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Ausländische Investoren suchen weiterhin nach Stabilität in US-Immobilien

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Globale Anleger sehen sich heute guten und schlechten Nachrichten gegenüber.

Positiv zu vermerken ist, dass der COVID-19-Lockdown, der 2020 einen Großteil der Welt betraf, größtenteils im Rückspiegel zu sehen ist. Viele Länder kehren zum „business as usual“ zurück (wobei China unter den großen Wirtschaftsakteuren die mögliche Ausnahme darstellt).

Die „Kehrseite“ umfasst jedoch wirtschaftlichen Gegenwind (Inflation), geopolitische Konflikte (Russlands Invasion in der Ukraine und das daraus resultierende „Säbelrasseln“ anderer Länder) und behinderte weltweite Warenbewegungen (Unterbrechungen der Lieferkette). Während diese Faktoren Investoren weiterhin vor Herausforderungen stellen, haben sie auch die Attraktivität von US-Gewerbeimmobilien als „sicherer Hafen“ für Kapital erhöht. Dieses Phänomen zeigt sich in der aktuellen Transaktionsaktivität – trotz Amerikas eigener wirtschaftlicher, politischer und sozialer Herausforderungen.

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht wurde festgestellt, dass das grenzüberschreitende Investitionsvolumen in die USA im zweiten Quartal 2022 6,5 Milliarden US-Dollar betrug, was einer Steigerung von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Anfang dieses Jahres ergab eine von der Association of Foreign Investors in Real Estate (AFIRE) durchgeführte Umfrage, dass 76 Prozent der Befragten einen Nettoanstieg der US-Investitionen im Jahr 2022 planen, während 82 Prozent angaben, dass sie planen, ihre Bestände an US-Gewerbeimmobilien in den USA zu erhöhen das nächste Jahrzehnt.

Assets und Schauplätze

Gewerbeimmobilien sind eine sehr breite Branche. Daher sind bei der Erörterung ausländischer Investitionen in US-Immobilien zwei Punkte zu berücksichtigen:

  • Unterschiedliche Anlageklassen befinden sich in unterschiedlichen Phasen ihres Immobilienzyklus.
  • Geografische Märkte haben unterschiedliche Fundamentaldaten und eine daraus resultierende Nachfrage.

In Anbetracht dieser Faktoren wird ausländisches Kapital in erster Linie dorthin gelenkt und warum.

Mehrfamilien- und Industrieanlagen

Mehrfamilienhäuser bleiben eine attraktive Anlageklasse für nationale und internationale Investoren, weil Menschen ganz einfach einen Platz zum Leben brauchen. Zu den Fundamentaldaten, die den US-Wohnungsmarkt beeinflussen, gehören hohe Eigenheimpreise und steigende Hypothekenzinsen. Diese Faktoren, gepaart mit einem immer noch knappen Angebot an Einfamilienhäusern, halten Kaufinteressenten als Mieter zurück.

Die jüngste US-Wohnungsübersicht von Yardi Matrix berichtete, dass die nationale Mehrfamilienbelegung 96 Prozent (als „voll“ betrachtet) betrug, während Nachfrage und Mietwachstum ebenfalls zunahmen. Dies trug dazu bei, dass Mehrfamilienhäuser laut CBRE-Daten im zweiten Quartal 2022 mit 3 Milliarden US-Dollar zum führenden Sektor für grenzüberschreitende Inbound-Investitionen wurden. Es gibt keine sichtbaren Anzeichen dafür, dass diese Aktivität abnimmt, da 90 Prozent der Befragten der AFIRE-Umfrage angaben, dass sie ihre Exposition gegenüber US-Mehrfamilienprodukten innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre erhöhen würden.

Gleichzeitig steht der Industriesektor – insbesondere Lagerhäuser und Verteilzentren der letzten Meile – auch auf dem Radar von in- und ausländischen Investoren. Im zweiten Quartal 2022 verzeichnete das Industrieprodukt landesweit neue Leerstandstiefs und ein zweistelliges Mietwachstum sowie hohe Absorptionsraten. Trotz der Marktturbulenzen in den letzten Monaten hält die Nachfrage nach Industrieflächen an, und sowohl ausländische als auch inländische Investoren betrachten den Sektor als „Must-Have“ für ihre Portfolios. Vom Volumen her beliefen sich die grenzüberschreitenden Investitionen in die US-Industrie im zweiten Quartal auf insgesamt 2 Mrd. USD pro CBRE. Ähnlich wie bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Fünfundsiebzig Prozent der Befragten der AFIRE-Umfrage gaben an, dass sie innerhalb des nächsten halben Jahrzehnts weitere US-Industrieprodukte in ihr Portfolio aufnehmen möchten.

Es sollte jedoch beachtet werden, dass das Interesse an „alternativen“ Immobiliensektoren, einschließlich Einfamilienwohnhäusern, Studentenwohnheimen, Selfstorage und anderen Immobilienarten, die zuvor nicht als „institutionell“ galten, aufkeimt.

Sekundär- und Tertiärmärkte

Eine weitere Änderung der Denkweise besteht darin, dass ausländische Investoren Sekundär- und Tertiärmärkte zunehmend akzeptieren, vs. a priori engen Fokus auf US Gateway Cities und städtische Kerne. Deloitte berichtete, dass Sunbelt-Städte, darunter Austin und Dallas-Fort Worth, zusammen mit Charlotte, Denver und Nashville, mehr Interesse wecken, teilweise aufgrund niedrigerer Steueranreize. Weitere interessante Gebiete sind Atlanta, Phoenix und Seattle.

Basierend auf Daten von Real Capital Analytics weist der Bericht von Deloitte auch darauf hin, dass Gateway-Märkte nur 27 Prozent der ausländischen Investitionen angezogen haben, wobei das restliche Kapital in verbleibende Primärstandorte sowie Sekundär- und Tertiärmärkte geleitet wurde.

Die Informationen von Deloitte und RCA werden von den Befragten von AFIRE unterstützt, von denen 71 Prozent angaben, dass sie ihre Beteiligungen an den Sekundärmärkten der USA in den nächsten Jahren erhöhen würden. Unterdessen gaben nur 32 Prozent an, im gleichen Zeitraum in US-Städte zu investieren.

Der Appell der Vereinigten Staaten

Nichts davon deutet darauf hin, dass US-Immobilieninvestitionen reibungslos verlaufen sind. Die Aufwertung des US-Dollars verteuert internationale Direktinvestitionen. Auch die Absicherungspreise sind gestiegen. Trotzdem setzen ausländische Investoren aus den folgenden Gründen weiterhin auf US-Gewerbeimmobilien.

Größere Stabilität

Obwohl Amerika mit mehreren wirtschaftlichen Herausforderungen konfrontiert ist, deutet das anhaltende Beschäftigungs- und Unternehmenswachstum im Vergleich zu anderen Regionen der Welt auf relative Stabilität hin. Großbritannien ringt weiterhin mit den Folgen des Brexit, während Chinas anhaltende Sperren zur Verhinderung der Ausbreitung von COVID-19 das Wirtschaftswachstum dieses Landes zum Stillstand gebracht haben. Russlands Invasion in der Ukraine führt auch in vielen europäischen Nationen zu einem Rückgang des BIP. Für diejenigen, die in den USA investieren, stellt das Land ein geringeres geografisches Engagement in Konfliktregionen dar.

Tatsächlich bietet der aktuelle Abschwung Chancen, da sich viele Immobilienvermögensarten in wirtschaftlichen Abschwüngen wahrscheinlich gut entwickeln werden.

Konstante Renditen und Währungsstärke

Im Vergleich zu den Immobiliensektoren in Europa und Teilen Asiens bieten US-Gewerbeimmobilien das Potenzial für höhere Renditen und stabilere Cashflows. Die USA sind auch für Größe, Liquidität und Flexibilität bekannt, was es Anlegern ermöglicht, ihre Strategien zu ändern, falls sie sich entscheiden, ihr Kapital anderswo anzulegen.

Darüber hinaus bietet der US-Dollar angesichts internationaler Währungsschwankungen ein gewisses Maß an Stabilität. Der Dollar ist die globale Reservewährung, was auf ein geringeres Währungsrisiko beim Kauf von US-Immobilien hindeutet.

Diversity-Portfolio

Die USA sind ein großes Land mit unterschiedlichen Immobilienmärkten und -teilmärkten und vielfältigen gewerblichen Immobilienprodukten. Jeder Markt und jede Anlageart wird von einzigartigen Fundamentaldaten bestimmt, die verschiedene Ziele und Strategien erfüllen können und gleichzeitig Möglichkeiten zum Risikomanagement bieten. Mehrere Produkttypen in vielen Märkten unterstützen die Diversifizierung des Portfolios und verbessern gleichzeitig das Potenzial für höhere Renditen.

Rechtsstaatlichkeit

Die USA haben eine starke Tradition der Rechtsstaatlichkeit und bieten Rechtsschutz, der in anderen Ländern möglicherweise nicht verfügbar ist. Kommerzielle Immobilientransaktionen und andere Handlungen werden fair und ethisch einwandfrei durchgeführt, ohne Hintergedanken oder mögliche Rechtswidrigkeiten wie Bestechung.

Der Global Real Estate Transparency Index 2022 von JLL stufte die USA als den zweittransparentesten Markt für Immobilien unter 99 Ländern und Territorien ein. Dies ist für ausländische Investoren attraktiv, da sie sich auf klare Informationen und Offenlegungen verlassen können, was zu fundierten Entscheidungen und realistischen Erwartungen führt.

Investitionssicherheit in bestimmten Zeiten

Aufgrund internationaler Volatilität, geopolitischer Konflikte und Inflation stehen ausländische Investoren US-Immobilien weiterhin positiv gegenüber. Internationale Investoren haben ihren „Umfang“ für Investitionen erweitert und blicken über die Primär- und Gateway-Märkte hinaus auf sekundäre und tertiäre Standorte sowie über die „großen Lebensmittelgruppen“ hinaus auf andere Immobiliensektoren, die voraussichtlich sowohl von langfristigen als auch von zyklischen Veränderungen profitieren werden. Angesichts der allgemeinen Fähigkeit dieses Landes, sich von Zeiten wirtschaftlicher Instabilität zu erholen, rechnen wir mit einem anhaltend starken Interesse ausländischer Investoren an US-Immobilien.

Paul Jackson ist Managing Partner der Accord Group mit Sitz in London.

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