Für Käufer von Farbe kann der Wohnungsmarkt besonders beunruhigend sein

Für Käufer von Farbe kann der Wohnungsmarkt besonders beunruhigend sein

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Höhere Hypothekenzinsen, knappe Lagerbestände und schwankende Preise sorgen für einen Sturm der Unsicherheit

Starr Davis, ihr Ehemann Devin und ihre Kinder David und Parker vor ihrem neuen Zuhause in Coral Springs, Florida, am 27.  14. Sie wurden bei mehreren Angeboten überboten, bevor sie die Immobilie mit drei Schlafzimmern fanden.  (Saul Martínez)
Starr Davis, ihr Ehemann Devin und ihre Kinder David und Parker vor ihrem neuen Zuhause in Coral Springs, Florida, am 27. 14. Sie wurden bei mehreren Angeboten überboten, bevor sie die Immobilie mit drei Schlafzimmern fanden. (Saul Martínez)

Als Starr Davis und ihr Ehemann Devin Anfang dieses Jahres begannen, ein Haus in Broward County, Florida, zu kaufen, waren sie darauf vorbereitet, eine Immobilienlandschaft zu ertragen, die von einem knappen Angebot und steigenden Immobilienpreisen geprägt war.

Aber im Frühjahr wurde es für das Paar noch schwieriger, als die monatliche Miete für das Stadthaus, das sie mit ihren beiden kleinen Kindern teilten, um 1.000 Dollar anstieg.

Steigende Hypothekenzinsen vergrößerten ihre Herausforderung nur noch: Nach zwei Jahren auf Rekordtief begannen die Kreditkosten Anfang dieses Jahres stetig zu steigen und liegen nun auf einem Niveau, das es seit der Pandemie nicht mehr gegeben hat. Die Federal Reserve erhöhte die Zinsen im Juni und erneut im Juli um dreiviertel Prozentpunkte und markierte damit das aggressivste Tempo seit den 1980er Jahren.

Es fühlte sich so an, als würden sich all diese Faktoren gleichzeitig einschleichen“, sagt Davis, 38, der eine gemeinnützige Organisation leitet, die darauf abzielt, Kinder vor sexuellem Missbrauch und sexueller Ausbeutung zu schützen. Das Paar zog letztes Jahr von Atlanta nach Florida, wo es jahrelang Hausbesitzer gewesen war, und betrachtete die Verlängerung seines Mietvertrags als „nur Geld wegwerfen“, sagt Davis.

Nachdem das Paar bei mehreren Angeboten überboten worden war, fand es schließlich mit Hilfe von Laurane Simon, Maklerin bei Keller Williams Realty Partners SW in Pembroke Pines, Florida, und Mitglied der National Association of Real, ein Haus mit drei Schlafzimmern in Coral Springs Estate Brokers, der älteste schwarze Immobilienhandelsverband des Landes. Simon konzentriert sich in erster Linie auf afroamerikanische Erstkäufer und klärt sie besser über alles auf, von der Sicherung eines Wohnungsbaudarlehens bis zur Budgetierung einer Anzahlung.

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Davis und ihr Mann schlossen im Juni den Verkauf ihres Hauses mit einem Preis von 400.000 US-Dollar ab.

„Es gab definitiv Momente, in denen wir dachten, das würde nicht passieren“, sagt Davis. „Aber ich bin wirklich froh, dass wir durchgehalten und schließlich ein Zuhause gefunden haben, das zu unserem Budget und unserer Familie passt.“

Käufer von Eigenheimen in den Vereinigten Staaten stehen vor einem der schwierigsten Immobilienmärkte seit Jahrzehnten, da steigende Zinsen, ein begrenztes Angebot an Eigenheimen und steigende Preise einen Immobilienmarkt zu bremsen drohen, der sich noch inmitten eines historischen Anstiegs befindet.

Steigende Mietpreise und eine hohe Inflation verschärfen das Problem und bringen viele Erstkäufer, die versuchen, genug für eine Anzahlung zu sparen, finanziell unter Druck.

Die mittlere Miete in den 50 größten US-Metropolregionen stieg im Juni im Jahresvergleich um 23,9 Prozent auf 1.876 US-Dollar, ein Rekord für Realtor.com-Daten für den 16. Monat in Folge. Die Inflationsrate in den Vereinigten Staaten erreichte im Juli 8,5 Prozent, ein leichter Rückgang gegenüber dem Vier-Jahrzehnt-Hoch von 9,1 Prozent im Juni, wie Daten des Arbeitsministeriums zeigen.

Doch während diese Faktoren alle Käufer von Eigenheimen betreffen, warnen Immobilienbefürworter und Immobilienforscher davor, dass der Tsunami finanzieller Herausforderungen die Aussichten einer Bevölkerungsgruppe zu dämpfen droht, die während der Pandemie einen der stärksten Anstiege der Eigenheimbesitzerquote erlebt hat: Eigenheimkäufer von Minderheiten.

Und die Landschaft könnte für jüngere Farbkäufer am schwierigsten sein, insbesondere für schwarze und hispanische Millennials, eine Bevölkerungsgruppe, die die historisch niedrigen Kreditzinsen in den letzten Jahren genutzt hat, um große Gewinne bei den Wohneigentumszinsen zu erzielen.

„Viele dieser Käufer befinden sich anfangs am wirtschaftlichen Rand“, sagt Gary Acosta, Geschäftsführer der National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP), einer Branchengruppe, die darauf abzielt, den hispanischen Eigenheimbesitz zu fördern.

Laut Daten von NAHREP stieg die Wohneigentumsquote der Latinos von 47,5 Prozent im Jahr 2019 auf 48,4 Prozent im Jahr 2021, dem höchsten Stand seit Mitte der 2000er Jahre. Die Wohneigentumsquote der Schwarzen erreichte 2020 43,3 Prozent, gegenüber 42,1 Prozent im Jahr 2019, wie Volkszählungsdaten zeigen.

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Trotz der ermutigenden Zahlen befürchtet Acosta, dass die außergewöhnlich schwierigen Bedingungen, die sich auf diesem Wohnungsmarkt abzeichnen, jüngere Haushalte von Minderheiten vom Wohneigentum und den damit verbundenen Möglichkeiten zum Vermögensaufbau ausschließen werden.

„Sie wurden bereits durch höhere Immobilienpreise und ein ungewöhnlich knappes Angebot in vielen expandierenden Märkten für Minderheitskäufer bedroht“, sagt Acosta. „Steigende Zinssätze und höhere Mietkosten werden also sicherlich weitere Herausforderungen und Hürden in einer Zeit hinzufügen, in der viele von ihnen ihr erstes Eigenheim erwerben möchten.“

Trotz einer jüngsten Abkühlung der Immobilienpreise – und eines Rückgangs der Gesamtzahl der Verkäufe im ganzen Land – sind die Kosten für ein Eigenheim seit August 2020 immer noch um 20 Prozent und seit 2019 um 36 Prozent gestiegen, wie Redfin-Daten zeigen.

Der durchschnittliche Verkaufspreis eines bestehenden Hauses fiel im Juli von einem Rekordwert von 413.000 $ im Juni auf 403.800 $, der erste Rückgang seit Januar, so die National Association of Realtors.

Während sich das Preiswachstum in einigen teuren Märkten verlangsamt – wobei Hausverkäufer zunehmend die Angebotspreise senken – sind Ökonomen uneins darüber, ob die Preise landesweit bis zum Jahresende fallen werden.

Trotz einer kürzlichen Abkühlung der Gesamtzahl der Hausverkäufe im ganzen Land steigen die Hauspreise immer noch in Rekordgeschwindigkeit.

Laut der National Association of Realtors (NAR) erreichte der durchschnittliche Verkaufspreis eines bestehenden Eigenheims im Juni 416.000 US-Dollar, was einem Anstieg von 13,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht, dem höchsten Stand seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1999. Während sich das Preiswachstum in einigen Märkten verlangsamt – wobei Hausverkäufer zunehmend die Angebotspreise senken – sind die durchschnittlichen Hauspreise in den Vereinigten Staaten seit Juli 2020 immer noch um 30 Prozent und seit 2019 um 39 Prozent gestiegen, wie Redfin-Daten zeigen. Viele Ökonomen glauben, dass die Preise auf nationaler Ebene wahrscheinlich nicht sinken werden.

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Und obwohl der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern zunimmt, bleibt diese Zahl immer noch niedrig, mit nur einem dreimonatigen Angebot an unverkauften Häusern, so Realtor.com. Die meisten Immobilienökonomen gehen davon aus, dass ein Wohnungsangebot für fünf oder sechs Monate einen gesunden Wohnungsmarkt signalisiert.

„Das sind Menschen in den besten Jahren ihres Eigenheimkaufs, die sich in einem Markt befinden, der seit Jahren unterversorgt ist und der in der Anfangsphase besonders akut ist“, sagt Kushi. „Selbst wenn sie sehen, dass ihre Einkommen steigen, wie es bei vielen der Fall ist, werden steigende Zinsen und höhere Preise die Erschwinglichkeit untergraben, und das könnte sie an der Seitenlinie halten.“

Artemisa Boston, ein Immobilienmakler in St. Paul, Minnesota, für die Realty Group, sagt, dass der Markt dort, wie in anderen Ballungsräumen im ganzen Land, für Käufer weniger wettbewerbsfähig wird, da Häuser immer länger auf dem Markt sind Verkäufer, die bereit sind, die Preise zu senken.

Aber sie sagt, dass viele ihrer Kunden früher im Jahr mit der Suche nach Häusern begonnen haben, als die Zinsen bei 3,5 Prozent lagen. Aber jetzt, da die Zinsen nahe oder über 5 Prozent liegen, haben einige von ihnen beschlossen, auf eine Marktbewegung zu warten.

„Die Immobilienpreise waren auf diesem Markt bereits hoch, daher bedeutet für viele meiner Kunden, insbesondere für die jüngeren, ein Anstieg der Zinssätze, dass die Gesamtkosten des Eigenheims teurer werden“, sagt Boston, ein zweisprachiger Makler, der die Twin Cities beliefert ‘ wachsende Zahl hispanischer Eigenheimkäufer. “Die höheren monatlichen Zahlungen, die mit steigenden Hypothekenzinsen einhergehen, bedeuten, dass mehr Käufer bereit sind zu warten, bis sie etwas finden, das ihr Budget übersteigt.”

Dafür haben sich Martha Hernandez und ihr Mann Gustavo entschieden. Das Paar begann das Jahr mit der Suche nach einem Zuhause in den Twin Cities mit Bostons Hilfe. Es wurde jedoch zunehmend schwieriger, steigende Zinsen zu bewältigen, da die Immobilienpreise angesichts des knappen Angebots hoch blieben. Laut Daten von Minneapolis Area Realtors erreichte der durchschnittliche Hauspreis in den Twin Cities im Juni einen Rekordwert von 380.000 US-Dollar, was einem Anstieg von 8,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

„Das bedeutet, dass das Haus, von dem wir dachten, wir könnten es uns im Februar oder März leisten, nicht mehr wirklich erschwinglich ist“, sagt Hernandez, 55, der für ein Unternehmen für Haushalts- und Reinigungsdienste arbeitet. Ihr Mann ist Manager in einem Maler- und Trockenbauunternehmen.

„Jedes Mal, wenn die Preise stiegen, bedeutete das, dass es ein bisschen teurer wurde, ein Haus zu kaufen“, sagt sie. „Obwohl wir uns entschieden haben, erst einmal zu warten, hoffen wir immer noch, etwas in unserem Budget zu finden.

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