Immobilien sind ein sicherer Hafen vor Inflation – aber nur, wenn Vermieter die Oberhand haben

Immobilien sind ein sicherer Hafen vor Inflation – aber nur, wenn Vermieter die Oberhand haben

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Ob Immobilien ein Inflationsschutz sind oder nicht, hängt von der Fähigkeit eines Vermieters ab, die Mieten zu erhöhen.

Derzeit haben Vermieter in den gesündesten Städten, in denen leerstehende Immobilien und Wohnungen knapp sind, die Preissetzungsmacht über Mieter. Laut dem jüngsten Bericht von Nuveen Real Estate, der am Montag veröffentlicht wurde, haben Vermieter die Macht, die Mieten in den 50 größten Städten in den USA und Europa zu erhöhen, wo die Leerstände unterdurchschnittlich sind. Die attraktivsten Immobilien-Subsektoren in diesen Städten sind Industrie, Wohnen und, vielleicht überraschend, Einzelhandel in den USA. In Europa sind Industrie-, Wohn- und Büroimmobilien die Industriesektoren mit den niedrigsten Leerstandsquoten. Nuveen betonte jedoch, dass sowohl der Einzelhandel in Europa als auch Büroflächen in den USA überdurchschnittlich viele Leerstände aufweisen. Da diese Sektoren kaum in der Lage sind, die Mieten zu erhöhen, schützen sie die Anleger möglicherweise nicht vor den Schmerzen der Inflation.

Angesichts steigender Inflationsraten argumentiert Nuveen Real Estate, dass Mieten und Immobilienwerte mit steigenden Verbraucherpreisen verbunden sind. Zwischen 1994 und Ende 2021 korrelierte das Mietwachstum – insbesondere das Nettobetriebsergebnis aus Immobilien – stark mit der Inflation.

Da die Nachfrage nach Immobilien größer ist als das Angebot, haben Vermieter die Möglichkeit, die Premiumpreise für ihre Immobilien durchzusetzen. Nuveen argumentiert, dass der Immobiliensektor die einzigartige Fähigkeit hat, den Markt in Inflationszeiten zu übertreffen.

„Immobilien sind eine gute Absicherung gegen Inflation, weil man die Inflation im Wesentlichen durch die höheren Mieten auffangen kann“, sagte Shawn Lese, Chief Investment Officer und Head of Funds Management für die fast 90 Milliarden US-Dollar schwere Americas-Plattform von Nuveen Real Estate Institutioneller Investor.

Höhere Mieten führen zu höheren Cashflows und höheren Immobilienwerten, sagte Lese und fügte hinzu, dass die Investitionen steigen könnten, um die Inflation zu erreichen oder sogar zu übertreffen.

Ted Wozniak, Leiter der US-Vermögensverwaltung bei SEI, sagte, er stimme dem grundsätzlich zu, betonte jedoch, dass Sachwerte und Immobilien erhebliche Mängel aufweisen. Da die äquivalente Miete des Eigentümers 25 bis 30 Prozent des CPI beträgt, ist es logisch, dass Immobilien mit der Inflation korrelieren, sagte Wozniak II in einer E-Mail. „Die Herausforderung besteht jedoch darin, dass es NUR eine Komponente ist“, sagte er.

Wozniak sagte Tipps [Treasury Inflation-Protected Securities]Rohstoffe, Sachwerte und Immobilien bieten alle Schutz, sind aber nicht „unabhängig voneinander perfekt“, sagte er.

„Ich glaube, dass der Inflationsschutz Teil einer umfassenderen Strategie sein sollte, die verschiedene Komponenten berücksichtigt, die ein Inflations-Beta liefern, das enger mit dem CPI korreliert“, sagte Wozniak.

Institutionelle Investoren investieren seit zehn Jahren verstärkt in den Immobilienmarkt. Lese sagte, dass fünf Faktoren die Ströme angetrieben haben: Einkommen, Kapitalzuwachs, Volatilitätsmanagement, Diversifikation und Inflationsabsicherung.

„In den 25 Jahren, in denen ich Immobilien mache, [real estate’s role as an inflation hedge] war schon immer Punkt Nummer fünf. Jetzt ist es Punkt Nummer eins oder Nummer zwei“, sagte Lese. „Niemand hat sich Sorgen um die Inflation gemacht, nicht einmal vor ein paar Jahren.“

Nuveen warnt jedoch davor, dass höhere Energiekosten und Lieferengpässe dazu führen können, dass Unternehmen und Einzelpersonen weniger Geld für Immobilien ausgeben können.

Immobilieninvestoren können durch Neuvermietungen in inflationären Umgebungen von steigenden Mieten profitieren. Selbst bei langfristigen Mietverträgen betonte Nuveen, dass Verträge eine an die Inflation gebundene Miettreppe beinhalten können.

„Die aktuelle Inflationswelle wird teilweise einer auf Hochtouren laufenden Wirtschaft zugeschrieben, die auch die Nachfrage nach Immobilien in der gesamten Wirtschaft erhöht und die Mieten in die Höhe treibt“, heißt es in dem Bericht. „Dies ist bei allen Immobilienarten zu beobachten, insbesondere bei den Wohnungsmieten und dem Wachstum der Industrie-/Logistikmieten.“

Nuveen merkt an, dass es der Ansicht ist, dass Anleger „das lange Spiel spielen“ sollten, um von Immobilienpositionen als Inflationsabsicherung zu profitieren. Während Immobilienanlagen in dieser inflationären Zeit ein relativ sicherer Hafen für Anleger sein können, erinnert der Bericht die Anleger daran, sich in einem breiten Spektrum von Immobilienmärkten und -sektoren zu engagieren, insbesondere in Sektoren mit starken Fundamentaldaten und Rückenwind bei der Nachfrage.

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