Gewerbeimmobilien – kaufen, verkaufen oder halten?

Gewerbeimmobilien – kaufen, verkaufen oder halten?

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Von Chris Zarpas

Der gewerbliche Immobilienmarkt wurde 2020 von Covid-19 geschlagen, zerstört und für tot erklärt. 2021 erwachte er mit rekordverdächtigen Umsätzen von 809 Milliarden US-Dollar wieder zum Leben, aber wie Polizisten, die die ganze Nacht vor einem rauflustigen Verbindungshaus vorfahren, Die Ankunft einer ungebremsten Inflation und steigender Zinssätze könnten das Ende der Party signalisieren. Deshalb fragen sich viele Immobilieninvestoren an einem strategischen Scheideweg: „Kaufe, verkaufe oder halte ich?“

Gewerbeimmobilien in Privatbesitz haben in der Vergangenheit einen starken Schutz gegen Inflation geboten. Die Eigentümer von Immobilien mit kurzfristigen Mietverträgen wie Wohnungen, Self-Storage und Fertighausgemeinschaften können die Mieten schnell erhöhen, um sie der Inflation anzupassen, gemessen am Verbraucherpreisindex. Das ist ein erheblicher Vorteil, da der CPI im März und April 8 % überstieg und im Mai 8,6 % erreichte, die höchste Rate seit 1981. Damals, wie heute, wurde die Inflation von einem dramatischen Anstieg der Öl- und Gaspreise und einer ungezügelten Staatsflut angetrieben Wirtschaft mit Geld. 1980 reagierte der neu eingesetzte Vorsitzende der US-Notenbank, Paul Volcker, indem er den Geldfluss so stark drosselte, dass die Hypothekenzinsen im Dezember 1981 20 % erreichten. Die Inflation ging schnell zurück, aber auf Kosten von 10,8 % Arbeitslosigkeit, einem Rückgang des BIP um 3 % und nicht einer, sondern zwei Rezessionen. Während die Inflation der Freund vieler Vermieter ist, ist die Rezession nicht der Fall, und das gewerbliche Immobiliengeschäft begann einen jahrzehntelangen Niedergang.

Auf jeden starken Anstieg der Inflation in den letzten 75 Jahren folgte eine Rezession, und der aktuelle Trend, der der Schwerkraft trotzt, zeigt keine Anzeichen eines Nachlassens. Der Produzentenindex – was Hersteller für Rohstoffe zahlen – stieg im Mai um 0,08 % und verdoppelte damit den Anstieg von 0,04 % im April auf eine Jahresrate von 10,8 %. Diese Kosten werden an den Verbraucher weitergegeben, was den CPI noch weiter nach oben treibt. Benzin kostet über fünf Dollar, Diesel flirtet mit sechs. Da plötzliche Spitzen bei den Energiekosten sechs der letzten sieben Rezessionen vorausgingen und das Handelsministerium im Mai einen unerwarteten Rückgang der Einzelhandelsumsätze meldete, scheint eine weitere Rezession unvermeidlich.

Performance von Anlageimmobilien und BIP steigen und fallen zusammen. Eine schwache Wirtschaft führt zu einem Rückgang der Unternehmens- und Verbraucherausgaben und schränkt die Möglichkeiten der Vermieter ein, die Mieten zu erhöhen. Pandemieresistente „wesentliche Unternehmen“ wie Dollar General und Walgreens wurden von den Anlegern stark favorisiert. Da die Mieten jedoch für 10 bis 15 Jahre unverändert bleiben, werden Vermieter jedes Jahr Geld verlieren, ebenso wie Eigentümer von großen Einzelhandels- und Bürogebäuden mit langfristigen Mietverträgen, die nicht an den CPI indexiert sind. Die aggressivere Geldpolitik der Fed wird zu höheren langfristigen Zinssätzen führen, was eine Rezession und strengere Anforderungen an die gewerbliche Kreditvergabe provozieren wird. Höhere Zinsen und Eigenkapitalanforderungen führen zu niedrigeren Renditen, was dazu führt, dass sich Investoren zurückziehen und die Immobilienwerte sinken. Für Anleger mit solchen Vermögenswerten, die von einer sich auflösenden Wirtschaft alarmiert sind und einen Verkauf in Betracht ziehen, ist es möglicherweise am besten, zu halten und auf die unvermeidliche Erholung zu warten.

Der Kreislauf von Niedergang und Erholung erstreckt sich oft über ein Jahrzehnt oder länger. Immobilieneigentümer unter 50 Jahren können es sich leisten, auf den nächsten Aufschwung zu warten, wenn der Markt eine deutliche Korrektur erlebt. Gewerbeimmobilien entwickeln sich seit Jahrzehnten immer nach oben und übertreffen seit 25 Jahren den S&P 500 Index mit durchschnittlichen annualisierten Renditen von 10,3 % bzw. 9,6 %. Und im Gegensatz zu Aktien, Anleihen und Kryptowährungen waren Immobilien nie null wert. Für jüngere Anleger könnte dies der richtige Zeitpunkt zum Kauf sein. „Während die Zinsen zur Abschreckung der Inflation höher verwaltet werden, sind sie immer noch historisch niedrig. Käufer, die festverzinsliche Schulden für Renditeimmobilien zu aktuellen Zinssätzen von 5,5 % bis 5,6 % sichern können, werden Gewinner sein, da diese Zinssätze wahrscheinlich die niedrigsten sind, die sie jemals sehen werden“, sagte David Beatty, Präsident von TowneBank Commercial Mortgage. TowneBank wurde 2022 von Forbes als „Top Ten US Bank“ ausgezeichnet und ist ein führender gewerblicher Immobilienkreditgeber in Virginia und North Carolina.

Was spricht für den Verkauf auf dem aktuellen Markt? Nur wenige bezweifeln, dass die Werte von Gewerbeimmobilien nach einem 12-jährigen Bullenlauf einen zyklischen Höhepunkt erreicht haben. Finanzministerin Janet Yellen äußerte kürzlich gegenüber dem Bankenausschuss des US-Senats ihre Besorgnis darüber, dass Banken und Nichtbanken wie Versicherungsgesellschaften und Hedgefonds in Zeiten steigender Zinsen möglicherweise überschuldet werden. In dem Wissen, dass Bargeld König ist, gibt es anekdotische Beweise dafür, dass Portfoliobesitzer sich dafür entscheiden, die Liquidität mit strategischen Dispositionen zu Spitzenpreisen zu steigern. Bei einem möglicherweise rekordverdächtigen Verkauf eines einzigen solchen Grundstücks zahlte ein Unternehmen aus Arizona 363 Millionen US-Dollar für Jamaica Bay, eine Wohnsiedlung in Fort Myers, Florida.

Viele Anleger rechnen mit einer Welle von Zahlungsausfällen, wenn Akquisitionen zu aggressiven Pre-COVID-Preisen den Schuldendienst nicht decken können, wenn ihre Kredite bald zu höheren Zinsen zurückgesetzt werden. Als der Immobilienmarkt 1973 zusammenbrach, erwarb der legendäre Investor Sam „Gravedancer“ Zell, der Vater des modernen REIT, Dutzende hochwertiger Apartmentgebäude zu einem Bruchteil der Wiederbeschaffungskosten. Zell nutzte den massiven Cashflow aus diesen Vermögenswerten, um Bürogebäude zu 50 Cent auf den Dollar zu kaufen, als der Immobilienmarkt in den 1980er Jahren erneut zusammenbrach, und wurde zum Milliardär. Heute treibt der Post-COVID-Trend „hybrides Arbeiten“ Mieter von Bürogebäuden in der Innenstadt in die günstigeren Vororte. Die verbleibenden Mieter fordern aggressive Mietkonzessionen, um zu bleiben.

Vorboten einer bevorstehenden Marktkorrektur sind Dutzende von „notleidenden“ Immobilienfonds, die Milliarden von Dollar angehäuft haben. Die globale Investmentfirma Angelo, Gordon & Co. LP hat in 36 Monaten Investitionen in Höhe von 11 Milliarden US-Dollar für ihre Plattform „Distressed Debt and Special Situations“ angezogen. Investoren setzen auf einen Anstieg der Ausfälle von Immobilienkrediten, da die Banken gezwungen sind, ihre Schulden mit hohen Abschlägen zu verkaufen, um die Liquiditätsanforderungen der FDIC zu erfüllen.

Was ist mit dem kleineren Investor oder Eigentümer/Nutzer? Wenn Sie ein über 60-jähriger Arzt sind und das Eigenkapital Ihres Arztpraxisgebäudes auszahlen möchten, um einen bequemeren Ruhestand zu ermöglichen, ist jetzt möglicherweise die Zeit für den Verkauf und die Rückvermietung gekommen. Die Nachfrage nach diesen Immobilien ist aufgrund ihrer Widerstandsfähigkeit in wirtschaftlichen Einbrüchen ungebrochen. Montecito Medical ist eines der landesweit größten Privatunternehmen, das sich auf den Erwerb von Immobilien im Zusammenhang mit dem Gesundheitswesen spezialisiert hat und führend bei Sale-and-Leaseback-Transaktionen ist. Seit der Gründung im Jahr 2004 hat Montecito Immobilientransaktionen im Gesundheitswesen im Wert von über 5 Milliarden US-Dollar abgeschlossen. „Angesichts der Prognose, dass sich die Bevölkerung der Amerikaner über 65 bis 2040 mehr als verdoppeln wird, sind die Fundamentaldaten für Arztpraxen sehr sicher. Das macht diese Kategorie rezessionsresistent und zu einem Hafen für Kapital in Zeiten, in denen andere gewerbliche Immobiliensektoren möglicherweise Probleme haben. Dies wurde sowohl in der Großen Rezession von 2008 als auch erneut während der Covid-19-Pandemie bewiesen“, sagte Chip Conk, Chief Executive Officer von Montecito. „Wir haben unser gesamtes Geschäft rund um Arztpraxen aufgebaut und der Markt hat diese Strategie immer wieder bestätigt. Wir bleiben in diesem Sektor so optimistisch wie eh und je.“ Sale-Leasebacks werden zunehmend häufiger in anderen Anlagekategorien wie Industrieimmobilien, der vielleicht heißesten gewerblichen Immobilienkategorie von allen.

Eigentümer mit verwaltungsintensiven Vermögenswerten wie Einfamilienhäusern, Wohngemeinschaften und kleinen Mehrfamilienhäusern möchten sich möglicherweise entspannen, reisen und sich anderweitig an den Ergebnissen jahrzehntelanger harter Arbeit erfreuen. Sie können den IRS Code Section 1031 verwenden, um in verwaltungsfreiem „absolute net“, einem Einzelmieter-Einzelhandel, zu handeln, historisch niedrige Zinssätze zu genießen, Kapitalgewinne zu vermeiden und steuerfreies Bargeld einzusacken.

Sensibilität für Konjunkturzyklen beim Kauf, Verkauf oder Festhalten ist essentiell für den Erfolg bei Gewerbeimmobilien.

Chris Zarpas ist Gewerbeimmobilienmakler bei SL Nusbaum Realty Co. in Norfolk VA, einem der größten, vollständig integrierten Gewerbeimmobilienunternehmen im Südosten.

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