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Europäische Plattform zur Verbriefung von Immobilien geht in die USA

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Werden Anleger in der Lage sein, direkt von ihrem Aktienhandelskonto Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, ähnlich wie sie Aktien von Unternehmen wie Apple, Google und Tesla kaufen? Das will die europäische Investitionsplattform Estating liefern.

Das Unternehmen hat das Real Estate Linked Certificate (RELINC) entwickelt: ein Wertpapier nach luxemburgischem Recht mit eigener International Securities Identification Number (ISIN). Im Wesentlichen bietet Estating ein Verbriefungsprodukt an, das es qualifizierten Anlegern ermöglicht, sich aus ihren Wertpapierdepots an einer direkten Immobilieninvestition einer einzelnen Immobilie zu beteiligen. Die Plattform soll das Investieren in physische Immobilien so einfach und transparent machen wie den Kauf von Aktien oder Anleihen.

Obwohl es US-Investoren noch nicht zur Verfügung steht, sucht Estating nach Investitionsmöglichkeiten in den USA. Das Unternehmen hat kürzlich seine erste Akquisition abgeschlossen, eine Eigentumswohnung im Wert von 600.000 USD im Legacy Hotel & Residences, das sich im Bau in Miami befindet, im Auftrag von 12 Einzelinvestoren aus Europa und Lateinamerika. und das Unternehmen hat weitere Deals für Anfang 2022 in der Pipeline. WMRE sprach kürzlich mit Martin Halblaub, Gründer und Vorsitzender von Estating mit Sitz in Luxemburg, um mehr über die Plattform und die Anlagestrategie des Unternehmens in den USA zu erfahren

Dieses Interview wurde hinsichtlich Länge, Stil und Klarheit bearbeitet.

WMRE: Sie zielen auf einzelne Eigenschaften ab. Dies ist also keine REIT-Struktur. Können Sie beschreiben, wie diese Plattform genau funktioniert?

Martin Halblaub: Was wir auf den Markt bringen, ist ein neues Finanzprodukt, das die Immobilienauswahl und den Portfolioaufbau innerhalb des Wertpapierdepots ermöglicht. Was Sie also heute mit Aktien und Anleihen machen können, können Sie in Zukunft mit Immobilien machen.

WMRE: Schafft dieses Wertpapier im Vergleich zu anderen Teileigentumsstrukturen mehr Liquidität, oder kaufen und halten die Leute?

Martin Halblaub: Im Allgemeinen sind Immobilienanlagen mittel- bis langfristig angelegt. Unsere Produkte sind also mittel- bis langfristige Produkte. Indem Sie sie verbriefen, erleichtern Sie jedoch die Übertragbarkeit des zugrunde liegenden Vermögenswerts erheblich. Sie können es also fraktionieren. Sie machen es bankfähig, indem Sie über Ihr Wertpapierdepot investieren. Und es wird als Wertpapier übertragbar mit allen Konsequenzen, die mit der Übertragung eines Wertpapiers verbunden sind, obwohl Sie nicht den zugrunde liegenden Vermögenswert selbst übertragen.

WMRE: Ist die einfache Erklärung, dass es Teileigentum übernimmt und in die Hülle eines Wertpapiers steckt, wie eine DST?

Martin Halblaub: Nein. Sie kaufen kein Teileigentum an etwas. Sie kaufen ein Wertpapier, das die Investition in eine einzelne Immobilie refinanziert, die zu 100 Prozent durch diese Immobilie besichert ist. Sie erhalten alle Vorteile, alle Mehrwerte und alle Dividenden und Cashflows, aber Sie besitzen es nicht. Es ist eindeutig keine DST-Struktur. Estating übernimmt die gesamte Verwaltung der zugrunde liegenden Immobilie, und Sie erhalten den Wert des Eigentums ohne Probleme.

WMRE: Wie hoch ist Ihr Mindestanlagebetrag?

Martin Halblaub: Wir haben mit 50.000 US-Dollar oder Euro begonnen, einfach weil die Investoren, die wir ansprechen, normalerweise nicht viel weniger investieren.

WMRE: Was ist Ihre Zielbasis für Investoren?

Martin Halblaub: Wir verteilen an qualifizierte Anleger oder sogenannte akkreditierte Anleger. Unsere ersten Märkte begannen damit, wo unsere Gründer herkommen. Unsere ursprünglichen Vertriebsmärkte sind also Lateinamerika, daher die Bedeutung von Miami, und Europa. Im nächsten Schritt richten wir unseren Blick nach Asien, in den Nahen Osten und in die USA

WMRE: Wie lässt sich Ihre Plattform auf den US-Markt übertragen?

Martin Halblaub: Derzeit bieten wir Anlagemöglichkeiten in den USA an, aber wir vertreiben nicht in den USA. Das Produkt funktioniert theoretisch für den US-Markt, aber es müssen einige Anpassungen vorgenommen werden, um das luxemburgische RELINC-Wertpapier zu verwenden, damit dies möglich ist in den USA vertrieben werden. Wir müssten die notwendigen regulatorischen Anforderungen erfüllen, die uns den Vertrieb an US-Anleger erlauben. Da der Vertrieb in den USA auf unserer Roadmap steht, können wir dies umso besser je früher wir dies erreichen.

WMRE: Haben Sie einen Zeitplan, wann Ihr US-Vertrieb in Betrieb gehen könnte?

Martin Halblaub: Es hängt ein bisschen davon ab, wie schnell wir skalieren, aber wahrscheinlich Anfang 2023. Es gibt eine Menge Vorbereitungsarbeit, die getan werden muss.

WMRE: Sie suchen nach Investitionsmöglichkeiten in den USA. Welche Arten von Immobilien möchten Sie erwerben?

Martin Halblaub: Wir haben uns für einen Bereich entschieden, den heute auf der gewerblichen Immobilienseite, der Fondsseite oder der REIT-Seite kaum noch jemand aufsucht. Wir haben uns bewusst für erstklassige Wohnimmobilien entschieden, und das völlig unverschuldet. Das mag seltsam klingen, aber wir haben nach einem Produkt gesucht, das es Anlegern ermöglicht, Geld mit positivem Cashflow und einem impliziten Inflationsschutz zu parken.

Wir leben derzeit in einem Zinsumfeld, das für viele Länder ein Negativzinsumfeld ist. Sie müssen Geld bezahlen, um Ihr Bargeld zu halten, und wir kommen in den nächsten Jahren zu einer realen Vermögensinflation. Wir haben also nach einem Produkt gesucht, bei dem die Leute ihr Geld irgendwo parken können, wo sie einen positiven Cashflow verdienen; sie haben eine sehr geringe Volatilität des zugrunde liegenden Vermögenswerts; und sie können den Wertzuwachs voll ausschöpfen. Wir stammen derzeit aus drei Städten oder Ländern: Miami, Spanien und Deutschland.

WMRE: Welche Arten von Wohninvestitionen möchten Sie erwerben?

Martin Halblaub: Normalerweise sind es Wohnungen oder Eigentumswohnungen mit der Strategie, die wir verfolgen, aber wir sind nicht auf diese Art von Angeboten beschränkt.

WMRE: Haben Sie schon Zukäufe getätigt?

Martin Halblaub: Wir bereiten uns darauf vor, unseren ersten Deal bekannt zu geben. Es ist ein Neubau im Legacy-Gebäude in Miami. Wir haben eine Einheit für 600.000 $ gekauft und diese bei 12 verschiedenen Investoren in Europa und Lateinamerika platziert. Für das erste Quartal 2022 haben wir weitere vier oder fünf Deals in der Pipeline. Deals, die wir in der Pipeline haben, sind wieder in Miami, Madrid und Berlin.

WMRE: Was sind Ihre Renditeerwartungen für Investoren?

Martin Halblaub: Unser Geschäftsmodell ist so strukturiert, dass wir einem Investor das geben können, was er bekommen würde, wenn er direkt investieren würde. Wir verdienen kein Geld mit verwalteten Vermögen. Wir bekommen unsere Kosten nur jährlich bezahlt. Unser Modell basiert auf einem Transaktionsmodell. Wir erhalten eine anfängliche Gebühr für die Teilung des Eigentums und die Verteilung der Wertpapiere, und wenn es einen späteren Weiterverkauf gibt, der die Plattform nutzt, würden wir einen Prozentsatz einziehen. Wenn Sie also Ihr Geld direkt in eine Eigentumswohnung in Miami stecken und Sie eine Bruttorendite von 5 oder 6 Prozent und eine Nettorendite von 1 bis 2 Prozent erhalten würden, erhalten Sie bei uns genau das, plus den vollen Wertaufschlag.

WMRE: Haben Sie einen festgelegten Kapitalbetrag zum Einsatz?

Martin Halblaub: Es ist ein nachfrageorientiertes Geschäft. Wir ermöglichen unseren Investoren, die Immobilien auszuwählen, in die sie investieren. Was wir tun, ist Deals zu finden, sie zu überprüfen und zu entscheiden, ob sie auf unsere Plattform gehen können. Wir treffen nicht die Investitionsentscheidung. Wir zeigen es unseren Investorenkunden, und wenn es ihnen gefällt, kaufen wir es. Es ist schwer zu sagen, wohin die Nachfrage geht, aber wir skalieren auf beiden Seiten – dem Vertriebsmarkt und dem Beschaffungsmarkt.

Grenzüberschreitende Investitionen sind eines der schwierigsten Dinge, die es gibt, und die meisten Personen tätigen keine grenzüberschreitenden Investitionen, weil sie sich über die Vorschriften, die Gesetze und die Sprache nicht sicher sind. Wir nehmen all das weg, indem wir es für sie tun.

WMRE: Es gibt eine Reihe verschiedener globaler Private-Equity-Investmentfonds und REITs. Was zieht Ihrer Meinung nach Investoren auf Ihre Plattform?

Martin Halblaub: Das Gesamtvolumen des Immobilienmarktes ist gleich groß wie Aktien, Anleihen und Bargeld zusammen. Jüngste Statistiken, die ich gesehen habe, besagen, dass nur etwa 6 Prozent der Immobilien über ein Wertpapierdepot gekauft werden können. Das bedeutet eindeutig, dass es im Immobiliensektor an Bankfähigkeit mangelt. Es ist normalerweise eine Direktinvestition, bei der die Leute etwas kaufen und darauf sitzen. Das Einbringen von Einzeleigentum in das Wertpapierdepot ist etwas, das es nicht gab. Ich glaube, dass diese Immobilienauswahl und der Portfolioaufbau innerhalb eines Wertpapierdepots ein Wertversprechen ist, das derzeit von niemand anderem angeboten wird.

WMRE: Was sind insgesamt einige Ihrer langfristigen Ziele für den Ausbau der Estating-Plattform?

Martin Halblaub: Unser Ziel ist es, die weltweit führende Immobilien-Investmentplattform zu sein. Wir wollen eine Kombination aus Amazon, Facebook und Nasdaq für die Immobilienbranche sein. Wir haben also eine große Mission, und diese Mission besteht darin, Immobilieninvestitionen für alle zugänglich zu machen, bis hin zum einzelnen Kleinanleger in der Finanzwelt. Es gibt Wachstum auf beiden Seiten, Verteilung und Entstehung. Vertriebsseitig sind Lateinamerika und Europa die ersten Regionen. Die anderen drei, die als nächstes folgen werden, sind Asien, der Nahe Osten und die USA. Auf der Origination-Seite sind wir derzeit in drei Ländern vertreten, und wir planen, bis Ende des Jahres drei weitere Länder bekannt zu geben und dann Jahr für Jahr zu wachsen. Aber zuerst müssen wir Vertrauen in diese Region aufbauen und die Grundstücksdynamik verstehen, bevor wir sie auf unsere Plattform stellen können.

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