Hier ist der Grund, warum dieser Immobilienabschwung nicht wie der letzte ist

Hier ist der Grund, warum dieser Immobilienabschwung nicht wie der letzte ist

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Kommen Zwangsvollstreckungen?  Hier sind die roten Fahnen des Hypothekenmarktes

So schnell wie die Hypothekenzinsen steigen, kühlt sich der einst brandheiße Wohnungsmarkt ab. Die Immobilienpreise sind immer noch historisch hoch, aber es besteht jetzt die Sorge, dass sie ebenfalls nachgeben werden.

All dies lässt die Leute fragen: Befindet sich der heutige Wohnungsmarkt in derselben misslichen Lage wie vor über einem Jahrzehnt, als der Crash von 2007/08 die Große Rezession verursachte?

Die kurze Antwort lautet: nein. Der amerikanische Wohnungsmarkt ist heute in weitaus besserer Verfassung. Das ist teilweise den neuen Kreditvorschriften zu verdanken, die sich aus dieser Kernschmelze ergaben. Diese Regeln stellen die Kreditnehmer von heute auf eine weitaus stabilere Basis.

Für die heute 53,5 Millionen erstrangigen Hypotheken für Eigenheime in Amerika ist der durchschnittliche FICO-Kreditscore des Kreditnehmers ein Rekordhoch von 751. Im Jahr 2010, zwei Jahre nach dem Zusammenbruch des Finanzsektors, waren es 699. Die Kreditgeber waren bei der Kreditvergabe viel strenger, was sich größtenteils in der Kreditqualität widerspiegelte.

Auch die Immobilienpreise sind aufgrund der pandemiebedingten Nachfrage in den letzten zwei Jahren in die Höhe geschossen. Das gibt den heutigen Eigenheimbesitzern Rekordbeträge an Eigenheimkapital. Sogenanntes anzapfbares Eigenkapital, d. h. der Bargeldbetrag, den ein Kreditnehmer aus seinem Haus nehmen kann, während er immer noch 20 % Eigenkapital auf dem Papier belässt, erreichte laut Black Knight, einer Hypothekentechnologie, in diesem Jahr ein Rekordhoch von insgesamt 11 Billionen US-Dollar und Datenanbieter. Das ist eine Steigerung von 34 % gegenüber dem Vorjahr.

Gleichzeitig ist der Verschuldungsgrad, also die Verschuldung des Hausbesitzers gegenüber dem Hauswert, dramatisch gesunken.

Die gesamte Hypothekenverschuldung in den Vereinigten Staaten beträgt jetzt weniger als 43 % des aktuellen Hauswerts, der niedrigste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. Negatives Eigenkapital, d. h. wenn ein Kreditnehmer mehr Schulden hat, als das Haus wert ist, ist praktisch nicht vorhanden. Vergleichen Sie das mit mehr als 1 von 4 Kreditnehmern, die 2011 unter Wasser standen. Nur 2,5 % der Kreditnehmer haben weniger als 10 % Eigenkapital in ihren Häusern. All dies bietet ein riesiges Polster, falls die Immobilienpreise tatsächlich fallen sollten.

Nicht so viele riskante Kredite

Derzeit sind derzeit 2,5 Millionen Hypotheken mit variablem Zinssatz oder ARMs ausstehend, was etwa 8 % der aktiven Hypotheken entspricht. Das ist die niedrigste Lautstärke seit Beginn der Aufzeichnungen. ARMs können festgelegt werden, normalerweise für Laufzeiten von fünf, sieben oder zehn Jahren.

Im Jahr 2007, kurz vor dem Zusammenbruch des Immobilienmarktes, gab es 13,1 Millionen ARMs, was 36 % aller Hypotheken entspricht. Damals war das Underwriting für diese Art von Krediten, gelinde gesagt, lückenhaft, aber neue Vorschriften nach dem Immobiliencrash änderten die Regeln.

ARMs werden heute nicht nur zu ihrem vollständig indexierten Zinssatz gezeichnet, sondern mehr als 80 % der heutigen ARM-Originierungen werden in den ersten sieben bis zehn Jahren auch mit einem festen Zinssatz betrieben.

Ein „Zu verkaufen“ vor einem Haus in Hercules, Kalifornien, USA, am Dienstag, den 31. Mai 2022. Hauskäufer sehen sich einer sich verschlechternden Erschwinglichkeitssituation gegenüber, wobei die Hypothekenzinsen um die höchsten Niveaus seit mehr als einem Jahrzehnt schweben.

David Paul Morris | Bloomberg | Getty Images

Heute sind 1,4 Millionen ARMs derzeit mit höheren Zinssätzen konfrontiert, sodass diese Kreditnehmer bei höheren Zinssätzen höhere monatliche Zahlungen leisten müssen. Das ist zweifellos ein Risiko. Aber im Jahr 2007 waren etwa 10 Millionen ARMs mit höheren Rücksetzungen konfrontiert.

Hypothekenausfälle sind gering

Die Hypothekenausfälle sind jetzt auf einem Rekordtief, knapp 3 % der Hypotheken sind nicht fällig. Selbst mit dem starken Anstieg der Zahlungsrückstände im ersten Jahr der Pandemie gibt es weniger überfällige Hypotheken als vor der Pandemie. Programme zur Stundung von Hypotheken im Zusammenhang mit Pandemien halfen Millionen von Kreditnehmern, sich zu erholen, aber es gibt immer noch 645.000 Kreditnehmer in diesen Programmen.

„Der Hypothekenmarkt steht auf einem historisch sehr starken Fundament“, sagte Andy Walden, Vizepräsident für Unternehmensforschung bei Black Knight. „Sogar die Millionen von Hausbesitzern, die während der Pandemie Nachsicht in Anspruch genommen haben, haben sich im Großen und Ganzen gut entwickelt, seit sie ihre Pläne aufgegeben haben.“

Es gibt jedoch etwa 300.000 Kreditnehmer, die ihre pandemiebedingten Nachsichtsprogramme ausgeschöpft haben und immer noch säumig sind. Hinzu kommt, dass die Hypothekenausfälle zwar immer noch historisch niedrig sind, aber in letzter Zeit tendenziell gestiegen sind, insbesondere bei neueren Kreditvergaben.

„Wir werden diese Population im Auge behalten wollen“, sagte Walden.

Laut der Mortgage Bankers Association liegt die Verfügbarkeit von Hypothekenkrediten weit unter dem Stand kurz vor der Pandemie, was auf immer noch strenge Standards hindeutet. Aber die Kreditgeber haben etwa die Hälfte ihres Geschäfts verloren, seit die Zinsen zu steigen begannen, und das könnte bedeuten, dass sie bei der Kreditvergabe an weniger kreditwürdige Kreditnehmer aggressiver werden.

Das größte Problem auf dem Wohnungsmarkt ist derzeit die Erschwinglichkeit von Eigenheimen, die laut Black Knight in mindestens 44 großen Märkten auf einem Rekordtief liegt. Die Lagerbestände beginnen zwar zu steigen, liegen aber immer noch bei etwa der Hälfte des Niveaus vor der Pandemie.

„Steigende Lagerbestände werden schließlich das Wachstum der Eigenheimpreise abkühlen, aber das zweistellige Tempo hat bisher eine bemerkenswerte Haltekraft gezeigt“, sagte Danielle Hale, Chefökonomin bei Realtor.com. “Da die höheren Wohnkosten die Budgets einiger Käufer zu sprengen beginnen, können sich diejenigen, die auf dem Markt bleiben, später im Jahr auf relativ weniger wettbewerbsfähige Bedingungen freuen.”

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