Europas Wohnimmobilienbranche wird erwachsen |  Zeitschrift

Europas Wohnimmobilienbranche wird erwachsen | Zeitschrift

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Northwood Santry

Europas „lebender“ Sektor ist lebendig und wohlauf. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, zu denen Studentenwohnungen, Wohngemeinschaften, Mehrfamilienhäuser, bezahlbarer Wohnraum und Gesundheitsversorgung gehören, stieg laut JLL im Jahr 2020 um 10 % auf 83,4 Mrd. €, da Investoren nach sicheren Häfen und stabilem Einkommen suchten. Branchenteilnehmer gehen davon aus, dass diese Zahl im Jahr 2021 deutlich gestiegen sein wird.

„Die Geschichte des Lebens ist sowohl eine langfristige als auch eine kurzfristige“, sagt Tom Colthorpe, Associate, EMEA Living Research and Strategy bei JLL. „Wenn Sie 10 oder 12 Jahre zurückblicken, machten sie weniger als 10 % der Immobilieninvestitionen in Europa und in der gesamten EMEA-Region aus, und sehr viel [existing stock] war nicht besonders neu oder schick. In der Zeit vor COVID wurde langsam erkannt, dass … das Leben von starken Grundlagen in Bezug auf Urbanisierung und Bevölkerungswachstum untermauert wurde.“

Die Pandemie war ein wesentlicher Treiber der Nachfrage, fügt Colthorpe hinzu. „In den letzten zwei Jahren hat sich der Appetit der Investoren beschleunigt. In einer Zeit des wirtschaftlichen Unbehagens und der Ungewissheit sticht die Lebensgrundlage noch mehr hervor. Die Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf und Wohnraum, da eine institutionelle Anlageklasse in den Vordergrund gerückt ist.“

Aber nicht alle Teilbereiche sind gleich. Nur 8 % der Teilnehmer an der JLL-Umfrage waren in allen Untersektoren tätig, die das Wohnen umfassen, obwohl 27 % Ambitionen hatten, sie auf breiter Front zu verteilen, und 35 % nur Erfahrung in einem oder zwei Sektoren hatten. Investoren sehen Mehrfamilienhäuser als den am leichtesten zugänglichen Teilsektor, gefolgt von Studentenwohnheimen, während das Gesundheitswesen als am schwierigsten angesehen wird.

Peter Hobbs, Managing Director und Head of Private Markets bei Bfinance, sagt: „Die meisten Investoren suchen nach dem typischen Mehrfamilien- oder Privatmietsektor mit einem gewissen Engagement in Studentenwohnungen und Seniorenwohnungen. Das scheint der Sweet Spot zu sein.“

Douglas Crawshaw, Global Head of Real Estate Manager Research bei Willis Towers Watson, sagt, dass die Zuordnung zum Wohnen zu kompliziert werden könnte. „Es gibt einen idealen Punkt für diese Art von Vermögenswerten, die richtige Anzahl von Engagements. Man muss einen thematischen Blickwinkel einnehmen und sich mit den Themen, Orten und Möglichkeiten befassen“, sagt er.

Für die meisten Anleger scheint dieser Sweet Spot in erster Linie Core und Core-Plus zu sein. Laut JLL wurde im vergangenen Jahr eine Rekordsumme von 97 Milliarden Euro in Mehrfamilienhäuser in ganz Europa investiert, eine Steigerung von fast 50 % gegenüber dem Vorjahr. Mega-Deals wie die Übernahme des Rivalen Deutsche Wohnen durch die börsennotierte Deutsche Venovia im Wert von 23,5 Mrd. € trugen zu dieser Zahl bei.

Es gibt auch Anzeichen dafür, dass Mehrfamilienhäuser Immobilieninvestoren in sekundäre Städte und aufstrebende Märkte wie Großbritannien drängen, wo der Build-to-Rent (BTR)-Markt unterentwickelt ist.

Hobbs sagt: „Standardmieten sind die Grundlage für Wohnstrategien. Es gibt Fachbereiche, die recht kompliziert und betriebsintensiv sind, wie studentisches Wohnen und Seniorenwohnen.“

Investmentmanager haben einen anderen Zugang zum Markt. Im vergangenen Jahr hat die DWS einen offenen Immobilienfonds aufgelegt, der auf Wohn- und Wohnimmobilien in Europa abzielt. Jessica Hardman, DWS Head of European Portfolio Management and UK Real Estate, sagt, dass das Unternehmen seit mehreren Jahren Wohnimmobilien hauptsächlich in Deutschland baut und besitzt. „Das Wohnen wurde aus sektoraler Sicht Teil unseres Core- und Core-Plus-Angebots, aber vor sechs oder sieben Jahren begann es in anderen Teilen Europas zum Mainstream zu werden, und Investoren fragten danach und sahen einen Teil der Performance, die wir erzielten in Deutschland. Wir haben damit begonnen, unsere Kapazitäten im Bereich Wohn- und Studentenwohnheime in ganz Europa mit strategischen Partnerschaften auszubauen.“

Das Unternehmen allokiert in Wohnen, Seniorenwohnen und Wohngemeinschaften und fügt dann eine ESG-Ebene über seine Portfolioallokationen hinzu. Während sich der Appetit der Anleger stark auf Mehrfamilienhäuser konzentriert, sagt Hardman, dass die Renditen niedriger sind.

„Die Mietwohnungsmärkte sind immer noch der größte Teil des Universums“, sagt sie. „Das ist höchstwahrscheinlich der Ort, an dem Sie beträchtliche Kapitalbeträge aufbringen werden. Es ist das passivste Renditeende des Marktes. Um also eine anständige Core- oder Core-Rendite zu erzielen, müssen Sie unserer Meinung nach eine sinnvolle Allokation für Studentenunterkünfte haben, die heutzutage eigentlich ein ziemlich ausgereifter Sektor ist.“

Hines, das auch seine eigenen Immobilien baut und entwickelt, hat sich mit dem kanadischen Investor QuadReal Property Group zusammengetan, um ein gesamteuropäisches Wohn-Joint-Venture im Wert von 1,25 Mrd.

Laut Geschäftsführer Pavlos Gennimatas belief sich der Bruttoentwicklungswert unter der Kontrolle von Hines im Jahr 2019 auf 2 Milliarden Euro, was auf mehr als 13 Milliarden Euro gestiegen ist. „Das meiste, was wir tun, ist Entwicklung, weil wir fest davon überzeugt sind, dass das Produkt der Zukunft jetzt entworfen und neu definiert wird“, sagt er.

William Ertz, Senior Director of Fund Management bei Invesco Real Estate, das über den gesamten Lebenszyklus des Marktes investiert, von Value-Add bis Core und Long-Term Hold, plädiert ebenfalls für Entwicklung. „Es ist wichtig, flexibles Bauen zu verstehen“, sagt er. „Es geht um die Qualität der Gebäude und darum, sich in seiner Umgebung sicher und geborgen zu fühlen. Es ist ökologisch, es lebt und es ist Inklusion. Deshalb sind wir fest davon überzeugt, dass wir selbst bauen müssen.“

Die COVID-19-Pandemie veranlasste den Anlageverwalter, sein Produktangebot neu zu bewerten. „Wir haben unsere Architekten gebeten, die Grundrisse zu überdenken. Wo ist die Nische, wo man einen Schreibtisch aufstellen und von zu Hause aus arbeiten kann?“

„LEBEN“ NACH ZAHLEN 1

„LEBEN“ NACH ZAHLEN 2

Aber die Entwicklung bringt ihre eigenen Risiken mit sich. Hobbs sagt: „Ein Großteil des Produkts ist einfach nicht vorhanden, so viele Gruppen sind bereit, neue Produkte zu entwickeln. Sie sagen, dass es kein Entwicklungsengagement gibt, weil alles vorfinanziert ist, aber es gibt ein Entwicklungsengagement. Mit COVID gab es viele Verzögerungen beim Bau und ihre Projekte wurden weniger rentabel. Die Baukosten steigen, einige der Entwickler gehen pleite, also sind sie sogar auf der Finanzierungsseite exponiert.“

Michael Keogh, Forschungsleiter bei Nuveen, betont die Notwendigkeit, mit den richtigen Partnern zusammenzuarbeiten, um Risiken zu mindern. „Wenn Sie mit den richtigen Partnern zusammenarbeiten, sollten Sie in der Lage sein, einige der langfristigen Bedenken und Probleme zu mindern“, sagt er. „Es dreht sich alles um, wie bekomme ich Skalierung, um Proof of Concept, Ausführung, Grundstückspreise, Erschwinglichkeit und operative Bedenken? Aber wenn Sie mit einem guten Partner und einem guten Team mit Ressourcen und einer Pipeline zusammenarbeiten, dann sind Sie in einer starken Position.“

Ein weiteres Risiko ist die Regulierung. Colthorpe sagt: „Auf Seiten der Mehrfamilienhäuser besteht ein gewisses regulatorisches Risiko. Letztlich gibt es in den meisten europäischen Märkten eine Art Mietregulierung. Regulierung schreckt Investoren nicht ab, aber die Frage der Regulierung ist, ob sie sich ändern wird, wenn es eine übereifrige Regierung gibt.“

Die Manager sind sich bewusst, dass jede Allokation für Wohnimmobilien ESG-Kriterien erfüllen muss. „Wir konzentrieren uns auf den menschenzentrierten Aspekt des Sektors, wie wir bessere Erfahrungen bieten können“, sagt Gennimatas. „Das bedeutet, sich mit … Wellness, kulturellen Elementen, dem Wetter, einzelnen Städten und dem, was die COVID-Pandemie geschaffen hat, zu befassen. Der größte Fokus liegt auf der Produktdefinition und dann darauf, wie man operativ ein besseres Erlebnis bietet.“

Hardman betont den Fokus der DWS auf die Luftqualität. Sie sagt: „Um die Luftqualität zu lösen, muss man … die Biodiversität eines Gebäudes verbessern und die Gesundheit und das Wohlbefinden des Standorts steigern … man muss Gemeinschaften für ein Projekt zusammenbringen. Wenn Sie das tun, bleiben die Mieter länger und genießen ihren Raum. Aus ESG- und Geschäftssicht ist das ein positives Ergebnis.“

Colthorpe glaubt, dass sich die Anleger im Laufe der Zeit über den Wohnsektor diversifizieren werden. „Diversifikation Ihres Vermögens bedeutet auch Diversifikation des Risikos“, sagt er. „Sie haben leicht unterschiedliche Mieter und unterschiedliche Nachfragepools. Die Fundamentaldaten sind stark und die Abläufe ähneln sich zunehmend. Es geht nur darum, die richtige Investition am richtigen Ort zu finden.“

Bild für Box

Netto Null zu positiver Energie

Catella lanciert den weltweit ersten energiepositiven Fonds

Im März legte Catella Residential Investment Management (CRIM) mit Sitz in Berlin den weltweit ersten „Energy Positive“ Residential Impact Fund auf, der 500 Millionen Euro in Gebäude in Frankreich investieren wird, die mehr Energie produzieren als sie verbrauchen.

Die Gebäude wurden von der Elithis Groupe entworfen, um die Solarstromerzeugung zu verbessern, indem sie das Dach und einen Teil der Fassade mit Photovoltaikmodulen bedecken und dies nach bioklimatischen Prinzipien nutzen, wie z. B. die Optimierung der Gebäudeoberfläche, um den Wärmeverlust zu begrenzen und die Solarenergiegewinne zu steigern .

Die Innentemperaturen werden durch automatische Sonnenschutzmittel und natürliche Belüftungssysteme gesteuert, um Kosten zu senken und die Umweltbelastung zu verringern. Die Bewohner können das Klima ihrer Häuser über eine App steuern, die sie zum Handeln „anstupst“, wenn die Temperaturen den gewünschten Bereich verlassen oder künstliches Licht im Raum nicht benötigt wird. Mieter, die ihre Energierechnungen minimieren oder eliminieren, erhalten einen jährlichen Bonus, der durch den Verkauf des überschüssigen Stroms des Gebäudes an das natürliche Stromnetz gezahlt wird. Elithis hat in Straßburg bereits einen positiven Energieturm in großem Maßstab errichtet und einen jährlichen Überschuss der Energieerzeugung von 8 % gegenüber dem Verbrauch erzielt.

Sind die Elithis-Türme also die Zukunft des Wohnens? Xavier Jongen, Geschäftsführer von CRIM, ist dieser Meinung. „Wir müssen den Kapitalismus einsetzen, um einige der großen Probleme zu lösen, die wir auf dem Planeten haben, und dazu gehören der Klimawandel und die Erschwinglichkeit“, sagt er. „Es ist wichtig, dass wir eine skalierbare Lösung finden. Über Subventionen und Steuern können wir immer Lösungen finden, aber sie sind abhängig vom politischen Prozess. Wenn wir eine Lösung haben, die keine Subventionen benötigt, ist das ein fantastisches Signal an andere Parteien, wohin sich der Markt entwickeln sollte und wird. Und die Elithis-Türme können zu den gleichen Standardbaukosten wie ein normales Gebäude gebaut werden.“

Elithis war zunächst ein auf ESG und Design spezialisiertes Beratungsunternehmen. Thierry Bièvre, Präsident und Gründer, wurde laut Jongen „aus Frustration“ zum Entwickler. „Er hatte das Gefühl, dass Entwickler und Investoren zu niedrige Ziele verfolgten, und beschloss, es selbst zu tun.“

Bièvre selbst betont die Dringlichkeit, neue Lösungen zu finden. „Wir müssen den Planeten retten, und dafür müssen wir viel schneller handeln“, sagt er. Der Bau von bezahlbarem Wohnraum sei Teil der Lösung, argumentiert er. „Wir und Catella sind uns einig, dass die Steigerung der Kaufkraft der Haushalte sehr wichtig ist, um den Übergang zur Dekarbonisierung und das Wohlergehen unserer Bewohner zu beschleunigen. Jedes Gebäude bietet Lösungen für die großen Herausforderungen unserer Städte, von der Umwelt über gerechtere Gesellschaften bis hin zu den Rohstoffen, die wir beim Bauen verwenden. Die Formel im Kern unserer DNA ermöglicht es uns, die Energierechnungen der Haushalte zu löschen und die wirtschaftliche Erschwinglichkeit der Mieten zu fördern.“

Die ersten Plusenergiegebäude, die in den Fonds investiert werden, sind in Bordeaux, Clermont-Ferrand und Nancy vereinbart. Weitere 20-25 zusätzliche Standorte wurden in ganz Frankreich identifiziert, und der Fonds wird auf andere europäische Städte abzielen.

„Das Ziel des Fonds ist es, in 10 Jahren 100 Türme zu bauen. Wir haben 25 Entwicklungsstandorte identifiziert, aber unser Ziel ist es, nicht nur in Frankreich, sondern in ganz Europa zu bauen. Wir müssen Menschen und Entwickler finden, die unsere Überzeugung und unseren Ehrgeiz teilen“, sagt Emir Berkane, Direktor für digitale Strategie und internationale Entwicklung bei Elithis.

Jongen räumt ein, dass Investoren „psychologische Sorgen“ über neue Technologien haben, selbst wenn sie erprobt und getestet wurden. Er sagt: „Warum vergeben wir Grundstücke an Entwickler, die traditionelle Gebäude bauen, die völlig veraltet sind, und stellen sich nicht den Herausforderungen der Nachhaltigkeit und Erschwinglichkeit?“

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