40-Jahres-Listenrechtsverträge betreffen Profis in Immobilien, Urkunden | Nachrichten

By | June 13, 2022
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TRAVERSE CITY – Die örtliche Maklerin Camille Campbell sagte, die Einzelheiten einer neuen Art von Listing-Vertrag, den ein Makler in Florida einigen Hausbesitzern im Norden von Michigan anbietet, machten ihr Unbehagen.

„Meine Sorge gilt nicht der Aufnahme in die Liste oder nicht, sondern den Wahlmöglichkeiten, die die Leute möglicherweise aufgeben, wenn sie eine dieser Vereinbarungen unterzeichnen“, sagte Campbell.

MV Realty aus Delray Beach bietet Verträge an, die als Homeowner Benefit Program bezeichnet werden und Hausbesitzern Vorauszahlungen leisten, unabhängig davon, ob sie Pläne haben, ihr Haus zu verkaufen oder nicht, heißt es auf der Website des Unternehmens.

„MV wendet viel Zeit und Ressourcen auf, um sicherzustellen, dass es immer im Einklang mit dem Gesetz arbeitet“, sagte das Unternehmen in einer am Donnerstag bereitgestellten Erklärung.

„In Bezug auf Grand Traverse County hat MV nur fünf Eigenheimbesitzer-Leistungsvereinbarungen im Landkreis abgeschlossen, die alle von den Hausbesitzern wissentlich und freiwillig vor einem Notar unterzeichnet wurden und nachdem diese Personen mit einem lizenzierten Agenten über das Programm gesprochen hatten. ”

Die Verträge seien keine Listenvereinbarungen, sondern ein Vertrag zwischen zwei Parteien – einem Hausbesitzer, der ein Versprechen abgibt, und MV Realty, das dem Hausbesitzer einen festgelegten Geldbetrag als Gegenleistung für dieses Versprechen zahlt, heißt es in der Erklärung.

Die Einzelheiten sind folgende: Als Gegenleistung für zwischen 300 und 5.000 US-Dollar unterzeichnen Hausbesitzer eine Vereinbarung, die besagt, dass MV Realty das exklusive Recht hat, ihr Haus auf Provisionsbasis zu listen, im Allgemeinen sechs Prozent, wie in der Vereinbarung festgelegt, wenn sie sich zum Verkauf entscheiden.

Campbell und andere örtliche Immobilienfachleute sagen, was sie als problematisch empfinden, ist nicht die Vorauszahlung, sondern die Dauer der Vereinbarung, die laut Unternehmensdokumenten 40 Jahre dauert.

Im Gegensatz dazu dauert ein Standard-Listing-Vertrag von einem lizenzierten Makler in Michigan normalerweise drei, sechs oder 12 Monate, sagte Chris Lambert, Mitinhaber der Northern Title Agency.

Darüber hinaus besagt die Vereinbarung des Eigenheimbesitzer-Leistungsprogramms, dass der Eigenheimbesitzer MV Realty vorzeitig schulden würde, wenn der Eigenheimbesitzer während dieser 40 Jahre mit der Vereinbarung in Verzug gerät, sei es durch Verlust des Eigenheims durch Zwangsvollstreckung, Auflistung des Eigenheims bei einem anderen Makler oder Auflistung des Eigenheims zum Verkauf durch den Eigentümer Kündigungsgebühr in Höhe von drei Prozent des Verkehrswerts der Immobilie.

Hausbesitzer verzichten auch auf ihr Recht, an einer Sammelklage beteiligt zu sein, stimmen zu, MV Realty zu gestatten, Fotos von ihnen in Marketingmaterialien des Unternehmens zu verwenden, und stimmen zu, dass MV Realty einige oder alle seiner Verpflichtungen an andere delegieren kann, heißt es in einer Kopie der Vereinbarung.

„Wenn sie sich zu irgendeinem Zeitpunkt in den nächsten 40 Jahren für einen Verkauf entscheiden, möchte MV mit seinen Kunden zusammenarbeiten, um ihr Haus erfolgreich zu verkaufen“, heißt es in der Erklärung von MV Realty. „Sobald die Immobilie gemäß den Bedingungen des MV-Vertrags verkauft wird, endet die HBA.“

Lokale Anmeldungen

Mitarbeiter der Grundbuchämter der Grafschaften Antrim, Benzie und Leelanau suchten nach MV Realty Listing Agreements und fanden Berichten zufolge keine gelisteten.

Peggy Haines, Grand Traverse County Register of Deeds, sagte Anfang Juni, dass vier solcher Vereinbarungen bei ihrem Büro eingereicht wurden, von denen sie drei aufzeichnete und eine wegen eines Notarfehlers zurückwies.

„Meine Sorge bei diesen Dokumenten ist, ob die Leute vollständig verstehen, was sie unterschreiben“, sagte Haines. „Und vielleicht sind sie den Geldbetrag nicht wert, den Immobilienbesitzer im Voraus zahlen würden.“

Anrufe bei drei der vier örtlichen Hausbesitzer, die diese Vereinbarungen unterzeichnet haben, blieben unbeantwortet.

Der vierte, James Leurck, Sr., sagte, er erinnere sich an die Unterzeichnung eines Immobilienvertrags, erinnerte sich jedoch nicht sofort daran, dass er mit MV Realty abgeschlossen wurde.

Sein Sohn und Namensvetter James Leurck sagte, sein Vater sei von MV Realty angesprochen worden, obwohl er sich nicht sicher sei, wie das Unternehmen an den Namen seines Vaters gekommen sei. Leurck sagte, MV Realty habe Leurck Sr. etwa 1.500 US-Dollar im Voraus angeboten und im Januar einen Notar zum Peninsula Drive der Familie nach Hause geschickt.

MV Realty sagte in ihrer Erklärung, das Unternehmen wende sich nur an Personen, die Anfragen mit der Bitte um Informationen gestellt haben, entweder direkt an MV oder über Websites Dritter, die dann an MV weitergeleitet werden, von denen die Verbraucher zustimmen, Informationen zu erhalten.

Leurck sagte, der Notar, der sich mit ihnen zu Hause getroffen hatte, erklärte ihnen den Papierkram und beglaubigte die Unterschrift von Leurck Sr. auf einem Hausbesitzer-Leistungsprogrammvertrag.

Das Haus steht nicht zum Verkauf und James Leurck sagte, er und sein Vater hätten die Bedingungen der Vereinbarung verstanden. Sein Vater unterschrieb es mit diesem Verständnis.

„Soweit ich weiß, haben sie Rechte für einen beliebigen Zeitraum, aber nur, wenn wir uns entscheiden, das Haus zu verkaufen“, sagte James Leurck. „Es liegt ganz bei uns, ob und wann wir uns für einen Verkauf entscheiden.“

Die beim Register of Deeds Office eingereichten Vertragsdokumente von MV Realty sind nicht die vollständige Vereinbarung, sagte Haines, sondern ein Referenzdokument namens „Memorandum of MVR Homeowner Benefit Agreement“, das eine interessierte Partei – sagen wir eine Bank, eine Hypothek – alarmiert Gesellschaft, eine Titelgesellschaft oder ein Begünstigter – dass eine zugrunde liegende Vereinbarung besteht.

„Läuft mit dem Land“ seit 40 Jahren

Das zweiseitige Memorandum und die mehrseitige vollständige Vereinbarung enthalten beide den 40-jährigen Zeitrahmen, Aufzeichnungen und staatliche Verpflichtungen in der Vereinbarung „run with the land“.

Dies ist eine Vertragslaufzeit für Immobilien, sagte Haines, was bedeutet, dass die Verpflichtung des Hausbesitzers, sich bei MV Realty zu melden, bei den Begünstigten weiterlebt, falls der Hausbesitzer, der den Vertrag unterzeichnet hat, während dieses 40-jährigen Zeitraums stirbt.

Der Immobilien- und Kommunalrechtsanwalt von Traverse City, Scott Howard, wies auch auf die Länge der Vereinbarung als ungewöhnlich hin.

„Vierzig Jahre sind eine außerordentlich lange Zeit, um sich an einen einzigen Makler oder eine Immobilienagentur zu binden“, sagte Howard. „Ich mache diese Arbeit seit 1997 und habe noch nie eine Vereinbarung wie diese gesehen.“

Weder Howard, Lambert noch Campbell haben mit einem Kunden zusammengearbeitet, der eine Vereinbarung über das Eigenheimbesitzer-Leistungsprogramm unterzeichnet hat, sagten sie.

„Als Immobilienmakler besteht die Herausforderung darin, dass wir erst im Nachhinein von diesen Vereinbarungen erfahren würden, da sie meines Wissens direkt an den Hausbesitzer gehen“, sagte Campbell.

Lambert sagte, auch Titelfirmen würden wahrscheinlich erst nach Unterzeichnung durch den Hausbesitzer auf die Vereinbarung aufmerksam werden.

„Dies sind Vereinbarungen, die ohne Titelfirmen unterzeichnet werden“, sagte Lambert. „Wir sind nicht involviert, bis die Leute refinanzieren oder verkaufen. Das ist neu. So etwas habe ich noch nie gesehen.“

Lambert sagte, er könne keine Ratschläge dazu geben, ob Hausbesitzer eine solche Vereinbarung eingehen sollten oder nicht, sagte jedoch, wenn ein Kunde ihn nach seiner Meinung frage, könne er mit einigen eigenen Fragen antworten.

Zum Beispiel, ob der Kunde ein MV Realty-Werftschild „Zu verkaufen“ im Norden von Michigan gesehen hat oder nicht – das heißt, ob das Unternehmen hier präsent wäre, falls sich der Hausbesitzer zum Verkauf entschließt und MV Realty für Marketing und Verkauf verantwortlich ist die Eigenschaft.

MV Realty sagte, wenn ein unter Vertrag stehender Hausbesitzer sich zum Verkauf entschließe, würde dies der Zeitpunkt sein, an dem eine traditionellere Listungsvereinbarung unterzeichnet würde.

Transaktionsbroker vs. Vertreter des Verkäufers

Zumindest einige Eigenheimbesitzer-Leistungsvereinbarungen besagen, dass MV Realty der Listing Agent des Immobilieneigentümers wäre, aber „ausschließlich als Transaktionsmakler“ fungieren würde – ein rechtlich neutraler Dritter, der nicht für den Käufer oder Verkäufer arbeitet, aber bei der Koordinierung der Details behilflich ist eine Transaktion.

Die Michigan Realtors Association nennt diese Makler „Transaktionskoordinatoren“, und ein Richtliniendokument besagt, dass Transaktionskoordinatoren Käufer und Verkäufer vorstellen können, aber keine Immobilie zum Verkauf im Multiple Listing Service des Staates auflisten oder an Preisverhandlungen beteiligt sein können – nur ein Verkäuferagent kann dies tun das.

Mary Doa, Maklerin aus Michigan, mit Sitz in Howell, ist auf der Website von MV Realty als Maklerin des Unternehmens in Michigan aufgeführt. Doa lehnte es ab, sich dazu zu äußern, ob sie die Agentin des Verkäufers sein würde, und verwies die Fragen eines Reporters zurück an die Unternehmenszentrale in Florida.

„MV wird sein Geschäft nur betreiben, wenn es jederzeit alle geltenden Gesetze einhält“, sagte das Unternehmen in seiner Erklärung. Aufzeichnungen zeigen, dass der HBA ein dreitägiges Widerrufsrecht beinhaltet.

Haines in Grand Traverse County sagte, sie sei alarmiert genug über die lange Laufzeit der Vereinbarungen, um den Hausbesitzern einen Brief zu schicken, wenn eine MV Realty-Vereinbarung bei ihrem Büro eingereicht werde.

„Es scheint, dass dieses Dokument ein 40-jähriges Pfandrecht auf Ihr Eigentum legt“, heißt es in Haines’ Schreiben. „Wenn Sie nicht wussten, dass dies aufgezeichnet wurde, und Fragen zu diesem Dokument haben, kontaktieren Sie mich bitte.“

Das Better Business Bureau hat in den letzten drei Jahren 25 Beschwerden gegen das Unternehmen eingereicht, wie Aufzeichnungen zeigen, wobei die Beschwerdeführer unter anderem Bedenken hinsichtlich dessen äußerten, was sie als betrügerische Praktiken bezeichneten. Die BBB gab dem Unternehmen auch ein „A“-Rating, obwohl Anmerkungen von Kundenbewertungen nicht bei der Berechnung des Ratings verwendet werden.

Vertreter von MV Realty haben auf die meisten, wenn nicht alle dieser Beschwerden schriftlich geantwortet, manchmal ausführlich, mit Einzelheiten darüber, wie potenzielle Kunden identifiziert und kontaktiert werden.

Aufzeichnungen bei verschiedenen staatlichen Gerichten zeigen, dass Zivilklagen im Zusammenhang mit dem Eigenheimbesitzer-Leistungsprogramm eingereicht wurden, entweder von Eigenheimbesitzern, die den Vertrag kündigen wollen, oder von MV Realty, die versuchen, seine Bedingungen durchzusetzen oder ein Pfandrecht an einem zwangsvollstreckten Eigentum zu befestigen.

Bundesweiter Plan zur „Verbriefung“

Eine Bundesklage zwischen MV Realty und einer Investmentfirma, die jedoch Pläne für einen größeren Zweck als den Immobilienverkauf zeigt, war Teil des ersten Vorstoßes des Unternehmens in Listungsrechtsverträge.

Akten des US-Bezirksgerichts zeigen, dass Innovatus Capital Partners, eine in New York ansässige Anlageberatungs- und Portfolioverwaltungsfirma, sich 2017 an einen Anteilseigner von MV Realty wandte, was ein Anwalt als neue und neuartige Geschäftsmöglichkeit bezeichnete.

„Die Gelegenheit bestand darin, mit Innovatus zusammenzuarbeiten, um als Erster auf dem Markt in den Vereinigten Staaten Forward-Right-to-List-Verträge mit Immobilieneigentümern zu unterzeichnen und sie dann, wenn eine ausreichende Anzahl dieser Verträge unterzeichnet wurde, zu verbriefen.“ sagte Anwalt Leo George Kailas.

Kailas argumentierte im Namen von Innovatus während einer mündlichen Verhandlung im Jahr 2019 vor dem US-Berufungsgericht für den zweiten Stromkreis.

Kurz gesagt, MV Realty würde Börsenzulassungsverträge erstellen und Innovatus würde sie verbriefen, wie Gerichtsakten zeigen. Bundesgerichtliche Einreichungen von MV Realty besagen, dass das Unternehmen bis 2018 oder 2019 „weit über“ 10.000 Listungsverträge in den USA abgeschlossen hatte

Laut Gerichtsakten hat Innovatus die Idee angeführt, dass die Bündelung einer großen Anzahl von Listungsverträgen die Wertsteigerung von Wohnimmobilien genau widerspiegeln und für Investoren attraktiv sein könnte.

Die Beziehung zwischen den beiden Unternehmen war jedoch nur von kurzer Dauer, und 2018 reichte Innovatus eine Bundesklage gegen einige Aktionäre und leitende Angestellte von MV Realty wegen Verletzung von Geheimhaltungsvereinbarungen ein, wie Gerichtsakten zeigen.

MV Realty bestritt diese Ansprüche sowie den von Innovatus beantragten Rechtsschutz und erhob Gegenklage.

Ein Bundesbezirksrichter wies einige der Klagen von Innovatus ab, Innovatus legte Berufung ein, ein Gremium des US-Berufungsgerichts hörte Argumente und verwies Teile des Falls zurück an das US-Bezirksgericht für den südlichen Bezirk von New York.

Die Anwälte von MV Realty haben wiederholt argumentiert, dass die von Innovatus angestrebte Abhilfe – dass MV Realty sechs Jahre lang das Recht, Verträge jeglicher Art aufzulisten, verboten sei – eine grenzenlose und nicht durchsetzbare Beschränkung sei.

Das Unternehmen stellte 2018 die Ausführung der ursprünglichen Listungsvereinbarungen ein, wie aus Gerichtsakten hervorgeht, und ließ daraufhin sein Homeowner Benefit Program als Markenzeichen schützen.

Diese Aktion war kein Verstoß gegen Geheimhaltungsvereinbarungen, erklärte MV Realty in Gerichtsakten, da diese Art von Vereinbarungen seit langem öffentlich bekannt sind.

Gerichtsakten zeigen keine Pläne des Unternehmens, die Vereinbarungen des Homeowner Benefit-Programms zu verbriefen, wie Aufzeichnungen zeigen.

Lokale Immobilienmakler, die informell befragt wurden, sagten, dass exklusive Listungsvereinbarungen üblich sind und dass viele Immobilienmakler sie häufig nutzen, obwohl die Zahlung von Vorauszahlungen an einen Verkäufer durch einen Immobilienmakler oder eine Immobiliengesellschaft ungewöhnlich oder sogar nicht existent ist – so wie sie ist der 40-Jahres-Zeitrahmen – zumindest in Michigan.

Die Vereinbarung über das Homeowner Benefit Program ist etwas Neues im Staat, sagte Haines, die hinzufügte, dass sie die Dokumente weiterhin aufzeichnen wird, wenn sie rechtlich in Ordnung sind, und dann mit ihrem Brief an die Hausbesitzer antworten wird.

Am Mittwoch wurde ihrem Büro ein fünftes Memorandum zur Vereinbarung eines Eigenheimbesitzer-Leistungsprogramms vorgelegt, sagte Haines.

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