Churchill Real Estate bleibt bei der Kreditvergabe für Mehrfamilienhäuser auf dem Gaspedal

Churchill Real Estate bleibt bei der Kreditvergabe für Mehrfamilienhäuser auf dem Gaspedal

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Abgebildet: Sean Robertson, Jeff Rosenfeld

Die Volatilität an den Kapitalmärkten im Zuge steigender Zinssätze hat die Dynamik für Churchill Real Estate nicht gebremst. Nur das Gegenteil. Tatsächlich erreicht das Kreditvolumen in der neu gegründeten Mehrfamilienhaussparte des Unternehmens im zweiten Quartal ein Rekordhoch, und das dritte Quartal verläuft in einem ähnlichen Tempo.

„Wir bauen unsere Plattform Jahr für Jahr weiter aus und sehen Möglichkeiten, überdurchschnittliche Renditen auf dem Markt zu erzielen, während sich andere Kreditgeber in unserer Kohorte zurückgezogen haben“, sagt Sean Robertson, Co-Leiter Origination bei Churchill Real Estate. Einer der Gründe, warum Churchill weiterhin aktiv ist, ist, dass das Unternehmen gut kapitalisiert ist. „Wir haben das Glück, dass unsere Kapitalpartner und Investoren, von denen viele ausländische Institutionen sind, immer noch glauben, dass der Mietwohnungsmarkt in den USA eine solide Investition ist“, bemerkt Robertson.

Wann Das einzig Wahre sprach Anfang dieses Jahres mit Churchill, war das Unternehmen damit beschäftigt, seine Wohnungsbaukreditplattform außerhalb von New York auszubauen, und Churchill konzentriert sich trotz steigender Zinssätze fest auf diese Strategie. „Wir glauben, dass es immer noch viel Rückenwind gibt, der den Markt für Mehrfamilienhäuser weiter vorantreiben oder zumindest in den nächsten Jahren relativ stabil halten wird, obwohl von einem rezessiven Rückzug gesprochen wird“, fügt Jeff Rosenfeld, Co-Head, hinzu Herkunft bei Churchill Real Estate.

Die Wohnungsnot sorgt für eine stetige Nachfrage nach Mietwohnungen. Die neuesten Forschungsergebnisse aus der Der National Multifamily Housing Council und die National Apartment Association schätzen, dass das Land bis 2035 4,3 Millionen Einheiten bauen muss, um mit der prognostizierten jährlichen Nachfrage Schritt zu halten, einschließlich 600.000, um den aktuellen Wohnungsmangel zu decken. Darüber hinaus treiben steigende Hypothekenzinsen die Kosten für den Kauf eines Eigenheims für viele potenzielle Käufer außer Reichweite, was ebenfalls ein gutes Zeichen für neue Entwicklungen ist. „Wir sind unersättliche Datenkonsumenten, und wenn wir sehen, dass die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung fast das 1,5-fache der durchschnittlichen monatlichen Angebotsmiete beträgt, spitzen wir unsere Ohren und konzentrieren uns auf Märkte, in denen dies am akutesten ist“, fügt Jeff Rosenfeld hinzu.

Quelle: John Burns, https://www.wsj.com/articles/rising-mortgage-rates-complicate-decision-on-buying-versus-renting-11662065322

„Wir sind unersättliche Datenkonsumenten, und wenn wir sehen, dass die durchschnittliche monatliche Hypothekenzahlung fast das 1,5-fache der durchschnittlichen monatlichen Angebotsmiete beträgt, spitzen wir unsere Ohren und konzentrieren uns auf Märkte, in denen dies am akutesten ist“, fügt Jeff Rosenfeld hinzu.

Wachstumsmärkte treiben die Nachfrage

Während Churchill seine geografische Präsenz weiter ausbaut, konzentriert sich das Unternehmen auf wachstumsstarke Märkte im Südosten und Südwesten sowie auf ausgewählte Gebiete in Kalifornien und im pazifischen Nordwesten. „Wir stellen fest, dass einige der Rückenwinde, die wir 2021 und Anfang 2022 erlebt haben, in bestimmten Märkten nachhaltiger sind, während das Wachstum in anderen Märkten, die auf Heimarbeit ausgerichtet sind, eher vorübergehender Natur war“, bemerkt Rosenfeld.

Churchill vergibt aktiv Kredite an Märkten wie Phoenix, Miami, Austin und Durham, NC, wo sich die gehandelten Kapitalisierungssätze in den letzten sechs Monaten kaum bewegt haben. Laut CBRE sind die Kapitalisierungssätze in Austin beispielsweise von 3,0-3,75 % im ersten Halbjahr auf 3,25-3,75 % zu Beginn des zweiten Halbjahrs leicht gestiegen.

(1) Die Daten stammen aus der CBRE US Cap Rate Survey H1 2022

Handel mit Kreditqualität

Churchill verfolgt einen umsichtigen Ansatz, um neue Kreditvergabemöglichkeiten zu identifizieren, die es dem Unternehmen ermöglichen, die Qualität der von ihm vergebenen Kredite zu verbessern und gleichzeitig die Preise beizubehalten. „Der Unterschied zwischen unserem Geschäft für 2021 und unserem Geschäft für 2022 besteht darin, dass wir unsere durchschnittliche Kreditgröße wirklich erhöht haben und die Möglichkeit hatten, Kredite an Kreditnehmer und Projekte mit besserer Kreditqualität in starken Märkten zu vergeben“, sagt Rosenfeld.

Beispielsweise stellte Churchill Real Estate kürzlich ein Baudarlehen in Höhe von 57,5 ​​Millionen US-Dollar für Fourteen Residences Allapatah bereit, einen aus zwei Gebäuden bestehenden Komplex mit 237 Einheiten, der in Miami geplant ist. Das Arbeiterwohnungsprojekt wird von der Neology Life Development Group entwickelt und ist die dritte Lifestyle-Wohngemeinschaft des Unternehmens in Miamis historischem Viertel Allapatah.

Ein Rückzug von Bankkreditgebern macht Churchill den Weg frei, Kredite zu Nichtbankpreisen auszuführen. Während die Banken im Jahr 2021 den Leverage bei 60-70 % Loan-to-Cost aufstockten, haben sich diese Kreditgeber seitdem auf 55-60 % zurückgezogen. „Es ist jetzt ein ganz anderes Angebot als der Bankenmarkt“, sagt Robertson. „Wir sehen, dass bessere Kreditgeschäfte in unserem Gebiet auftauchen, was uns eine gute Gelegenheit bietet, die allgemeine Gesundheit unserer Bilanz zu verbessern.“

Sorgfältiges Underwriting

Es ist nicht ganz normal. Churchill passt sich den aktuellen Marktbedingungen an. „Wir verstehen, dass sich der Markt für Dauerfinanzierungen verändert hat, und haben daher unsere Underwriting-Standards entsprechend angepasst“, sagt Robertson.

„Die Hebelwirkung, die unsere Kreditnehmer bei der Stabilisierung erreichen, ist wirklich der Richtwert für unsere Kreditgröße.“

Während Churchill 2021 und Anfang 2022 Baudarlehen mit einem Loan-to-Cost-Verhältnis von bis zu 80 % finanzierte, wird es auf dem heutigen Markt immer schwieriger, Angebote zu finden, die für ein Loan-to-Cost-Verhältnis von 80 % funktionieren.

In der Regel zeichnen die dauerhaften Kreditgeber, einschließlich der Agenturen, Kredite auf der Grundlage eines 1,20-fachen oder 1,25-fachen DSCR. Höhere Zinssätze unterstützen also natürlich niedrigere Krediterlöse. Ebenso ist Churchill bei der Dimensionierung seiner Baukredite eingeschränkter. Obwohl die Hebelwirkung leicht zurückgegangen ist, bietet Churchill im Vergleich zu anderen Kreditgebern, insbesondere den Banken, immer noch eine sehr wettbewerbsfähige Option. „Relativ gesehen sind wir für viele Kreditnehmer immer noch eine überzeugende Stretch-Senior-Whole-Loan-Lösung, auch wenn wir nicht das gleiche Loan-to-Cost-Niveau erreichen wie 2021 oder früher in diesem Jahr“, sagt Robertson.

Eine Reihe von Baufinanzierern von Banken ist an den Rand getreten und hat die Dinge bis mindestens 2022 auf Eis gelegt. „Wir verdoppeln unsere allgemeine These, dass Mietwohnungen in den Kernwachstumsmärkten der Vereinigten Staaten der beste Ort sind, weiter Kapital setzen. Angesichts der Volatilität des Marktes sind wir jedoch in der Lage, die Kreditqualität zu verbessern“, sagt Robertson.

Robertson fährt fort: „Also gehen wir in diese besseren Segmente des Marktes, erhalten eine bessere Kreditqualität, vergeben Kredite an bessere Kreditnehmer und konzentrieren uns wirklich auf den Wohnungsbau für Arbeitnehmer, von dem wir glauben, dass er etwas rezessionsbeständiger sein wird.“

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