Digital Realty: Unternehmenstransformation, strategische Expansion (NYSE:DLR)

By | April 27, 2022
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Digital Realty: Unternehmenstransformation, strategische Expansion (NYSE:DLR)

luza studios/E+ über Getty Images

Digitale Immobilien (NYSE:DLR) ist der weltweit führende Rechenzentrumsgroßhändler und der zweitgrößte Colocation-Anbieter für Rechenzentren mit einem Anteil von 8 % am 54-Milliarden-Dollar-Markt hinter dem Markt Equinix-Anführer (EQIX) mit einem Marktanteil von 11 % und vor dem drittplatzierten China Teletech (OTCPK: CNCT) mit einem Marktanteil von 6 %. Wie der Rivale Equinix verfügt Digital Realty über ein geografisch diversifiziertes Portfolio, aber im Gegensatz zu Equinix besitzt Digital Realty einen Großteil seiner Immobilien, während Equinix so viel vermietet 41% seiner Fläche von anderen Rechenzentrumsbetreibern – einschließlich Digital Realty – und vermietet sie dann an andere Mieter. Equinix gehört seit langem zu Digital Realty Top 10 größten Kunden, die etwa 2,6 % der Einnahmen von Digital Realty ausmachen.

Digital Realty meldete einen Anstieg der Einnahmen um 13 % im Jahresvergleich auf 4,43 Mrd. USD im Geschäftsjahr 2021 und einen Anstieg der Betriebseinnahmen um 24,5 % auf 694 Mio. USD. Mittelfristig wird allgemein erwartet, dass die Rechenzentrumsbranche von günstigen Nachfragetrends profitieren wird, die von einer Reihe von Faktoren angetrieben werden, darunter hybride Arbeit, Online-Lernen, eine zunehmende Verlagerung von Unternehmensarbeitslasten von On-Premise in die Cloud und ein wachsender Online-Videokonsum Andere. Schätzungen zahlreicher Marktforschungsanbieter gehen für die kommenden Jahre von zweistelligen Wachstumsraten für den Rechenzentrumsmarkt aus.

Unternehmenstransformation auf Kurs

Digital Realty hat sich traditionell auf das Großhandelsgeschäft mit Rechenzentren konzentriert (massive Rechenzentrumsflächen, die an Großkunden vermietet werden, die ihre eigenen Geräte unterbringen würden), jedoch hat sich das Unternehmen in den letzten Jahren zunehmend auf das Colocation- und Verbindungsgeschäft im Einzelhandel konzentriert ( kleinere Räume innerhalb von Rechenzentren und Interkonnektivitätsdienste, die Kunden angeboten werden, die sich neben der Anmietung dieser kleineren Räume häufig auch für andere IT-bezogene Dienstleistungen auf den Colocation-Anbieter verlassen würden). Während die Leasingverträge für Rechenzentren im Großhandel im Allgemeinen größer sind, können Colocation-Leasingverträge im Einzelhandel lukrativer sein, da sie höhere Margen und eine größere Benutzertreue aufweisen. Die Übernahme des europäischen Colocation-Anbieters Interxion durch Digital Realty im Jahr 2020 half dem Unternehmen, sich zum zweitgrößten Colocation-Anbieter für den Einzelhandel in Europa zu entwickeln und Equinix im Cloudscene Data Center Ecosystem 2020 Leaderboard in EMEA zu überholen. Digital Realty bleibt Ende 2021 weiterhin führend, während Equinix weiterhin die übrigen Regionen dominiert.

Rechenzentrums-Ökosystem-Bestenliste H2 2021

Wolkenszene

Die Transformation bedeutet jedoch, dass Digital Realty zu einem stärkeren Wettbewerber mit einem diversifizierten Produktangebot wird, das Groß- und Einzelhandelskunden bedienen kann. Das Unternehmen meldete Rekordneubuchungen von 156 Millionen USD für das vierte Quartal 2021 und 500 Millionen USD für das Geschäftsjahr 2021, mit einer Aufteilung von etwa 60/40 zwischen einem MW (bezieht sich im Allgemeinen auf größere Großhandelskunden wie Hyperscale-Cloud-Anbieter) und weniger als einem MW plus Zusammenschaltung (Retail-Colocation-Kunden).

Digital Realty Lease-Vertrieb

Digital Realty Jahresbericht 2021

Das Großhandelsgeschäft hat jedoch immer noch erheblichen Einfluss auf die Leistung des Unternehmens, da die Erneuerungsraten im vierten Quartal 2021 um 4 % zurückgingen, was auf negative Neuvermietungsspreads bei Erneuerungen von mehr als einem Megawatt zurückzuführen ist, die positive Neuvermietungsspreads bei Erneuerungen von weniger als einem Megawatt überwiegen.

Digital Realty Q4 2021, Neuvermietung von Spreads

Digital Realty Q4 2021 Investorenpräsentation

Dennoch war Digital Realty damit beschäftigt, alte, ältere, nicht strategische Einrichtungen zu veräußern, was ihren Einfluss in Zukunft verringern sollte. Darüber hinaus verfügen einige dieser Einrichtungen in der Regel über ältere Technologie und Infrastruktur wie Stromversorgung, Generatoren und Kühlsysteme, was ihre Wartung relativ kostspielig macht. Im vergangenen August wurden 11 alte Rechenzentrumsanlagen in Europa an Ascendas REIT veräußert, und 9 alte Rechenzentrumsanlagen wurden an Menlo Equities verkauft.

Aggressive Investitionen inmitten der Marktkonsolidierung

Die Branche durchläuft in letzter Zeit eine Konsolidierungswelle. CyrusOne wurde dieses Jahr von KKR und Global Infrastructure Partners privatisiert. Equinix expandierte in diesem Jahr durch den Erwerb von Rechenzentrumsanlagen des chilenischen Telekommunikationsunternehmens Empresa Nacional De Telecomunicaciones SA („Entel“) nach Chile und Peru. Der Private-Equity-Gigant Blackstone erwarb QTS Realty Trust im August letzten Jahres. Da die 15 führenden Colocation-Anbieter von Rechenzentren etwa 50 % des globalen Marktes beherrschen und die untere Hälfte des Marktes extrem fragmentiert ist, gibt es jedoch reichlich Raum für eine weitere Konsolidierung.

Afrika hat sich zum neuesten Schlachtfeld entwickelt, da sowohl Digital Realty als auch Equinix Akquisitionen tätigen, um Marktanteile zu gewinnen. Laut einem Bericht der International Finance Corporation und von Google wird Afrikas monatlicher Datenverbrauch voraussichtlich um mehr als 300 % steigen, da die Pandemie einen Großteil der Aktivitäten des Landes ins Internet zwang und die Internetnutzung in der gesamten Region ankurbelte, was wiederum die Pandemie vorantreiben dürfte Internetwirtschaft des Landes. Das Potenzial ist enorm; Afrika hat eine mehr als eine Milliarde Einwohner, von denen die meisten Jugendliche sind (das Medienalter beträgt nur 19,7 Jahre), und die Internetdurchdringung in Subsahara-Afrika wird auf weniger als 40 % geschätzt (die Statistiken variieren mit GSMA, die schätzt, dass nur 28 % der Bevölkerung angeschlossen sind während die International Financial Corporation schätzt, dass etwa 40 % der afrikanischen Bevölkerung über eine Internetverbindung verfügen). Die wachsende Internetdurchdringung und eine expandierende Internetwirtschaft bedeuten einen höheren Datenverbrauch, der mehr Rechenzentren erfordern würde. Die Gelegenheit hat eine Menge Technologiegiganten angezogen; Microsoft (MSFT) war der erste große Cloud-Anbieter, der sich auf dem Kontinent niederließ, als das Unternehmen 2019 ein Rechenzentrum in Südafrika eröffnete. AWS von Amazon (AMZN) folgte diesem Beispiel und richtete 2020 sein erstes Cloud-Rechenzentrum in Südafrika ein .

Auch Digital Realty hat in der Region bereits Fuß gefasst, indem das Unternehmen im Oktober letzten Jahres das nigerianische Rechenzentrumsunternehmen Medallion Data Centers und 2019 den kenianischen Rechenzentrumsbetreiber iColo erwarb. Im Januar dieses Jahres sorgte Digital Realty mit der Übernahme für noch mehr Aufsehen Teraco – Südafrikas größter Rechenzentrumsbetreiber für satte 3,5 Mrd. USD, was die dritte Akquisition von Digital Realty in der Region darstellt. Teraco betreibt sieben Rechenzentren in wichtigen südafrikanischen Städten, darunter Johannesburg, Kapstadt und Durban. Südafrika, die fortschrittlichste Volkswirtschaft des Kontinents, wird aufgrund seiner fortschrittlichen Infrastruktur und anderer Vorteile voraussichtlich der Rechenzentrumsknotenpunkt für die Region bleiben, und die Übernahme positioniert Digital Realty hervorragend, um von dieser Gelegenheit zu profitieren.

Equinix ist in diesem Jahr durch die Übernahme des afrikanischen Rechenzentrumsbetreibers MainOne, der drei Rechenzentren in ganz Westafrika (Ghana, Nigeria und Côte d’Ivoire) betreibt, in Afrika eingetreten. Beide Transaktionen (Teraco von Digital Realty und MainOne von Equinix) werden voraussichtlich in der ersten Hälfte des Jahres 2022 abgeschlossen. Mit der Übernahme von Teraco sind einige Experten jedoch der Ansicht, dass Digital Realty zumindest vorerst die Oberhand über Equinix hat.

Finanzen

Die Einnahmen von Digital Realty sind schneller gewachsen als Equinix.

Umsatzwachstum YoY %

Digitale Immobilien

Tagundnachtgleiche

Geschäftsjahr 2021

13,4 %

10,6 %

Geschäftsjahr 2020

21,6 %

7,9 %

Geschäftsjahr 2019

5,3 %

9,7 %

GJ 2018

24%

16%

Digital Realty ist in Bezug auf die Rentabilität im Allgemeinen auf Augenhöhe mit Equinix. Der ROA des Unternehmens stieg im Geschäftsjahr 2021 sprunghaft an, ein Großteil davon ist jedoch auf einmalige Gewinne im Zusammenhang mit dem Verkauf von Vermögenswerten zurückzuführen.

Gesamtkapitalrendite %

Digitale Immobilien

Tagundnachtgleiche

Geschäftsjahr 2021

4,7 %

1,8 %

Geschäftsjahr 2020

1%

1,4 %

Geschäftsjahr 2019

2,5 %

2,1 %

GJ 2018

1,4 %

1,8 %

Digital Realty hat im Vergleich zu Equinix ein deutlich besseres Schuldenprofil. In einem Klima der Expansion und Konsolidierung könnte ein besseres Verschuldungsprofil dem Unternehmen einen Vorteil verschaffen.

Gesamtverschuldung in %

Digitale Immobilien

Tagundnachtgleiche

Geschäftsjahr 2021

83%

138%

Geschäftsjahr 2020

85%

131%

Geschäftsjahr 2019

113%

150%

GJ 2018

117%

157%

Zusammenfassung

Die laufende Geschäftstransformation von Digital Realty ist auf Kurs und die Ergebnisse sind im Allgemeinen positiv. Da die Branche positive mittelfristige Wachstumsaussichten bietet und inmitten der anhaltenden Marktkonsolidierung expandiert das Unternehmen aggressiv durch eine Kombination aus organischem Wachstum und Akquisitionen, während es strategisch nicht zum Kerngeschäft gehörende, alte Vermögenswerte veräußert, was zur Aufrechterhaltung der Bilanzflexibilität beiträgt.

Die Analysten sind hinsichtlich der Aktie insgesamt gespalten, wobei etwa die Hälfte bullisch und die andere Hälfte neutral ist.

Analystenbewertung von Digital Realty

WSJ

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