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Digital Realty: Jim Chanos hat recht, bleibt bei den Vorzugsaktien (NYSE:DLR)

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Fröhlicher Braunbär mit Schmetterling auf der Nase

frentusha/iStock über Getty Images

Es macht keinen Spaß, das Gegenteil eines beliebten Trades zu nehmen. Sie erhalten im Allgemeinen Katzenrufe von der Masse und fast zwangsläufig wählen Sie nie die genaue Spitze des Trends. Nehmen Sie zum Beispiel den rückläufigen und letztendlich genauen Call-On Digital Realty Trust, Inc. (NYSE:DLR.PK).

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Alpha gesucht

Während die Aktie seitdem gesunken ist, stieg sie tatsächlich auf bis zu 178 $, bevor sie umkehrte. Wir dachten, dies wäre ein guter Zeitpunkt, um das Unternehmen erneut zu besuchen, da die Aktie tatsächlich viele der 52-Wochen-Höchststände gefallen ist und man argumentieren könnte, dass sie die schlechten Nachrichten eingepreist hat.

Das Unternehmen und der lange Fall

DLR ist ein großer börsennotierter REIT, der eine bedeutende Größe in der Rechenzentrumsplattform aufgebaut hat.

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DLR Q2-2022 Präsentation

Die Datenexplosion ist eine leicht feststellbare Tatsache, und der Trend zeigt keine Anzeichen einer Verlangsamung, geschweige denn eines Stopps. In solche Konzepte kann man sich leicht verlieben, und das umso mehr, wenn das betreffende Unternehmen tatsächlich gute Ergebnisse geliefert hat.

Diagramm
Daten von YCharts

Sie bekommen von uns keine Argumente mit Fakten oder der Performance seit dem Börsengang. Natürlich lesen Sie dies nicht, um eine Zeitmaschine zu bauen und sie vor 17 Jahren zu kaufen. Worauf wir uns konzentrieren wollen, ist das, was heute passiert, und da sehen die Dinge weniger hübsch aus.

Die Core Bear-These

Aus der Bärenhöhle ist hier das Schlüsselproblem, dass es einen gigantischen Unterschied zwischen der wahrgenommenen Nachfrage und der tatsächlichen Nachfrage nach den Vermögenswerten des Unternehmens gibt. Die Portfolioauslastung stieg im letzten Quartal sogar von 82,8 % auf 83 %, aber es lässt sich nicht leugnen, dass eine Portfolioauslastung von 83 % nicht im Entferntesten darauf hindeutet, dass die Dinge sehr gefragt sind.

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DLR Q2-2022 Ergänzung

Tatsächlich versucht die Besetzung seit 2015, der Boygroup „One Direction“ nachzueifern.

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DLR Q1-2016 Ergänzung

Nun könnten sich Anleger fragen, was seitdem mit den Funds from Operations (FFO) passiert ist. Damals führte das DLR einen FFO von 5,70 $ an. Die Prognose für 2022 liegt bei rund 7,00 USD für währungsbereinigte FFO. Wir rechnen also mit einem zusammengesetzten Wachstum von 3 % über 6 Jahre. Obwohl es nicht gerade fesselnd ist, trotzt es dem Belegungsrückgang von 11,3 %. Was passiert denn?

Die kurze Antwort lautet, dass die Kapitalkosten für das DLR wahnsinnig niedrig waren. Im März 2016 betrugen die gewichteten durchschnittlichen Fremdkapitalkosten 3,60 %.

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DLR Q1-2016 Ergänzung

Heute sind wir bei 2,124 %.

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DLR Q2-2022 Ergänzung

Dies geschah, als das DLR den Leverage von 5,3-facher Verschuldung zu EBITDA auf 6,2-fach erhöhte. Das DLR war auch in der Lage, Aktien zum 25-fachen FFO auszugeben. Dies erklärt ziemlich viel des Wachstums des DLR. Was durch Zinssätze nicht erklärbar ist, kann durch Capex erklärt werden. Im Jahr 2016 hatten wir eine Laufrate von 600 Millionen US-Dollar.

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DLR Q1-2016 Ergänzung

Jetzt machen wir 2,0 Milliarden Dollar.

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DLR Q2-2022 Ergänzung

Wenn Sie darüber nachdenken, wäre die Errichtung neuer Rechenzentren in diesem Tempo nur dann sinnvoll, wenn das Unternehmen Mieter hat. Sie würden erwarten, dass jedes neue Gebäude langfristige Mietverträge und eine nahezu 100-prozentige Auslastung hat. Wenn Sie mit dieser Idee weitermachen, macht es den Rückgang der Auslastung von 94,3 % auf 83 % umso alarmierender.

Ausblick

Jim Chanos gefällt das offensichtlich nicht und seine These lässt sich wie folgt zusammenfassen.

Er argumentiert, dass der Schritt in Richtung Cloud, der von Big Tech-Konzernen wie Microsoft Corporation (MSFT), Amazon.Com Inc. (AMZN) und Google (GOOG) effizient vorangetrieben wird, der „Feind“ von stationären Immobilien ist Investmentfonds wie Equinix und Digital Realty.

Chanos, der auch durch eine langjährige Wette gegen Tesla verletzt wurde, glaubt, dass die Tech-Giganten, die seiner Meinung nach rund zwei Drittel der Nachfrage nach Rechenzentren ausmachen, zunehmend zum Bau und Betrieb eigener Immobilien übergehen werden. Er argumentiert, dass sie dies tun werden, weil die Technologie, die von alten Konzernen verwendet wird, veraltet und überflüssig wird und weil kapitalstarke Big-Tech-Konzerne billiger bauen können. Damit werden die unabhängigen Immobilienfonds überflüssig.

Quelle: Financial Times

Obwohl wir glauben, dass er absolut Recht hat, geht es uns mehr darum, was passiert, wenn der Markt aufhört, die Investitionsausgaben und die sinkende Belegung zu ignorieren. Mit anderen Worten, selbst der Trend der letzten 7 Jahre ist schlimm genug, um Probleme zu schaffen. Im Jahr 2022 wird das Unternehmen insgesamt fast 2,0 Milliarden US-Dollar an Investitionsausgaben ausgeben, während der FFO unter 2,0 Milliarden US-Dollar liegen wird. Das DLR zahlt auch eine stattliche Dividende aus, die drei Viertel seines FFO verschlingt. Das DLR muss also Investitionen in Höhe von 1,3 bis 1,5 Milliarden US-Dollar finanzieren. Dies funktioniert, solange sowohl die Anleihe- als auch die Aktienmärkte angesichts der Risiken im Koma bleiben. Wenn sie aufwachen, gibt es die Hölle zu bezahlen.

Wir haben dies bei Safehold Inc. (SAFE) gesehen, wo die Bullen eine Wachstumsgeschichte feierten, die auf dem Kauf von Barrenditen von 3,5 % bei der Emission von 2,8 % Schuldtiteln aufbaute. Leider griff die Realität ein und diese Anleihen rentieren jetzt bei fast 5,75 %. Der Kauf von 3,5 % Cash-Renditen mit 5,75 % ausgegebenen Schuldtiteln funktioniert anscheinend nicht. Wer hätte gedacht, dass Mathematik so kaltherzig sein kann? Die Gewinnschätzungen für 2023 sind von 2,33 $ Anfang 2021 auf 1,83 $ gefallen. Das DLR finanziert jedoch einen Großteil seiner Schulden in Europa und blieb bisher von der Zinsrechnung verschont. Wenn es soweit ist, erwarten Sie ein intensives Feuerwerk. In der Zwischenzeit sind die Eigenkapitalkosten deutlich gestiegen, und das sollte die fortwährenden Investitionsausgaben beeinträchtigen.

Urteil

Wenn Sie DLR mögen und das Einkommen genießen, würden wir vorschlagen, die Vorzugsaktien als sichereres Spiel in Betracht zu ziehen. DLR.PJ Digital Realty Trust, Inc. 5,250 % PFD SER J (NYSE:DLR.PJ) ist derzeit kündbar und hat eine Stripped-Rendite von 5,80 %. Wenn wir uns in Bezug auf das Zinsproblem, das sich auf DLR auswirkt, irren, wird dies wahrscheinlich auf der ganzen Linie gekündigt und Sie würden eine Rendite von 5,8 % plus Kapitalzuwachs zum Nennwert erhalten.

Digital Realty Trust, Inc. 5.850 PFD SR K (DLR.PK) ist ein weiterer zu berücksichtigender Wert. Dieser hat einen höheren Kupon und wird nahe dem Nennwert gehandelt, sodass eine Kapitalwertsteigerung nicht auf der Tagesordnung steht, wenn die Zinsen fallen und dieser eingelöst wird.

Auf der Common-Equity-Seite sind die Dinge stark überverkauft. Eine Erholung ist natürlich wahrscheinlich und wir können hier einfach kein „Verkaufen“-Rating abgeben. Wir bleiben bei „Halten/Neutral“. Wenn wir jedoch einen Sprung auf den gleitenden 200-Tage-Durchschnitt erzielen, der bei fast 140 $ liegt, könnten wir eine Short-Position in Betracht ziehen.

Bitte beachten Sie, dass dies keine Finanzberatung ist. Es mag so erscheinen, sich so anhören, aber überraschenderweise ist es das nicht. Von Anlegern wird erwartet, dass sie ihre eigene Due Diligence durchführen und sich an einen Fachmann wenden, der ihre Ziele und Einschränkungen kennt.

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