Hier könnten sich Chinas Immobilienprobleme ausbreiten

Hier könnten sich Chinas Immobilienprobleme ausbreiten

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Laut Moody’s macht Chinas Immobilienbranche mehr als ein Viertel des nationalen BIP aus. Hier abgebildet ist ein im Bau befindlicher Wohnkomplex am 15. Dezember 2021 in der Provinz Guizhou.

Kostenfoto | Zukünftiges Veröffentlichen | Getty Images

PEKING – Chinas Immobilienprobleme könnten sich auf andere wichtige Sektoren ausweiten, wenn die Probleme bestehen bleiben – und drei bestimmte Unternehmen sind laut der Ratingagentur Fitch am anfälligsten.

Seit letztem Jahr befürchten Investoren, dass sich die finanziellen Probleme chinesischer Immobilienentwickler auf den Rest der Wirtschaft ausweiten könnten. In den letzten zwei Monaten hat die Weigerung vieler Eigenheimkäufer, ihre Hypotheken zu bezahlen, die Probleme der Entwickler wieder in den Vordergrund gerückt – während sich Chinas Wirtschaftswachstum verlangsamt.

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„Wenn keine rechtzeitige und wirksame politische Intervention eintritt, wird die Not auf dem Immobilienmarkt andauern und Auswirkungen auf verschiedene Sektoren in China haben, die über die unmittelbare Wertschöpfungskette des Immobiliensektors hinausgehen“, sagten Analysten von Fitch am Montag in einem Bericht.

Unter einem solchen Stressszenario analysierte Fitch die Auswirkungen in den nächsten 12 bis 24 Monaten auf mehr als 30 Arten von Unternehmen und Regierungsstellen. Die Firma fand drei, die am anfälligsten für Immobilienprobleme sind:

1. Vermögensverwaltungsgesellschaften

Diese Firmen „halten eine beträchtliche Menge an Vermögenswerten, die durch immobilienbezogene Sicherheiten abgesichert sind, wodurch sie einer anhaltenden Not auf dem Immobilienmarkt in hohem Maße ausgesetzt sind“, heißt es in dem Bericht.

2. Ingenieurbüros, Bauunternehmen (nicht staatlich)

„Der Sektor im Allgemeinen befindet sich seit 2021 in Schwierigkeiten. … Sie haben keine Wettbewerbsvorteile bei der Exposition gegenüber Infrastrukturprojekten oder beim Zugang zu Finanzmitteln im Vergleich zu ihnen [government-related] Kollegen“, heißt es in dem Bericht.

3. Kleinere Stahlproduzenten

„Viele arbeiten seit einigen Monaten mit Verlust und könnten mit Liquiditätsproblemen konfrontiert werden, wenn Chinas Wirtschaft glanzlos bleibt, insbesondere angesichts der hohen Verschuldung in diesem Sektor“, heißt es in dem Bericht.

Laut Fitch macht das Baugewerbe 55 % der Stahlnachfrage in China aus.

Die Verlangsamung des Immobilienmarkts hat bereits breitere Wirtschaftsindikatoren wie Anlageinvestitionen und die Komponente der Möbelverkäufe der Einzelhandelsumsätze nach unten gezogen.

Fitch glaubt, dass der jüngste Anstieg der Zahl von Eigenheimkäufern, die Hypothekenzahlungen wegen festgefahrener Projekte aussetzen, das Potenzial für eine Verschärfung der Immobilienkrise in China unterstreicht…

Offizielle Daten zeigen, dass die Verkäufe von Wohnimmobilien in der ersten Hälfte dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr um 32 % zurückgegangen sind, wies Fitch darauf hin. Der Bericht zitiert Branchenforschung, die darauf hindeutet, dass die 100 größten Entwickler wahrscheinlich eine noch schlechtere Leistung erzielten – mit einem Umsatzrückgang von 50 %.

Auswirkungen auf andere Branchen

Während das Basisszenario von Fitch davon ausgeht, dass Chinas Immobilienverkäufe im nächsten Jahr wieder wachsen werden, warnten die Analysten, dass „eine Verschlechterung des Vertrauens der Hauskäufer die Erholungsdynamik der Verkäufe, die wir im Mai und Juni gesehen haben, zum Stillstand bringen könnte“.

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Seit Ende Juni haben viele Hauskäufer die Hypothekenzahlungen ausgesetzt, um gegen Bauverzögerungen für Wohnungen zu protestieren, für die sie bereits bezahlt hatten, was die zukünftigen Verkäufe der Entwickler und eine wichtige Quelle des Cashflows gefährdet. Entwickler in China verkaufen normalerweise Häuser, bevor sie sie fertigstellen.

„Fitch glaubt, dass der jüngste Anstieg der Zahl von Hauskäufern, die Hypothekenzahlungen wegen festgefahrener Projekte aussetzen, das Potenzial für eine Verschärfung der Immobilienkrise in China unterstreicht, da das abnehmende Vertrauen die Erholung des Sektors aufhalten könnte, was sich schließlich auf die Binnenwirtschaft auswirken wird“, heißt es in dem Bericht.

Die von Fitch bereitgestellte Analyse ergab im Allgemeinen, dass große und mit der Zentralregierung verbundene Unternehmen weniger anfällig für eine Verschlechterung der Immobilien sind als kleinere Unternehmen oder solche, die an lokale Regierungen gebunden sind.

Unter den Banken sagte Fitch, dass kleine und regionale Banken – die etwa 30 % der Vermögenswerte des Bankensystems ausmachen – größeren Risiken ausgesetzt sind. Die Ratingagentur stellte jedoch fest, dass die Risiken für chinesische Banken insgesamt steigen könnten, wenn die Behörden die Anforderungen für die Kreditvergabe an in Schwierigkeiten geratene Immobilienentwickler erheblich lockern.

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Am wenigsten anfällig für Immobilienprobleme seien Versicherer, Lebensmittel- und Getränkeunternehmen, Stromnetzbetreiber und nationale Ölgesellschaften, heißt es in dem Bericht.

Hauspreise im Fokus

Chinesische Immobilienentwickler gerieten vor etwa zwei Jahren verstärkt unter Druck, als Peking begann, gegen die starke Abhängigkeit der Unternehmen von Schulden für Wachstum vorzugehen.

Zahlen wie Leerstände lassen erahnen, wie groß die Immobilienprobleme sind.

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Laut einem Bericht des Beike Research Institute, einer Einheit des chinesischen Immobilienverkaufs- und -vermietungsgiganten Ke Holdings, betrug die Leerstandsquote von Wohnimmobilien in China durchschnittlich 12 % in 28 Großstädten.

Das ist weltweit der zweitgrößte nach Japan und höher als die US-Leerstandsquote von 11,1 %, heißt es in dem Bericht.

Wenn starke Erwartungen an fallende Immobilienpreise bestehen, könnten diese leeren Wohnungen das Überangebot auf dem Markt verschärfen – und das Risiko größerer Preisrückgänge, heißt es in dem Bericht.

Begrenzte staatliche Unterstützung

In diesem Jahr haben viele Kommunalverwaltungen damit begonnen, die Beschränkungen für den Eigenheimkauf zu lockern, um den Immobiliensektor zu stützen.

Aber selbst mit den jüngsten Hypothekenprotesten hat Peking noch keine groß angelegte Unterstützung angekündigt.

„Selbst wenn die Behörden aggressiv eingreifen, besteht das Risiko, dass neue Hauskäufer darauf nicht positiv reagieren, insbesondere wenn die Immobilienpreise weiter fallen und die gesamtwirtschaftlichen Aussichten durch die weltweite wirtschaftliche Malaise getrübt werden“, sagte Fitch Ratings in einer Erklärung gegenüber CNBC .

Fitch betonte, dass es einer Reihe von Ereignissen bedarf und nicht nur eines, um das im Bericht dargelegte Stressszenario auszulösen.

Die Analysten sagten, dass, wenn die schwache Marktstimmung für den Rest dieses Jahres anhält, die analysierten Branchen bis zum nächsten Jahr negativ beeinflusst werden könnten.

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