Fragen und Antworten: Immobilienverkauf und -kauf in den USA (Delaware)

By | May 13, 2022
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Verkauf und Einkauf

Sorgfaltspflicht

Gibt es in Ihrem Bundesland besondere Sorgfaltspflichten für abgeschlossene Immobilienkaufverträge?

In Delaware und gemäß den bestehenden Anforderungen, die vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umweltkontrolle (DNREC) erlassen wurden, sollten Verkäufer von Immobilien besonders vorsichtig sein, wenn sie invasive Phase-II-Umwelttests zulassen. Gemäß den DNREC-Vorschriften und dem Gesetz von Delaware können Eigentümer von Immobilien verpflichtet sein, Freisetzungen oder Entlassungen obligatorisch zu melden. 7 Del. C.§ 6028; 7 Del. Administrator. Kodex § 3.1.1.

Darüber hinaus haben Umweltunternehmen, die sich mit der Prüfung von Immobilien befassen, möglicherweise ihre eigenen beruflichen Anforderungen an die obligatorische Berichterstattung, sodass Eigentümer von Immobilien nicht davon ausgehen sollten, dass eine Firewall dieser Informationen verhindern könnte, dass obligatorische Berichterstattungsanforderungen ausgelöst werden.

Verträge

Unterliegen Kaufverträge in Ihrem Bundesland formellen oder inhaltlichen Anforderungen?

Nach dem Gesetz von Delaware müssen Verträge über den Verkauf von unbebauten Immobilien in Delaware einen Haftungsausschluss enthalten, dass solche Grundstücke unbebaut sind, in der in 25 Del vorgeschriebenen Sprache. C. § 313. Darüber hinaus müssen Verträge über den Verkauf von Immobilien, in denen sich der Verkäufer verpflichtet, eine Verkäuferfinanzierung bereitzustellen, 25 Del. C. § 314, einschließlich eines Tilgungsplans und anderer technischer Anforderungen.

Obwohl dies keine Anforderung des Gesetzes von Delaware ist, sollten Vertragsparteien, die Immobilien in Delaware betreffen, beachten, dass von den Vertragsparteien versiegelte Dokumente eine Zahlungsvermutung nach 20 Jahren haben, was effektiv als 20-jährige Verjährungsfrist gilt. Whittington v. Drachengruppe, LLC, 991 A.2d 1, 10 (Del. 2009). Im Allgemeinen verjähren Klagen zur Beitreibung einer Forderung, die nicht durch ein Protokoll oder eine versiegelte Urkunde belegt sind, in drei Jahren. 10 Del. C.§ 8106(a).

Am 14. Juli 2000 verabschiedete der Gesetzgeber des Bundesstaates Delaware eine Version des Uniform Electronic Transactions Act, 6 Del. C.§ 12A-101 und seq. Folglich darf keiner Aufzeichnung oder Unterschrift die Rechtswirkung oder Vollstreckbarkeit verweigert werden, nur weil sie in elektronischer Form vorliegt.

Verpflichtungen und Verbindlichkeiten

Welche Offenlegungspflichten und sonstigen Verbindlichkeiten hat der Verkäufer und welche Folgen hat ein Verstoß?

Nach den Gesetzen von Delaware ist der Verkäufer von Wohnimmobilien im Allgemeinen verpflichtet, dem Käufer, Vertreter und Untervertreter alle wesentlichen Mängel der Immobilie, die bekannt sind, wenn die Immobilie zum Verkauf angeboten wird, schriftlich offenzulegen und vor der endgültigen Abrechnung bekannt zu machen. 25 Del. C. § 2572. Unterbleibt eine solche Mitteilung, hat der Käufer einen Klagegrund gegen den Verkäufer. 25 Del. C. § 2575.

Im Allgemeinen regelt jedoch bei einem gewerblichen Verkauf der zugrunde liegende Kaufvertrag die Offenlegungspflichten und wie ein Verstoß gegen eine Meldepflicht zu behandeln ist.

Gibt es neben der Zahlung des Kaufpreises weitere Pflichten des Käufers?

Nach den Gesetzen von Delaware ist jede Person, die ein Dokument zur Übertragung des Eigentums an Immobilien ausführt, liefert, annimmt oder zur Aufzeichnung vorlegt, verpflichtet, eine eidesstattliche Erklärung der Grunderwerbsteuer im Formular RTT-Tax vorzulegen und die damit verbundene Grunderwerbsteuer an den Staat zu zahlen. 30 Del. C.§ 5402(a). Eine ähnliche eidesstattliche Erklärung zur Grunderwerbssteuer ist auch dem Office of the Recorder of Deeds in der Form vorzulegen, die durch das Gesetz des jeweiligen Countys oder der Gemeinde vorgeschrieben ist, in der sich das Eigentum befindet. Zusätzliche Verpflichtungen können auch durch die Bedingungen eines Kaufvertrags auferlegt werden.

Wenn der Käufer von Immobilien in Delaware eine nicht in Delaware ansässige Körperschaft ist (unabhängig davon, ob sie in einem anderen Staat oder einer ausländischen Gerichtsbarkeit eingetragen ist), gibt es zusätzliche Betriebs- und Anmeldeanforderungen. Beispielsweise verlangt das Delaware Racketeer Influenced and Corrupt Organizations (RICO)-Statut, dass nicht in Delaware ansässige Unternehmen, die Immobilien erwerben möchten, einen eingetragenen Sitz und einen eingetragenen Vertreter in Delaware unterhalten und einen Jahresbericht beim Delaware Secretary of State einreichen müssen. 11 Del. C. § 1510.

Besondere Überlegungen

Gibt es in Ihrem Bundesland weitere Besonderheiten bei Kauf- und Verkaufstransaktionen von Immobilien?

Der Oberste Gerichtshof von Delaware hat entschieden, dass die Abwicklung eines Immobilienabschlusses und die Verteilung von Geldern als Rechtspraxis angesehen werden. Daher muss der Abschluss des Kaufs und Verkaufs von Immobilien in Delaware von einem in Delaware zugelassenen Anwalt durchgeführt werden. Anwälte aus Delaware müssen den Immobilienabschluss und die Verteilung von Geldern über das IOLTA-Treuhandkonto des Anwalts abwickeln. In Bezug auf Mid-Atlantic Settlement Services, Inc., UPL Nr. 95-15 (Bd. zur unerlaubten Rechtsausübung) (8. März 2000), genehmigt 755 A.2d 389 (Tabelle) (Del. 2000).

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