst, wenn er „US-Immobilienpreise“ sagt, nicht Ihr Haus meint. Im ganzen Land, sagt Zandi, werden die Ergebnisse der laufenden Wohnungskorrektur unterschiedlich sein. In schäumenden Märkten wie Austin und Boise prognostiziert Zandi, dass die Immobilienpreise zwischen 5 % und 10 % fallen werden. Wenn eine Rezession eintritt, erwartet Zandi 15 % bis 20 % Einbrüche auf den 187 deutlich „überbewerteten“ regionalen Wohnungsmärkten des Landes.

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