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Alexandria Real Estate: Die Börse hat den Verstand verloren, ich kaufe

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wildpixel/iStock über Getty Images

Die Dinge können sowohl in Bullen- als auch in Bärenmärkten ein bisschen verrückt werden, wie wir alle wissen, sind dies normalerweise Zeiten, in denen es den Anschein hat, dass 1 + 1 in Bezug auf die Bewertungen irgendwie gleich 69 ist. Wir waren es auf jeden Fall zu diesem Zeitpunkt am Ende des Jahres 2021, mit Bullen, die „zum Mond“ sangen, und mit einer Fülle von Aktien und Kryptowährungen, die scheinbar ohne Grund immer weiter nach oben marschierten.

Ich möchte argumentieren, dass wir möglicherweise in die entgegengesetzte Richtung in das „WTF“-Territorium vordringen, wenn wir über bestimmte Unternehmen sprechen, die in der Baisse des Jahres 2022 gefangen sind. In diesem Artikel möchte ich über Alexandria Real Estate sprechen (NYSE: SIND) und warum ich glaube, dass der aktuelle Ausverkauf bei Aktien übertrieben war, selbst in einem Umfeld mit potenziell rezessiven und steigenden Zinsen.

Überblick

Alexandria Real Estate ist mit Abstand der größte Life-Science-basierte REIT der Welt. Das Unternehmen konzentriert sich auf die Immobilien- und Infrastrukturbedürfnisse von pharmazeutischen, biotechnologischen und anderen Unternehmen mit Fokus auf Biowissenschaften.

Das Unternehmen verwendet für seine Entwicklungen ein Cluster-Modell, da es davon ausgeht, dass sich die überwiegende Mehrheit der Innovationen, Talente und des Kapitals auf dem Life-Science-Markt auf attraktive, talentreiche Zentren in den Vereinigten Staaten konzentrieren wird. Die Hauptmärkte für Alexandria befinden sich derzeit in San Francisco, Seattle, Boston, San Diego, New York City, Maryland und dem Forschungsdreieck in North Carolina.

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Alexandria Immobilien

Dieser einzigartige Fokus auf qualitativ hochwertige und attraktive Entwicklungsstandorte hat Alexandria mit einer Mieterliste beschert, um die der Markt beneidet, da ganze 50 % der Einnahmen von öffentlich gehandelten oder Investment-Grade-Mietern in einem der rezessionssichersten Mieter erzielt werden Industrien auf dem Planeten.

Einer der Gründe, warum das Unternehmen so erfolgreich ist, ist die Tatsache, dass es fest auf die sich entwickelnden Bedürfnisse seiner Kunden eingestellt ist, da das gesamte Unternehmen gezielt auf die Life-Science-Branche ausgerichtet ist. Alexandria kann sich ändernde Laboranforderungen planen und berücksichtigen, wenn neue therapeutische Modalitäten entwickelt werden. Darüber hinaus weiß Alexandria, was talentierte und gefragte Mitarbeiter von einem Arbeitsplatz erwarten, und kann attraktive und gefragte Funktionen an seinen Standorten bereitstellen, lange bevor diese alltäglich werden.

Dank seiner partnerschaftlichen Beziehung zu seinen Mietern genießt das Unternehmen auch eine ziemlich unerhörte Gewinntransparenz aus seiner Entwicklungspipeline, wobei volle 78 % seiner kurzfristigen Entwicklungspipeline vermietet oder verhandelt sind.

Pipeline

Alexandria Immobilien

Diese kurzfristige Entwicklungspipeline ist auch nicht klein, sie beläuft sich auf einen potenziellen Jahresumsatz von 665 Millionen US-Dollar, was, ausgehend von der geschätzten Basis von 2,59 Milliarden US-Dollar für 2022, einem Umsatzwachstum von fast 26 % allein aus diesen Entwicklungen entspricht.

Zusätzlich zur Entwicklungspipeline sind die Mietpreise des Unternehmens für bestehende Immobilien in letzter Zeit explodiert und haben im zweiten Quartal 2022 auf Cash-Basis im Durchschnitt einen Anstieg von 33,9 % erreicht. Diese Fähigkeit, sowohl die Mieten um mehr als ein Drittel zu erhöhen als auch eine Vorveröffentlichung nahe zu bringen -Term-Entwicklungen ist ein zweiköpfiges Monster für internes Wachstum, das sich kurzfristig kaum verlangsamen wird, unabhängig von Zinssätzen oder einer Rezession.

Der Life-Science-Markt ist berüchtigt für seine rezessionsresistente Natur und angesichts der Mieterliste, an die Alexandria vermietet, sind im Allgemeinen keine spekulativen Biotechs, die in Liquiditätsengpässen ausgelöscht werden könnten, scheint das Unternehmen relativ ruhiges Wasser vor sich zu haben, selbst wenn die Gesamtwirtschaft wird vom Orkan heimgesucht.

Bewertung der ARE-Aktie

Bisher im Jahr 2022 haben alle oben genannten Attribute der Mietersicherheit, des internen Wachstums und der hervorragenden Ausführung des Unternehmens anscheinend absolut nichts für den Aktienkurs bedeutet. Zum heutigen Datum ist das Unternehmen seit Jahresbeginn um satte 36 % im Minus.

Um es klar zu sagen, das Unternehmen war Ende letzten Jahres sicherlich etwas überfordert, der Preis für AFFO lag am 3. Januar 2021 bei überhöhten 27,06, aber der daraus resultierende Rückzug ging mit dem anhaltenden Wachstum einher Die bisherigen Erfahrungen in diesem Jahr haben die Bewertungen deutlich unter dem 10-Jahres-Durchschnitt des Unternehmens von 21,75 P/AFFO gebracht.

Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
AFFO 4,15 $ $4,07 4,80 $ 5,25 $ 5,51 $ $6,02 6,60 $ 6,96 $ 7,30 $ 7,76 $
Endpreis $72 $66 $93 $85 $112 $127 $113 $160 $165 $210
P/AFFO 17.35 16.21 19.37 16.19 20.32 21.09 17.12 22.98 22.60 27.06

Quelle: Autor

Selbst wenn man den Überschwang während der Bullenjahre 2019, 2020 und 2021 ausschließt, liegt das Unternehmen auf der Grundlage von Schätzungen für 2022 immer noch deutlich unter dem von 2012-19 erreichten P/AFFO-Durchschnitt von 18,23, der derzeit bei 17,22 liegt.

SIND Schätzungen

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Ist das Unternehmen absolut spottbillig? Nein ist es nicht. Ehrlich gesagt war es das noch nie, aber dies ist auch kein Unternehmen, dessen Zukunft ernsthaft in Frage gestellt ist und das auf eine Rezession zusteuert. Es handelt sich auch nicht um ein Unternehmen, das in einem ungünstigen Zinsumfeld gezwungen sein wird, Schulden zu refinanzieren.

Alexandria Real Estate befindet sich dank eines hochdisziplinierten Managementteams und der kontinuierlichen Reinvestition seiner Cashflows zurück in seine Entwicklungen wohl in der besten finanziellen Verfassung, in der es jemals war.

Maßstabsblatt

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Das ist das Profil eines Unternehmens, das in einer Position extremer Stärke in turbulente Zeiten geht. Mit null Schulden, die bis mindestens 2025 fällig werden, und einer Restlaufzeit der Schulden von 13,6 Jahren kann das Unternehmen beim Zugang zum Fremdkapitalmarkt in den nächsten Jahren strategisch vorgehen. Dies ist eine Position, die die überwiegende Mehrheit der REITs einfach nicht erreichen kann, was dem Unternehmen einen weiteren Vorteil gegenüber seinen Konkurrenten verschafft, wenn es darum geht, den Life-Science-Markt zu dominieren.

Alexandria hat auch eine beispielhafte Geschichte des Dividendenwachstums vorzuweisen, die keine Anzeichen eines baldigen Endes zeigt und in den letzten 10 Jahren durchschnittlich 6,8 % betrug. Die Dividendenrendite liegt derzeit bei 3,26 %, und obwohl dies nicht allzu attraktiv erscheinen mag, bedenke bitte, dass die Rendite derzeit auf dem höchsten Stand seit 2016 liegt und ein wichtiger Teil der Gesamtrendite bleibt, die das Unternehmen bietet.

Endeffekt

Hochwertige, wachstumsorientierte REITs wie Alexandria werden selten zum Verkauf angeboten, und wenn dies der Fall ist, war dies historisch gesehen ein günstiger Zeitpunkt, um als langfristiger Investor Anteile zu erwerben. Ja, die Zinssätze steigen schnell und eine Rezession könnte unmittelbar bevorstehen, aber nichts in Alexandrias Profil deutet darauf hin, dass einer dieser Gegenwinde das Unternehmen wahrscheinlich auf bedeutsame Weise entgleisen lassen wird.

Eine ganze Menge Dinge werden in der Welt schief gehen müssen, bevor Unternehmen wie Bristol-Myers Squibb (BMY) mit einem Mietvertrag für ihr hochmodernes Technologiezentrum und ihre Laborräume in Verzug geraten. Sicher, das Unternehmen hat das Potenzial, weiter zu fallen, und einer der weniger sicheren Mieter des Unternehmens könnte in einer schweren Rezession ausfallen, aber dieser REIT hat meiner Meinung nach ein Sicherheitsnetz in seiner Mieterqualität, der historischen Rezessionsresistenz der Branche und seiner Unverwüstlichkeit Bilanz, die sehr schwer zu erreichen ist.

Angesichts des jüngsten Aktienrückgangs habe ich meine Position in diesem Namen mit Erlösen aus dem Verkauf von STORE Capital (STOR) weiter ausgebaut, diese Aktie in meine Top-5-Bestände aufgenommen und habe derzeit eine Kostenbasis von knapp 150 US-Dollar. Ich bin der festen Überzeugung, dass langfristig 11-12 % Gesamtrendite erzielt werden können, selbst ohne eine Rückkehr zu historischen Bewertungen.

Ich freue mich auf Ihre Kommentare unten. Vielen Dank fürs Lesen und viel Glück an alle!

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